“重返一線城市”，“不能再去三、四線城市建房了�！边@些已經(jīng)不是業(yè)內(nèi)專家在論壇上的觀點，而是大部分有實力房企正在做的事情。目前，那些庫存高企、人口大面積流出的城市，最讓開發(fā)商頭疼。

三四線城市建房“根本停不下來”

遠離易，退出難

部分一線城市房價暴漲，仍沒有拉回房企整體增加投資的意愿：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已連續(xù)19個月下滑，創(chuàng)2009年3月以來最低增速水平。數(shù)據(jù)顯示，1～9月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額70535億元，同比名義增長2.6%，增速比1～8月回落0.9個百分點，比去年同期下降9.9個百分點。9月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成9472億元，同比下降3.1%，降幅較上月擴大2.0個百分點。

拉低增速的主要原因，是房企開始遠離部分高庫存的三、四線城市。報告曾指出，三、四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)低于全國水平，今年1～8月，三、四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速僅為0.9%，遠低于全國3.5%的平均增速。

將目光放至具體城市，分化尤為明顯。今年前三季度，山東棗莊房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降13.7%。同期，北京同比上漲10.4%，深圳上漲29.4%。

不進去暫時可以做到，但是，在前幾年一窩蜂涌向三、四線城市后，現(xiàn)在又想迅速抽身，房企能做到嗎？

此前曾報道，某房企寧可在安徽蕪湖市損失1.3億元定金，也要放棄6.6億元的商業(yè)住宅地塊。該房企割肉止損的背景是，2014年，蕪湖市人口自然增長率為5%，高于常住人口0.58%的增速，人口呈現(xiàn)流失狀態(tài)，而且商業(yè)綜合體存庫量大。

不過，這次退出并不徹底，上述房企保留了部分地塊，并在和當(dāng)?shù)卣�府�?lián)合舉辦的發(fā)布會上表示，未來將根據(jù)江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀，降低地產(chǎn)投入，發(fā)力產(chǎn)業(yè)布局。

三四線城市去庫存仍是主基調(diào)

城市之間房地產(chǎn)市場的分化態(tài)勢依舊，在一線城市房價全線上漲的情況下，多數(shù)三四線城市還處于下跌通道，去庫存的壓力不減。

國家統(tǒng)計局近日公布的70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅與二手住宅價格同比均上漲且漲幅相對較大，二線城市同比漲跌互現(xiàn)，三線城市新建商品住宅同比仍全部下降。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，一線城市房價持續(xù)上漲，絕大多數(shù)二線城市房價環(huán)比小幅上漲或持平，只有少數(shù)三線城市房價環(huán)比由降轉(zhuǎn)升。

一二線城市房地產(chǎn)市場回暖態(tài)勢顯現(xiàn)。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進分析稱，一線城市已經(jīng)連續(xù)9個月出現(xiàn)去庫存周期低于12個月水平的現(xiàn)象，去庫存壓力得到有效釋放，進而房價增幅會比較明顯。

而三四線城市庫存高企的嚴(yán)峻形勢卻沒有得到根本扭轉(zhuǎn)。中國指數(shù)研究院的最新報告認為，當(dāng)前市場的去化壓力更主要集中于三四線城市。多數(shù)三四線城市處于快速擴張階段，前期住宅用地成交規(guī)模突出，存在過度開發(fā)、有效需求不足等問題。

繼續(xù)布局還是選擇退出

長遠來看，房地產(chǎn)開發(fā)商在三四線城市是進還是退，成為一個需要在戰(zhàn)略層面進行思考的問題。

湖南省經(jīng)濟地理研究所副所長王義高認為，三四線城市房地產(chǎn)市場遠沒未到飽和程度，只是短時間內(nèi)房子建的比較多，需求不旺。隨著城鎮(zhèn)化加速推進、改善性需求增加、棚戶區(qū)改造和國土資源綜合開發(fā)，三四線城市還有很大的市場空間。

一家在湖南多個市州布局的知名房企負責(zé)人說，全國房地產(chǎn)市場有70%左右的份額在三四線城市，“就近城鎮(zhèn)化”的政策將為三四線城市帶來持續(xù)活力。今后企業(yè)將持續(xù)在三四線城市投資發(fā)展，進入湖南每一個市州。

有的企業(yè)則持觀望態(tài)度。一家全國百強房企湖南公司負責(zé)人告訴記者，他們的戰(zhàn)略是深耕長沙這樣的省會城市以及其他有潛力的二線城市，暫時不會考慮三四線城市。

對于三四線城市的大量小開發(fā)商而言，進退更多是無奈的選擇。記者在湖南中部縣級市了解到，幾年前開發(fā)商拿地時對形勢估計過于樂觀，沒想到市場行情變化這么大，不得不趕緊“抽身”。前幾年大大小小的房地產(chǎn)開發(fā)公司有35家，今年通過年檢的只有14家。

業(yè)內(nèi)人士認為，堅守三四線城市的房企，未來在開發(fā)策略上需要有所調(diào)整。湖南正大行房地產(chǎn)代理公司總經(jīng)理任澤認為，在三四線城市，大的開發(fā)商并不一定比小公司活得好。房企一方面要盡快去庫存，保持項目良性發(fā)展，另一方面要找準(zhǔn)每個城市的定位，吸收本地的購買力，尋求新的增長點。

同時，還需完善三四線城市房地產(chǎn)市場“生態(tài)鏈”。洪福侖山商業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)總經(jīng)理助理劉新顏認為，一二線城市有完備的房產(chǎn)銷售團隊、代理商、中介進行策劃和推廣，形成了一個生態(tài)系統(tǒng)。三四線城市即使有好房子，卻難深入潛在客戶群以及廣大農(nóng)村，推廣力度遠遠不能滿足市場需求。