摘要：作為“中國(guó)合作建房第一人”，于凌罡寫(xiě)過(guò)很多份方案，接受過(guò)很多次采訪，接待過(guò)數(shù)不清的置業(yè)者。但從2003年年底發(fā)出合作建房的呼吁到現(xiàn)在，他的合作建房計(jì)劃依然停留在紙面上，而北京市的平均房?jī)r(jià)卻已經(jīng)漲到了原來(lái)的四五倍。

　　

　　最早在北京發(fā)起、此后陸續(xù)在全國(guó)各地出現(xiàn)的合作建房，其基本理念可以概括為：置業(yè)者用自己的錢(qián)，共同購(gòu)買(mǎi)土地、合作建房。它可以省去一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資、銷(xiāo)售、廣告等成本，以及常規(guī)開(kāi)發(fā)的高額利潤(rùn)。

　　同時(shí)，置業(yè)者也可以參與到拿地、設(shè)計(jì)和建造的全過(guò)程之中，對(duì)戶型結(jié)構(gòu)、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理都有發(fā)言權(quán)。于凌罡將其概括為項(xiàng)目自主權(quán)、配套收益權(quán)、物業(yè)自主權(quán)和成本價(jià)得房。

　　這10年間，于凌罡稍具雛形的合作建房計(jì)劃有那么六七次，其中大部分能在媒體報(bào)道中覓得蹤影。但人們已逐漸疲于追蹤細(xì)節(jié)，因?yàn)閹缀跛�有�?xiàng)目在購(gòu)地之前就止步了。

　　囿于資金籌集、土地競(jìng)爭(zhēng)、政策不明朗等困難，合作建房的嘗試在各地鮮有成功，卻一直未停下來(lái)。但其前景，至今依然模糊。

　　差一點(diǎn)就成功了

　　“為什么開(kāi)發(fā)商賺錢(qián)、老百姓沒(méi)錢(qián)？因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商知道未來(lái)，可你說(shuō)老百姓不知道未來(lái)嗎？”在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)，坐下不到5分鐘，于凌罡就開(kāi)始反問(wèn)。

　　“大家都在說(shuō)2008年中央的四萬(wàn)億，但你知道從2008年到現(xiàn)在，M2增加了多少萬(wàn)億嗎？”他接著說(shuō)出了一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)字。

　　多次組織合作建房未果后，于凌罡看上去就像一個(gè)有些不厭其煩的常識(shí)普及者，向“不愿去面對(duì)數(shù)字”的人們解釋合作建房為了什么，他在最近的一篇博客中寫(xiě)道，一起做開(kāi)發(fā)商，是“從源頭上解決大家收入低，資產(chǎn)少，或者房?jī)r(jià)高，房租貴這種表象問(wèn)題的辦法”。

　　但如果從失敗的過(guò)往來(lái)看，于凌罡總是顯得一廂情愿。他發(fā)起的項(xiàng)目中，最有名的是2005年的“新中街1號(hào)地”和“芍藥居”地塊。

　　2005年4月，于凌罡等人計(jì)劃與北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司(下稱“萬(wàn)通地產(chǎn)”)合作，由合作建房業(yè)主授權(quán)萬(wàn)通地產(chǎn)在2.2億元以內(nèi)拿下掛牌價(jià)為1.92億元的北京新中街1號(hào)地，并在成功拿地后負(fù)責(zé)跑文件、取得開(kāi)工證及整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)。

　　于凌罡等人則需找到400戶合作建房業(yè)主，每戶拿出24萬(wàn)元保證金購(gòu)地，購(gòu)地之后每人可辦理24萬(wàn)元的按揭貸款。而萬(wàn)通地產(chǎn)則通過(guò)項(xiàng)目貸款幫助解決剩下的購(gòu)地資金，利用上述按揭貸款進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)，建成后將擁有底層商鋪和部分車(chē)位，賺回貸款及利息。根據(jù)這一計(jì)劃，項(xiàng)目的獲利空間在萬(wàn)通地產(chǎn)和業(yè)主之間大約三七分。

　　但在于凌罡看來(lái)合情合理的方案，卻沒(méi)有得到足夠多的合作建房人的支持，許多人表示拿不出24萬(wàn)元，最后于凌罡等人不得不放棄競(jìng)爭(zhēng)地塊。

　　幾個(gè)月后的芍藥居地塊又重復(fù)了這一過(guò)程，只是這一次離成功更近—距前期需要籌集的4000萬(wàn)元只差200萬(wàn)元。

　　于凌罡稱這一次“非常非�？上А薄Ｊ潞笏�又找到買(mǎi)下地的公司，希望能再把地買(mǎi)回來(lái)，初步談判的結(jié)果是每平方米加800塊錢(qián)，地價(jià)從9800萬(wàn)漲到了1.18億。但合作建房志愿者們沒(méi)人再去做說(shuō)服購(gòu)房者的工作。

　　2005年于凌罡成立了“北京合作藍(lán)城咨詢服務(wù)有限公司”(下稱“藍(lán)城公司”)來(lái)組織合作建房，辦公室就設(shè)在自己家中。當(dāng)年，也是藍(lán)城公司最忙的時(shí)候，曾投入30個(gè)工作人員，但僅兩名領(lǐng)工資的正式員工。2010年，兩名全職員工都陸續(xù)離開(kāi)之后，藍(lán)城公司只剩下于凌罡一人，原來(lái)的核心團(tuán)隊(duì)如今還維持有五名成員。

　　藍(lán)城公司維持運(yùn)營(yíng)的資金部分來(lái)自最初600多名合作建房者每人500元的加入費(fèi)，共計(jì)30多萬(wàn)元。但于凌罡告訴時(shí)代周報(bào)記者，這么多年來(lái)藍(lán)城公司一共花了70多萬(wàn)元，超出的部分依靠朋友贊助和自己墊付。

　　于凌罡依然四處物色地塊、陸續(xù)發(fā)起項(xiàng)目、繼續(xù)不了了之，他表示，因?yàn)榇蟛糠止ぷ骰�本靠自己，所以“效率越�?lái)越低”。

　　置業(yè)者“太難伺候”

　　多年下來(lái)，于凌罡的經(jīng)歷似乎用事實(shí)支持了質(zhì)疑者的觀點(diǎn)：合作建房的組織難度相當(dāng)大。

　　嘗試在北京進(jìn)行合作建房的，除了大型計(jì)算機(jī)維修工程師出身的于凌罡，一年前還出現(xiàn)了一個(gè)名叫孫智群的人。一直在房地產(chǎn)行業(yè)工作的孫智群創(chuàng)辦過(guò)“草根購(gòu)房網(wǎng)”，2012年7月11日，他在中國(guó)大飯店舉行了一場(chǎng)“北京合作建房”新聞發(fā)布會(huì)，彼時(shí)他的計(jì)劃是到2013年7月，發(fā)動(dòng)至少一萬(wàn)名符合購(gòu)買(mǎi)資格的購(gòu)房者加入合作建房項(xiàng)目。

　　然而2012年8月之后，就再難找到關(guān)于上述計(jì)劃的報(bào)道，直到2013年傳出孫智群已加入天津的一家房地產(chǎn)公司。根據(jù)媒體報(bào)道，當(dāng)初招募了500多名購(gòu)房者后，孫智群為溝通協(xié)同這些人的意見(jiàn)和觀點(diǎn)疲憊不堪，最終放棄。

　　憶及往事，孫智群在電話中含糊地對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，當(dāng)時(shí)“搞得比較亂”。他表示已不愿再提過(guò)去的事，但依然會(huì)關(guān)注合作建房。至于是否還會(huì)組織合作建房，他并未明確表態(tài)。

　　而在這些年里經(jīng)歷了更多失敗、承受了更多質(zhì)疑的于凌罡，則常常強(qiáng)調(diào)的是購(gòu)房者過(guò)于挑剔—要么認(rèn)為價(jià)格還不夠低，要么認(rèn)為地段還不夠好。

　　事實(shí)上，在于凌罡的心目中，合作建房始終跟他的“藍(lán)城計(jì)劃”聯(lián)系在一起。簡(jiǎn)單地說(shuō)，這是他從上世紀(jì)90年代初開(kāi)始，花了多年時(shí)間，設(shè)計(jì)出的一整套城市規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)方案，而合作建房，只是藍(lán)城計(jì)劃的“一部分的一部分”，盡管相信他能實(shí)現(xiàn)“藍(lán)城”的人寥寥。

　　于凌罡一方面就像一個(gè)胸有成竹的社會(huì)工程師，從“藍(lán)城計(jì)劃”，到合作建房的組織、管理、操作規(guī)則，他都能設(shè)計(jì)出一套看似精密可行的方案；另一方面，他又似乎難以處理眾多普通置業(yè)者給他帶來(lái)的困擾。面對(duì)時(shí)代周報(bào)記者，他抱怨人們“太難伺候”，以及外界包括媒體的惡意。

　　“我不認(rèn)為我失敗了，反而可以說(shuō)成功了。比如當(dāng)年跟萬(wàn)通談判，跟各個(gè)方面溝通、合作，這些工作都是我在做，我的工作做好了，買(mǎi)不買(mǎi)地，是大家的事了�！彼�說(shuō)。

　　“沒(méi)有你想的那么難”，這是合作建房人的QQ群里經(jīng)常出現(xiàn)的鼓勵(lì)新人的話。于凌罡告訴時(shí)代周報(bào)記者，一位認(rèn)識(shí)的朋友早已在北京實(shí)現(xiàn)了合作建房，可他們只有20個(gè)人，每人幾百萬(wàn)元，建的是別墅。但要把工薪階層組織起來(lái)就不那么容易，“我沒(méi)做成的原因主要是沒(méi)守住門(mén)檻，也許是我的起點(diǎn)就注定了我比較悲劇�！�

　　困難和風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自政策

　　事實(shí)上，在于凌罡之后，各地出現(xiàn)的一些合作建房案例都走得更遠(yuǎn)，只不過(guò)往往離最初的設(shè)想有差距。首個(gè)通過(guò)招拍掛成功拿地的溫州合作建房即是一例。

　　2006年，有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的溫州商人趙智強(qiáng)，依托溫州市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)的平臺(tái)，開(kāi)始在溫州組織合作建房，并于當(dāng)年10月委托一家房地產(chǎn)公司，拍下了溫州龍灣區(qū)上江路西片14號(hào)地塊。

　　盡管如此，溫州的合作建房從建設(shè)到銷(xiāo)售仍是一波三折：直到2009年，趙智強(qiáng)才拿到建設(shè)許可證—其間，住建部三次到當(dāng)?shù)卣{(diào)研，最終確認(rèn)該項(xiàng)目與現(xiàn)行政策沒(méi)有沖突，可以進(jìn)行。

　　而房子建好后，按照溫州市2007年出臺(tái)的新政策規(guī)定，批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目，全部房源要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性網(wǎng)上公開(kāi)銷(xiāo)售。這意味著，最初的集資建房者并不一定能得到房子。

　　趙智強(qiáng)等人采取的辦法是，參與者開(kāi)盤(pán)時(shí)若不能買(mǎi)到事先通過(guò)內(nèi)部抓鬮確定的房源，則享受該套房源出售后的利潤(rùn)分紅并返還本金。

　　事實(shí)上，大部分合作建房通過(guò)組建公司、出資人以股權(quán)形式加入來(lái)進(jìn)行，而房子蓋好后如何分配或銷(xiāo)售、出資人最后能否拿到、如何拿到房產(chǎn)證明，是所有組織者必須要面對(duì)的問(wèn)題。

　　溫州之后，趙智強(qiáng)計(jì)劃將其合作建房模式復(fù)制到全國(guó)。他告訴時(shí)代周報(bào)記者，部分城市的項(xiàng)目已有進(jìn)展，比如在長(zhǎng)沙已找到地塊，但尚未招募到足夠多的合作者。而在北京，人已招夠，且已有相中的地塊，只等待掛出。

　　趙智強(qiáng)并不懷疑合作建房的可行性，他表示根據(jù)自己的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，集資合作建房可以將房?jī)r(jià)降低30%-40%，而在他的開(kāi)發(fā)模式中，購(gòu)房?jī)r(jià)的3%足以支付組織者的管理成本。

　　在他看來(lái)，政策的不明確才是合作建房最大的困難和風(fēng)險(xiǎn)。

　　變通：從自住到投資

　　陶光遠(yuǎn)是2003年最早加入于凌罡合作建房的人之一，“當(dāng)初加入合作建房是為了造自己滿意的房子，住進(jìn)環(huán)境友好的社區(qū)，”他喜歡對(duì)人強(qiáng)調(diào)合作建房除價(jià)格之外的“軟性”優(yōu)勢(shì)。

　　造自己滿意的房子，住進(jìn)環(huán)境友好的社區(qū)—這也是合作建房的初衷�？墒窃趯�(shí)踐中，合作建房先前強(qiáng)調(diào)的“剛需”、“自住”的性質(zhì)變得越來(lái)越模糊，如趙智強(qiáng)的溫州項(xiàng)目，有評(píng)論者表示到最后其實(shí)就是投資行為。

　　于凌罡的理想在實(shí)踐中也變得越來(lái)越“小”，比如2007年的花園北路項(xiàng)目，由于較便宜的5500元/平方米的價(jià)格，很快籌集到1億元資金，走到了投標(biāo)拿地這一步。但代價(jià)是賣(mài)出了底層商鋪，放棄了此前堅(jiān)持的物業(yè)自主、配套收益，畢竟人們更看重眼前的實(shí)惠。當(dāng)初的芍藥居項(xiàng)目正是因?yàn)榘�含了自有的底層商鋪，價(jià)格顯得更貴，從而敗于內(nèi)部籌資。

　　早年曾參與于凌罡合作建房工程設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的建筑師戴曉華，同樣是社會(huì)活動(dòng)的熱心組織和參與者，卻顯得更加務(wù)實(shí)。在他看來(lái)，合作建房背負(fù)不了太多“自主”、“民主”的概念，無(wú)論是在組織建房過(guò)程中，還是以后的社區(qū)管理上，都很不現(xiàn)實(shí)。

　　戴曉華認(rèn)為合作建房應(yīng)該向商業(yè)學(xué)習(xí)，專注于提供服務(wù)�！昂芏鄥⑴c者沒(méi)有太多的時(shí)間和專業(yè)知識(shí)參與決策，要靠合作建房的少數(shù)組織者出力，這實(shí)際上就相當(dāng)于是一種主要在融資環(huán)節(jié)與常規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同的另類(lèi)和非主流的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)�！�

　　于凌罡對(duì)合作建房的宣傳也在發(fā)生細(xì)微的變化，如今，他理想中的合作建房的參與者是：“認(rèn)同"合作建房是一起當(dāng)開(kāi)發(fā)商"這句話，而不是糾結(jié)于我要多便宜買(mǎi)一套房子，房子的地段得多合我的心意�！比绻�合作建房成為更純粹的投資行為，組織人群就顯得相對(duì)容易。

　　2009年末，于凌罡曾表示退出合作建房，因?yàn)楸本┦袇^(qū)幾乎找不到能供幾十萬(wàn)存款的工薪階層建房的地塊了。但是很快他開(kāi)始了更加變通的合作建房，用他的話說(shuō)是：“原來(lái)的模式是大家找一個(gè)合適的地方建房自己住，現(xiàn)在是找一個(gè)地方建好房子租出去，或者賣(mài)出去，再拿著錢(qián)到合適的地方去住。”

　　著眼于通過(guò)非“招拍掛”的方式拿到土地的于凌罡，近年把目光投向了公租房。他認(rèn)為，社會(huì)單位建設(shè)公租房不僅合法，還有很大的政策優(yōu)勢(shì)。“住建部規(guī)定公租房誰(shuí)投資誰(shuí)所有，所有者權(quán)益可以依法轉(zhuǎn)讓；財(cái)政部規(guī)定公租房免契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、增值稅；國(guó)土部規(guī)定公租房用地可免招拍掛�！�

　　2012年10月，有人找到于凌罡，表示愿意贊助合作建房。于凌罡和對(duì)方各出了3萬(wàn)塊錢(qián)作為前期費(fèi)用，在北京和平里北街租了一個(gè)門(mén)面，堅(jiān)持了半年多，找了兩個(gè)項(xiàng)目，其中一個(gè)便是位于順義的公租房。于凌罡稱當(dāng)時(shí)已經(jīng)組織了200個(gè)出資人，每人29萬(wàn)元，可合作方的錢(qián)最后沒(méi)有到位。最近，他又開(kāi)始為新的計(jì)劃奔波，其中包括一個(gè)昌平的公租房項(xiàng)目。

　　理想還有多遠(yuǎn)？

　　于凌罡的目光也不限于公租房，他往往同時(shí)摸底多個(gè)地塊，但他向置業(yè)者推薦的地塊，不是土地使用權(quán)只剩下十幾年，就是位置太偏。曾有記者寫(xiě)文章說(shuō)他敗退到了六環(huán)以外，他則反駁說(shuō)：“要說(shuō)敗退也不是我的敗退，是所有工薪族的敗退�！�

　　除了尋找合適地塊，還需保證資金，于凌罡表示如今已找到兩家投資公司合作，一方面組織人簽約，另一方面投資公司認(rèn)購(gòu)股份解決部分資金。投資公司的錢(qián)主要做過(guò)橋，如果后續(xù)有人加入，投資公司則溢價(jià)將股份轉(zhuǎn)讓，這樣既解決了錢(qián)不夠的問(wèn)題，也解決了人們一開(kāi)始怕?lián)�風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。

　　對(duì)于如何組織個(gè)人投資者，于凌罡提出了新的辦法，他計(jì)劃將原來(lái)接受個(gè)人入股的方式，改為只同公司簽約，比如幾十個(gè)人成立一個(gè)公司，按照需求投資定制地塊中的一個(gè)單元，這樣也就變相地提高了加入的門(mén)檻。

　　合作建房早就不是一個(gè)可以完美執(zhí)行的小“藍(lán)城計(jì)劃”，即便解決了資金和操作模式的問(wèn)題，于凌罡和他的支持者依然面臨土地、政策等未知的風(fēng)險(xiǎn)。這也是“低成本”的合作建房必須面臨的更高風(fēng)險(xiǎn)。

　　于凌罡的長(zhǎng)期合作伙伴陶光遠(yuǎn)一直小心保護(hù)著于凌罡和他的夢(mèng)想，因此在媒體面前言談謹(jǐn)慎。他向時(shí)代周報(bào)記者講述德國(guó)合作建房的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為合作建房是“歷史中的必然事物”，盡管它最開(kāi)始落在了于凌罡這個(gè)“有些不成熟”的年輕人身上。

　　“從最根本上來(lái)講，它(合作建房)重視了人的基本權(quán)利，第一你有享受舒適生活的權(quán)利，共同擁有資源的權(quán)利，更重要的就是什么呢，我們需要每個(gè)老百姓有平等的理財(cái)權(quán)，平等的過(guò)好日子的上升的權(quán)利�！痹诙嗄昵把胍暸臄z的紀(jì)錄片《合作建房夢(mèng)》的結(jié)尾，于凌罡對(duì)著鏡頭說(shuō)。

　　2013年8月21日，�？谑辛魉�坡敬賢路8號(hào)�？谑小耙粓@兩湖”拆遷安置樓，6棟新建的高層新樓出現(xiàn)不同程度下沉。