中信建投地產(chǎn)首席分析師陳慎從世界主要國家樓市發(fā)展周期著手分析后認為，影響房價的因素固然有人口因素，更多受貨幣因素影響，“人口拐點對應(yīng)房價拐點是個偽命題。”

“從美國和日本的經(jīng)驗來看，40-44歲階段人口數(shù)量的拐點對應(yīng)著房價的拐點。這批人口見頂之后往往對應(yīng)著該國的金融危機�！比涨埃�鏈家研究院攜手中信建投房地產(chǎn)小組舉辦的第一期“鏈家·思享會”上，中信建投地產(chǎn)首席分析師陳慎深入分析了房價的周期走勢，最終得出了“當前談?wù)撝袊�房地產(chǎn)價格見頂，為時尚早”的肯定論斷。

陳慎：中國人口見頂始于前年 但人口拐點對應(yīng)房價拐點是偽命題

陳慎從世界主要國家的樓市發(fā)展周期著手分析后認為，影響房價的因素固然有人口因素，但更多還是受貨幣因素影響，“人口拐點對應(yīng)房價拐點是個偽命題。”

他表示，從美國和日本的經(jīng)驗來看，40-44歲階段人口數(shù)量的拐點確實對應(yīng)著房價的拐點，兩者見頂時間前后幾乎只相差兩年。倒推回去可以看出，嬰兒潮推動了整個房地產(chǎn)行業(yè)的住房需求爆發(fā)，而這批人口見頂之后往往對應(yīng)著該國的金融危機。

“回到中國，1970年開始的嬰兒潮承接了這一需求，并在1987年到達人口頂峰。照此推算，中國的人口頂點起始于2012-2014年。”陳慎指出這一關(guān)鍵節(jié)點后，卻仍對中國樓市表達了信心：“中國不同于美日的特點在于，中國的嬰兒潮周期僅17年，是所有國家當中間隔最短的，所以中國的房地產(chǎn)環(huán)境將會非常平滑。所以在當前，談?wù)撝袊�房地產(chǎn)價格見頂，為時尚早。”

據(jù)此分析陳慎預(yù)測，貨幣流動性的釋放力度會縮減，帶來成交量下滑，但受供需影響，房價缺乏下調(diào)的彈性，漲勢將持續(xù)到明年上半年；中國樓市的嚴苛調(diào)控政策將一去不復(fù)返，各地因城施策；而金融杠桿將向主流城市集中，區(qū)域分化也會愈加明顯；改善置換型需求將成為主導(dǎo)，多數(shù)城市二手房成交增速會超過一手房。

肖小平：供需矛盾越來越緊張 下半年深圳房價依然看漲

具體到深圳，鏈家研究院（深圳）院長肖小平的判斷與陳慎不謀而合：深圳不會出現(xiàn)人口紅利拐點，房價上漲的主要原因還是供需問題。

據(jù)深圳鏈家統(tǒng)計，目前深圳的商品住宅是162萬套，而城市居民自有房率約30%。“即使按照十三五規(guī)劃，深圳每年能新增5-6萬套新房，這樣的房屋增長率也是遠遠不能滿足需求的�！毙ば∑浇庾x這一數(shù)據(jù)時透露，由于土地供應(yīng)不足，且深圳舊改難度提高，可以預(yù)見，在未來很長一段時間，全市新增供應(yīng)是減少的，“長期來看，供求關(guān)系會越來越緊張。供需矛盾在短期內(nèi)將無法調(diào)和，漲價趨勢仍會持續(xù)�！�

值得注意的是，深圳作為年輕的人口凈流入城市，新生兒已連續(xù)四年每年增長20萬以上，3年后小學(xué)生在校人數(shù)將超過100萬。肖小平判斷，在學(xué)區(qū)房這個微觀市場上，初中的緊張程度將會逐步超過小學(xué)，成為家長投資的熱點。