2021 年 7 月 2 日國(guó)辦公開(kāi)了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》22 號(hào)文件，旨在從基礎(chǔ)制度、土地、審批、資金、金融，以及稅收政策等幾大方面支持保障性租賃住房的發(fā)展。2021年 8 月31 日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽、副部長(zhǎng)倪虹圍繞努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居介紹有關(guān)情況，并答記者問(wèn)。2021 年9 月 2 日全國(guó)住房保障工作座談會(huì)在浙江杭州召開(kāi)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司司長(zhǎng)曹金彪指出，解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題。2021 年10月 21 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在福建省福州市召開(kāi)發(fā)展保障性租賃住房工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)。2021 年 11 月，全國(guó)已經(jīng)有 24 個(gè)城市確定了“十四五”期間保障性租賃住房發(fā)展目標(biāo)。2021年12 月 15 日，上海新一批保障性租賃住房項(xiàng)目舉行集中開(kāi)工活動(dòng)。

這一系列國(guó)家和地方層面的文件和動(dòng)作都在表明：發(fā)展保障性租賃住房成為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)，國(guó)家下定決心要解決好各個(gè)城市的住房突出問(wèn)題，讓新青年、新市民“住得起、住得好”。

一、各地“十四五”保障性租賃住房供應(yīng)從哪里來(lái)呢？

目前 24 個(gè)城市確定“十四五”保障性租賃住房供應(yīng)計(jì)劃 505 萬(wàn)套，占各個(gè)城市新增住房供應(yīng)量均超過(guò)30%。其中核心一線(xiàn)城市，保障性租賃住房目標(biāo)超過(guò)40 萬(wàn)套（間）。強(qiáng)二線(xiàn)城市，保障性租賃住房目標(biāo) 10萬(wàn) -30 萬(wàn)套（間）。

那么各地要完成保障性租賃住房“十四五”建設(shè)目標(biāo)，供應(yīng)要從哪里來(lái)呢？目前保障性租賃住房可能的供應(yīng)方式主要有五種。

1）涉租賃用地建設(shè)租賃住房截止到 2021 年 11 月，2021 年22 城已經(jīng)完成涉租賃土地供應(yīng)計(jì)劃的城市是北上廣深、杭州、成都、合肥及寧波。也有一些城市比如廈門(mén)、鄭州、長(zhǎng)春還沒(méi)開(kāi)始供應(yīng)租賃相關(guān)用地。

從2021年兩批次集中供地來(lái)看，第一批次集中供地以競(jìng)自持租賃用為主，“拿地配建”成為第二批次租賃用地供給成交的主流方式。說(shuō)明國(guó)家既要提高租賃用地的供應(yīng)成交面積，也要同時(shí)控制這類(lèi)土地的成交成本，減低這類(lèi)土地拿地企業(yè)的成本。

2）將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套用地面積占比上限由7%提高到15%，提高部分建設(shè)宿舍型保障性租賃住房

這一方式主要是由于 2021年7月初國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》中“土地支持政策”明確提到了這一點(diǎn)，目前已經(jīng)開(kāi)始落實(shí)這一方案的城市主要是西安和合肥。

3）利用非居住存量土地和房屋建設(shè)保障性租賃住房

對(duì)于發(fā)展保障性租賃住房來(lái)說(shuō)，將旅館、酒店、商業(yè)辦公樓、廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)等非住宅改建成租賃住房，或者將非住宅用地改成租賃用地建設(shè)租賃住房也是有效的供應(yīng)方式之一。對(duì)于“非改租”“商改租”，除了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日印發(fā)的《關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》外，多地也進(jìn)一步明確了相關(guān)政策及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

目前廈門(mén)等城市非改租政策力度較大。廈門(mén)市自《存量非住宅類(lèi)房屋臨時(shí)改建為保障性租賃住房實(shí)施方案》2021 年7 月 1 日印發(fā)后，已籌集23 個(gè)項(xiàng)目（市級(jí) 8 個(gè)、區(qū)級(jí) 15 個(gè)），房源 0.94 萬(wàn)套（間）。西安市積極支持高校等企事業(yè)單位利用自有閑置土地建設(shè)保障性租賃住房。西安外國(guó)語(yǔ)大學(xué)利用學(xué)校自有土地22.68 畝，建設(shè)保障性租賃住房 750 套，每套建筑面積 70 平方米以?xún)?nèi)，解決教職工租房難及引進(jìn)人才短期過(guò)渡問(wèn)題。西安電子科技大學(xué)利用自有土地建設(shè)單身教師公寓403 套，每套建筑面積 60平方米，將作為過(guò)渡房租賃給無(wú)房教師，目前已通過(guò)教育部備案，獲得立項(xiàng)。

4）市場(chǎng)上運(yùn)營(yíng)成熟的集中式、分散式長(zhǎng)租公寓將納入保障性租賃住房體系

2021 年 10 月 29 日 上 午， 由 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦、房地產(chǎn)流通與租賃委員會(huì)承辦的住房租賃企業(yè)交流座談會(huì)，在易居企業(yè)集團(tuán)總部秋實(shí)樓順利召開(kāi)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司政策指導(dǎo)處處長(zhǎng)王凌云在會(huì)上明確指出：保障性租賃住房本質(zhì)上還是市場(chǎng)的，租賃企業(yè)天然就是保障住房重要的機(jī)制主體，租賃企業(yè)天然在租賃住房領(lǐng)域去深耕細(xì)作、發(fā)展壯大，既能夠成為保障經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展的重要的主力軍，也能夠使租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，真正實(shí)現(xiàn)補(bǔ)齊租賃短板。這表明市場(chǎng)上運(yùn)營(yíng)成熟的集中式、分散式長(zhǎng)租公寓將納入保障性租賃住房體系。

5）傳統(tǒng)的保障性租賃住房處于空置或者未售的部分或?qū)⑦M(jìn)入保障性租賃住房系統(tǒng)

利用安置房等庫(kù)存用作租賃住房人才公寓可視為更優(yōu)的選擇。一方面，可以調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求關(guān)系，解決城市新市民、新青年住房困難；另一方面，可以一定程度上減輕土地供應(yīng)壓力，完成中央下達(dá)的保障性租賃供應(yīng)指標(biāo)。一些保障性住房（非商品房）庫(kù)存量大的城市未來(lái)采取這種模式提高保障性租賃住房供應(yīng)的可能性極大。

2021 年 7 月之后廈門(mén)市打通政策轉(zhuǎn)換渠道，將閑置公有住房、安置住房等房源轉(zhuǎn)為保障性租賃住房，共盤(pán)活房源3348 套（間），其中，1030 套（間）專(zhuān)項(xiàng)提供給環(huán)衛(wèi)工人、公交駕駛員、公安輔警、城管協(xié)管員等基層一線(xiàn)公共服務(wù)人員租住。

二、各地“十四五”保障性租賃住房建設(shè)將往哪里去呢？

上文我們分析了目前保障性租賃住房可能的五種供應(yīng)方式。那五個(gè)方式實(shí)際上是否能形成有效供應(yīng)同時(shí)真正滿(mǎn)足城市新市民、新青年的住房租賃需求仍具有不確定性。每一種供應(yīng)方法都存在一定的難點(diǎn)和問(wèn)題。

1）涉租賃用地建設(shè)租賃住房最主要的問(wèn)題：有旺盛租賃需求的城市供需空間上的錯(cuò)配；人口流出、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱的二三線(xiàn)城市供需規(guī)模上的錯(cuò)配

對(duì)于核心城市來(lái)說(shuō)，租賃需求旺盛。但分析涉租賃用地的供應(yīng)區(qū)域可以看出，這些城市租賃相關(guān)用地分布主要集中于遠(yuǎn)郊區(qū)域，占總供應(yīng)量的49.0 %，近郊區(qū)域占比也達(dá)到了 28.1%，城市中心區(qū)的占比僅為22.9%。但更多的租賃人口就業(yè)分布于城市中心區(qū)及城市近郊。因此這部分核心城市主要存在的問(wèn)題是保障性租賃住房供需空間上的一個(gè)錯(cuò)配。未來(lái)這些土地建設(shè)好租賃住房后是否能有更好的滿(mǎn)足城市租賃人口的需求還需要政策上的引導(dǎo)，引導(dǎo)租客去往更偏遠(yuǎn)配套相對(duì)不那么城市化的遠(yuǎn)郊區(qū)。

人口流出、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱的二三線(xiàn)城市供需規(guī)模上的錯(cuò)配。24 城公布了“十四五”期間的保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)，但也能看出一些城市的租賃需求并不那么旺盛。以三線(xiàn)城市金華為例�！笆�四五”期間的保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)為16 萬(wàn)套，2021年截止到 12 月中旬金華商品住宅供應(yīng)套數(shù) 2 萬(wàn)套，成交套數(shù)不足 1.5 萬(wàn)套，五年保障性租賃住房供應(yīng)套數(shù)是 2021年新房成交套數(shù)的8 倍以上，或許未來(lái)會(huì)存在租賃住房供大于求的錯(cuò)配。

2）利用非居住房屋建設(shè)保障性租賃住房最主要的難點(diǎn)：物業(yè)形態(tài)的錯(cuò)配及非改租過(guò)程中多部門(mén)聯(lián)動(dòng)的配合度

將旅館、酒店、商業(yè)辦公樓、廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)等非住宅改建成租賃住房，一定存在物業(yè)形態(tài)的錯(cuò)配，商業(yè)辦公的產(chǎn)品很多是不適合居住的，改造的標(biāo)準(zhǔn)及改造的難度目前都沒(méi)有定論。同時(shí)非改租需要各個(gè)政府部門(mén)的參與，在這個(gè)過(guò)程中各個(gè)部門(mén)的聯(lián)動(dòng)性及決策效率都跟非改租項(xiàng)目入市的規(guī)模息息相關(guān)。

3）產(chǎn)業(yè)園區(qū)中配套用地面積占比提高建設(shè)宿舍型保障性租賃住房最主要的問(wèn)題：面積占比與租賃人口占比的錯(cuò)配

產(chǎn)業(yè)園是否需要提供更多的員工宿舍類(lèi)租賃產(chǎn)品取決于產(chǎn)業(yè)園需要租房的人口而不是產(chǎn)業(yè)園的面積規(guī)模。有些產(chǎn)業(yè)園屬于技術(shù)密集型，人口密度并不高，如果按照面積配比建設(shè)員工住宿就會(huì)帶來(lái)住宿產(chǎn)品的空置。有些產(chǎn)業(yè)園屬于人力密集型，按照面積配套租賃宿舍會(huì)導(dǎo)致住宿產(chǎn)品的不足。

4）市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓將納入保障性租賃住房體系最重要的問(wèn)題是低租金的實(shí)現(xiàn)性

從實(shí)操層面來(lái)看，納入保障性租賃住房體系的現(xiàn)有市場(chǎng)化的項(xiàng)目會(huì)享受政府給的支持政策及補(bǔ)貼，同時(shí)也需要項(xiàng)目控租金的“低租金”。低租金的兩種模式：1）市場(chǎng)化企業(yè)的項(xiàng)目在自己現(xiàn)在租金水平基礎(chǔ)上，以后年漲幅不超過(guò)5%；2）沒(méi)有同比值的項(xiàng)目就在現(xiàn)有租金上打 9 折。企業(yè)是否愿意用獲得政策相關(guān)優(yōu)惠來(lái)?yè)Q取低租金，以及低租金如何執(zhí)行等更多實(shí)操落實(shí)目前待定。

5）保障性住房處于空置或者未售的部分進(jìn)入保障性租賃住房體系最大問(wèn)題是房屋品質(zhì)的錯(cuò)配

國(guó)家大力發(fā)展保障性租賃住房的目標(biāo)是為了更多的新青年、新市民住得起住得好，而保障性住房（包括安置房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房等）中空置或未售的產(chǎn)品大部分也屬于品質(zhì)較一般的產(chǎn)品，相應(yīng)的這類(lèi)非商品住宅面積與租客客群的需求也會(huì)存在差異性。這類(lèi)房源多大程度能進(jìn)入到保障性租賃住房目前來(lái)看也很難預(yù)測(cè)。

總結(jié)

2021年，作為“十四五”發(fā)展的元年，從黨中央國(guó)務(wù)院到各個(gè)地方政府都把發(fā)展保障性租賃住房作為工作的重點(diǎn)。從中央到地方都在積極探索如何更好地完成這一重點(diǎn)工作。《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》也明確了保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題，以建筑面積不超過(guò)70 平方米的小戶(hù)型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。雖然從目前來(lái)看，各個(gè)不同的供應(yīng)方式對(duì)保障性租賃規(guī)模形成的作用都存在一定的不確定性，但毋庸置疑的是，未來(lái)我國(guó)保障性租賃住房的規(guī)模一定會(huì)發(fā)生大的變化；在政策不斷控租金的引導(dǎo)下，整個(gè)租賃市場(chǎng)的租金價(jià)格也會(huì)朝著更穩(wěn)定增長(zhǎng)更溫和的方向發(fā)展；租賃住房產(chǎn)品也會(huì)朝著更小面積更多功能的趨勢(shì)發(fā)展。保障性租賃住房的大力發(fā)展一定能助力越來(lái)越多的新市民、青年人實(shí)現(xiàn)安居樂(lè)業(yè)。