近日，“貴陽樓市將要崩盤”、“貴陽將成鄂爾多斯第二”等傳言廣泛流傳，使原本壞消息不斷的樓市更加風(fēng)聲鶴唳。這一傳言的依據(jù)，來自一項(xiàng)不完全統(tǒng)計(jì)，該統(tǒng)計(jì)根據(jù)貴陽市30余個(gè)超過50萬平方米以及超過20萬平方米在建樓盤量，計(jì)算得出貴陽樓盤總建面不低于3000萬平方米，規(guī)劃居住人口接近100萬，而貴陽市2010年全國人口普查統(tǒng)計(jì)出的城市常住居民人口不到300萬。

    超級(jí)大盤“井噴”是貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)上的一道另類風(fēng)景。號(hào)稱全國第一大盤的花果園項(xiàng)目，規(guī)劃常住人口就達(dá)35萬，這樣的規(guī)模抵得上貴州省一個(gè)普通縣城的總?cè)丝�。另外，目前正在銷售的100萬平方米以上的超級(jí)大盤有13個(gè)，還有開發(fā)商在大規(guī)模拿地。伴隨著超級(jí)大盤“井噴”，今年以來，貴陽樓市總供應(yīng)量大幅增長。從上半年的供應(yīng)水平看，全年供應(yīng)量有望超越2011年的793萬平方米。表面上看，“超級(jí)大盤”井噴式發(fā)展造成了過剩的表象，然而，答案并非這么簡(jiǎn)單。

    在目前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，拿到改造項(xiàng)目的開發(fā)商都采用滾動(dòng)開發(fā)策略，不可能在短時(shí)間內(nèi)集中放量，比如號(hào)稱總面積達(dá)3萬畝的貴陽中鐵國際生態(tài)城，目前批下來的僅有2000余畝。即便如此，中鐵也是分步開發(fā)的。其次，貴陽作為省會(huì)城市，持續(xù)吸引著來自周邊城市的購房大軍。在花果園銷售現(xiàn)場(chǎng)，魚貫而入的一輛輛滿載著外地購房客的大巴車，展現(xiàn)了貴陽樓市的外圍剛需，這是較之其他城市的別樣風(fēng)景。

    目前貴陽正在銷售的100萬平方米以上的超級(jí)大盤就有13個(gè)，單是花果園項(xiàng)目就有1830萬平方米的體量，號(hào)稱全國第一大盤。以花果園規(guī)劃的35萬常住人口為例，這樣的規(guī)模足以抵得上貴陽市修文縣人口的總和。此外，中天·未來方舟的規(guī)劃建筑面積也高達(dá)720萬平方米。這兩大項(xiàng)目的供應(yīng)量占據(jù)了貴陽樓盤整體供應(yīng)量的主體地位。據(jù)重慶中原地產(chǎn)貴陽分公司給出的數(shù)據(jù)顯示，僅在2012年上半年，花果園項(xiàng)目供應(yīng)量達(dá)452.2萬平方米，占了貴陽樓市總供應(yīng)量的75.4%。

    伴隨著超級(jí)大盤的“井噴”，今年以來，貴陽樓市的總供應(yīng)量隨之大幅增長。來自貴陽正合地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年1~6月，貴陽商品房市場(chǎng)整體供應(yīng)572萬平方米，半年供應(yīng)量均超越了2007年、2008年、2009年全年供應(yīng)量，占2011年全年的72%；從今年上半年的供應(yīng)水平看，2012年全年市場(chǎng)供應(yīng)量有望超越2011年全年市場(chǎng)供應(yīng)量793萬平方米。

    “大盤開發(fā)對(duì)于物業(yè)管理的要求較高，所以承受的壓力也很大，其中硬件設(shè)施的配套建設(shè)必須跟得上，像電梯就成問題�！辟F陽某知名房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)一不愿具名的負(fù)責(zé)人稱，比如花果園項(xiàng)目，一棟樓最多4部電梯，一層多達(dá)9戶，一棟樓多數(shù)是46層，如果遇到上下班高峰期，就會(huì)顯得格外擁堵。此外，像高峰期的用水、用電等都將會(huì)面臨超負(fù)荷運(yùn)作。

    對(duì)此，貴州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長胡曉登指出，在大力發(fā)展金陽新區(qū)時(shí)，也推出過在金陽購房就可以落戶貴陽的政策，現(xiàn)在又以文件形式明確提出來是有號(hào)召力的，外地人可以先把戶口安在貴陽，等以后退休或子女入學(xué)時(shí)享受貴陽市的教育、醫(yī)療等優(yōu)質(zhì)資源�！斑@個(gè)政策不是現(xiàn)在才有的，一直以來購房都可以接受戶籍落戶，這個(gè)政策對(duì)地州的購房客戶是最大的吸引，在省城置業(yè)的目的就是能夠享受省會(huì)城市的基礎(chǔ)配套和城市服務(wù)功能。這也是貴陽在貴州作為唯一核心城市所顯示出來的城市吸引力。”貴陽本土一家大型開發(fā)商人士表示。

    我國大部分二線城市建設(shè)的歷史不足60年，工業(yè)化推動(dòng)的集聚擴(kuò)展還沒有完成的同時(shí)，卻面臨著為適應(yīng)工業(yè)化而進(jìn)行的舊城改造，疏散中心人口的郊區(qū)化與中心集聚雙重壓力。作為省會(huì)的二線城市，不僅要在國際競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)一席之地，而且要帶領(lǐng)省域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

    即使對(duì)于國內(nèi)一線的發(fā)達(dá)城市，安邦咨詢分析稱，“中國并沒有為城市化率達(dá)到50%而做好準(zhǔn)備”。對(duì)于渴望快速實(shí)現(xiàn)城市化的二線城市來說，現(xiàn)在眾多地方政府依然認(rèn)為，城市化就是房地產(chǎn)，搞得越大越好。還有數(shù)量相當(dāng)多的學(xué)者，認(rèn)為城市化率越高越好。這些盲目的認(rèn)識(shí)如果得不到糾正，中國社會(huì)將有很大可能面臨不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)，這是一種令人擔(dān)憂的前景。