隨著龍光集團(tuán)債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，一貫行事低調(diào)的紀(jì)海鵬再難低調(diào)。

“龍光集團(tuán)絕對(duì)不可以躺平�！痹邶埞饧瘓F(tuán)近日召開(kāi)的高層管理人員經(jīng)營(yíng)會(huì)議上，公司董事局主席紀(jì)海鵬表示，龍光已經(jīng)成立專(zhuān)項(xiàng)小組，本人全力以赴帶領(lǐng)好公司，以最大努力化解債務(wù)問(wèn)題，帶領(lǐng)企業(yè)回到良性經(jīng)營(yíng)發(fā)展軌道。

紀(jì)海鵬強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)決不逃廢債，要全力盤(pán)活處置資產(chǎn)、解決當(dāng)前流動(dòng)性困難，企業(yè)有決心、有信心化解接下來(lái)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

這也是自龍光控股自曝短期存償債壓力以來(lái)，龍光集團(tuán)首次給出正面回應(yīng)。

3月17日，龍光集團(tuán)召開(kāi)懇談會(huì)，龍光集團(tuán)行政總裁賴(lài)卓斌在會(huì)議上稱(chēng)，正積極協(xié)調(diào)各方展期，爭(zhēng)取在3月份至6月份盤(pán)活不低于40億元資產(chǎn)。

當(dāng)天，深圳市龍光控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“龍光控股”）還發(fā)布了召開(kāi)2019年面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券(第一期)2022年第一次債券持有人會(huì)議的通知，將審議如下議案：議案一、《關(guān)于豁免債券持有人會(huì)議相關(guān)期限及召開(kāi)形式的議案》；議案二、《關(guān)于修改債券持有人會(huì)議規(guī)則的議案》；議案三、《關(guān)于調(diào)整債券本息兌付安排及增加增信保障措施的議案》；議案四、《關(guān)于確認(rèn)債券到期后30天寬限期的議案》；議案五、《關(guān)于發(fā)行人及其實(shí)際控制人承諾“不逃廢債”的議案》。決議自表決通過(guò)之日起生效。

一系列表態(tài)為龍光集團(tuán)在股票市場(chǎng)帶來(lái)了正向反饋。截至3月17日收盤(pán)，龍光集團(tuán)股價(jià)報(bào)2.33港元/股，漲幅42.68%。

陰霾之下

自今年開(kāi)年以來(lái)，龍光集團(tuán)就一直處于債務(wù)傳聞的陰霾之下。

1月初，有市場(chǎng)消息指龍光集團(tuán)或有30億美元左右的私募美元債，投資者要求提前還款。彼時(shí)，該公司回應(yīng)稱(chēng)沒(méi)有任何美元私募債。到了1月21日，龍光集團(tuán)又在投資人電話會(huì)議中，承認(rèn)存在不超過(guò)10億美元借款擔(dān)保。

此后，市場(chǎng)擔(dān)憂情緒集中顯現(xiàn)。2月15日，由龍光集團(tuán)發(fā)行的LOGPH 6 1/2 07/16/23現(xiàn)價(jià)65.05美元，下跌-3.163%，收益率41.722%；2月18日，由龍光集團(tuán)發(fā)行的LOGPH 4 1/4 07/12/25現(xiàn)價(jià)55.4美元，下跌-3.861%，收益率24.315%

到了2月24日，龍光集團(tuán)境內(nèi)外融資將違約的傳聞再起，股價(jià)和美元債出現(xiàn)劇烈跌幅。兩個(gè)交易日的股價(jià)下跌，讓龍光的市值蒸發(fā)了31%。

進(jìn)入3月，市場(chǎng)又傳來(lái)龍光集團(tuán)未能按期支付一筆平安信托安排的貸款，該筆貸款為期6個(gè)月，本金為6億元。

盡管在每次債務(wù)傳聞爆發(fā)后，龍光集團(tuán)均予以辟謠，在“信心比黃金貴”的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)上，這些辟謠可謂“杯水車(chē)薪”。1-3月，多家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)先后幾次調(diào)低龍光集團(tuán)的主體評(píng)級(jí)、債券評(píng)級(jí)或展望。與此同時(shí)，龍光集團(tuán)遭股債雙殺。

股價(jià)來(lái)看，龍光集團(tuán)1月27日跌16％，1月28日繼續(xù)跌11％；2月15日跌12％；2月24日跌14.5％，2月25日跌16％；債券方面，3月7日，“19龍控04”、“18龍控05”、“20龍控01”均跌超10％。

股債異動(dòng)又讓龍光陷入“金融機(jī)構(gòu)放款停滯”“銷(xiāo)售下滑”“現(xiàn)金資源受限”的惡性循環(huán)。

“公司短期存在一定償債壓力。”3月7日晚，龍光控股在一則臨時(shí)公告中披露公司面臨流動(dòng)性困局。

根據(jù)公告披露的信息，形勢(shì)是在2022年1月中旬急轉(zhuǎn)直下的，評(píng)級(jí)下調(diào)、金融機(jī)構(gòu)放款停滯、現(xiàn)金資源受限比例較高加上償債高峰期的到來(lái)，令龍光控股逐漸捉襟見(jiàn)肘。3月份該公司有52.99億元的債券到期，截至目前已通過(guò)自有資金兌付 11.33億元。

次日，龍光集團(tuán)股票迎來(lái)了如期而至暴跌，盤(pán)中最大跌幅超過(guò)15%，收盤(pán)跌幅為13.18%。

隱患的種子

早在這次危機(jī)爆發(fā)之前，龍光集團(tuán)就埋下了隱患的種子。

實(shí)際上，逆周期拿地是龍光集團(tuán)的拿手好戲，紀(jì)海鵬善于“抓住市場(chǎng)時(shí)點(diǎn)”逆周期布局。2014年，中國(guó)樓市轉(zhuǎn)入低谷期后，龍光集團(tuán)抓住這個(gè)時(shí)機(jī)在深圳大量拿地，轉(zhuǎn)而在行業(yè)上行周期出手，獲取高溢價(jià)。

有接近龍光地產(chǎn)的人士曾向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露， 2014年的“地王”項(xiàng)目拿地之前，龍光在深圳已沒(méi)有新項(xiàng)目，誰(shuí)都沒(méi)想到深圳房?jī)r(jià)在2015年上漲迅猛，孤注一擲高溢價(jià)拿“地王”，讓龍光收益頗豐。

此后，龍光集團(tuán)正式進(jìn)入大眾視野，其“地王收割機(jī)”稱(chēng)號(hào)也開(kāi)始享譽(yù)江湖。歷年來(lái)的深圳土拍上，龍光集團(tuán)多次留下“地王”身影。

僅在去年深圳土拍市場(chǎng)上，龍光集團(tuán)豪擲近80億元分別摘得光明區(qū)鳳凰街道A646-0083宗地、南山區(qū)西麗街道T501-0101宗地，前者成交價(jià)為10.88億元，溢價(jià)率為45.07%；后者成交價(jià)格為69億元，溢價(jià)率44.96%。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，在房企資金收緊的2021年，龍光集團(tuán)仍以307億元金額拿地372萬(wàn)平方米。

高成本拿地和獲取高利潤(rùn)之間沒(méi)有必然性，過(guò)去幾年龍光集團(tuán)搭上了深圳市場(chǎng)上行的“順風(fēng)車(chē)”。在疫情與調(diào)控政策疊加的2021年，高價(jià)拿地?zé)o異于一場(chǎng)“豪賭”。值得注意的是，城市更新是龍光集團(tuán)土地儲(chǔ)備的重要來(lái)源，城市更新前期投入大、時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)也加重了龍光集團(tuán)去化壓力。

2021年下半年，龍光集團(tuán)與行業(yè)內(nèi)大多數(shù)房企一樣出現(xiàn)了銷(xiāo)售疲軟，增速放緩跡象。

根據(jù)龍光集團(tuán)發(fā)布的2021年12月未經(jīng)審核經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，2021年，龍光實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售額1402億元，同比增長(zhǎng)16.2%，其中下半年銷(xiāo)售總額為765.9億元，同比下滑了10.47%。從去年7月開(kāi)始，除12月，下半年的銷(xiāo)售均落后上年同期，且本應(yīng)是旺季的下半年銷(xiāo)售額也比上半年下滑了9.6%。

此外，2021年全年龍光實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售面積797.4萬(wàn)平方米，均價(jià)約合17582元/平方米。其中上半年銷(xiāo)售均價(jià)為18589元/平方米，下半年為16398元/平方米。對(duì)于龍光來(lái)說(shuō)，2021年下半年可謂是量?jī)r(jià)齊跌。

銷(xiāo)售頹勢(shì)延續(xù)到了2022年。

3月11日晚間，龍光集團(tuán)披露2022年2月未經(jīng)審核經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)指，歸屬公司股東權(quán)益的合約銷(xiāo)售額約為42.0億元，同比減少65.26%。截至2022年2月28日止兩個(gè)月，龍光集團(tuán)歸屬公司股東權(quán)益的合約銷(xiāo)售額約為132.1億元，同比減少52.99%。

在市場(chǎng)下行、回款受限的情況下，龍光集團(tuán)對(duì)融資的需求不斷提高。

記者了解到，龍光集團(tuán)融資渠道多元化，主要依賴(lài)于銀行借款和發(fā)債，還通過(guò)應(yīng)收賬款、股權(quán)以及股權(quán)質(zhì)押等方式融資。與此同時(shí)，其融資成本也逐漸增加。

2021年4月12日，龍光集團(tuán)發(fā)行3億美元、2025年到期的優(yōu)先票據(jù)，年利率為4.25%。

2021年6月29日，龍光集團(tuán)再次發(fā)行了一筆3億美元債，年利率為4.7%。

2021年12月27日，龍光集團(tuán)向合格投資者成功發(fā)行6.65億元資產(chǎn)支持證券CMBS，年利率為5.2%。

到今年1月，龍光集團(tuán)發(fā)行了2026年到期的19.5億港元可轉(zhuǎn)換公司債券，票面年利率為6.95%。

梳理近一年融資情況可以發(fā)現(xiàn)，龍光集團(tuán)的融資成本從2021年第二季度的4.25%已經(jīng)上升到了2022年第一季度的6.95%。不到一年，融資成本驟升了50%以上。

至此，債務(wù)壓力、銷(xiāo)售規(guī)模、融資困難，已成為擺在龍光集團(tuán)面前的“三座大山”。

紀(jì)海鵬的選擇

近年來(lái)，不同的房企都面臨著相同的困境。作為龍光集團(tuán)的掌舵人，紀(jì)海鵬在困境中的選擇尤為重要。

在龍光集團(tuán)近日召開(kāi)的高層管理人員經(jīng)營(yíng)會(huì)議上，紀(jì)海鵬表示，龍光集團(tuán)絕對(duì)不可以躺平。本人全力以赴帶領(lǐng)好公司，以最大努力化解債務(wù)問(wèn)題，帶領(lǐng)企業(yè)回到良性經(jīng)營(yíng)發(fā)展軌道。

3月8日，央企中海集團(tuán)旗下上市平臺(tái)中海宏洋公告稱(chēng)，擬以10.24億價(jià)格，收購(gòu)龍光大本營(yíng)汕頭市東海岸新城新津片區(qū)的一個(gè)在建住宅項(xiàng)目公司100%股權(quán)及股東貸款，面積約5.3萬(wàn)平方米，其中住宅物業(yè)預(yù)售預(yù)計(jì)將于2022年10月開(kāi)始，并預(yù)計(jì)于2024年6月竣工。

對(duì)此，龍光方面回應(yīng)稱(chēng)，此次資產(chǎn)出售初衷是集團(tuán)根據(jù)汕頭房地產(chǎn)市場(chǎng)情況及提前回籠資金需要，積極盤(pán)活資產(chǎn)，該項(xiàng)目交易價(jià)款計(jì)劃將用于公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和工程款支付，保交樓保交付。

3月17日，龍光地產(chǎn)與投資人召開(kāi)了一場(chǎng)懇談會(huì)。

龍光集團(tuán)行政總裁賴(lài)卓斌在會(huì)上透露，目前龍光預(yù)售監(jiān)管和銀行貸款監(jiān)管資金超過(guò)180億元，另外有120億元已出售未回籠資金；銀行端超過(guò)100億元已審批貸款無(wú)法正常發(fā)放；共260億元公開(kāi)債券，其中今年到期170億元。2月份以來(lái)凈現(xiàn)金流出超過(guò)100億元，其中公開(kāi)市場(chǎng)凈流出40多億元，3月份共52億元本息需償付。

賴(lài)卓斌表示，資產(chǎn)盤(pán)活和處置方面，龍光集團(tuán)春節(jié)前開(kāi)展了一些工作，30多個(gè)項(xiàng)目可供盤(pán)活，預(yù)計(jì)共150億元左右增量資金（已扣除融資部分），實(shí)際對(duì)應(yīng)貨值達(dá)到600億元。

對(duì)于盤(pán)活進(jìn)展，賴(lài)卓斌介紹，截至目前成功盤(pán)活2個(gè)項(xiàng)目，10億元左右；爭(zhēng)取在3月份至6月份盤(pán)活不低于40億元資產(chǎn)，積極與國(guó)有企業(yè)和市場(chǎng)買(mǎi)家對(duì)接，招拍掛項(xiàng)目主要與合作方洽談，更新類(lèi)項(xiàng)目主要與市場(chǎng)買(mǎi)方洽談，但進(jìn)度沒(méi)有預(yù)期快，爭(zhēng)取今年完成120億元。

“在銷(xiāo)售方面，將現(xiàn)金優(yōu)先，價(jià)格第二，但市場(chǎng)行情未回暖，可售已取證貨值有600多億元，后續(xù)恢復(fù)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)后可再增加2000億元貨值，在已售項(xiàng)目保交樓的基礎(chǔ)上壓縮支出。”

同時(shí)，賴(lài)卓斌也坦言，2月份開(kāi)始積極協(xié)調(diào)銀行信托展期、公開(kāi)市場(chǎng)展期，如果展期方案不通過(guò)，被迫面臨全盤(pán)重組，項(xiàng)目?jī)r(jià)值和各方利益會(huì)受到很大損害。

龍光集團(tuán)能否紓困，尚需時(shí)間給出答案。