初冬時(shí)節(jié)，地產(chǎn)股再次噪動(dòng)。

在10月底、11月初的大幅殺跌之后，地產(chǎn)股于11月中旬迎來快速反彈，保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商蛇口等一眾老牌房企以漲停方式預(yù)告嚴(yán)厲調(diào)控政策的松動(dòng)。在近二十年，數(shù)個(gè)周期的產(chǎn)業(yè)調(diào)控與松綁中，房地產(chǎn)經(jīng)歷著起起落落的市場(chǎng)與格局變遷。每一次的調(diào)控之后，市場(chǎng)都重回上升軌道，但房企梯隊(duì)都發(fā)生著巨大變動(dòng)。 

國企擴(kuò)張 

11月中旬，保利發(fā)展（600048.SH）公告披露，公司新增8塊土地儲(chǔ)備，涉及天津、福州等多個(gè)城市。無獨(dú)有偶，中國海外發(fā)展（00688.HK，下稱“中海地產(chǎn)”）也是今年低迷土地市場(chǎng)的逆行者，該公司在第二輪集中供地中，共投資權(quán)益金額達(dá)520億元進(jìn)入土地市場(chǎng)掃貨。與之相比，一眾頭部民營房企，全都在土地儲(chǔ)備上戰(zhàn)略收縮。更別提一些此前在土地市場(chǎng)叱咤風(fēng)云的造“地王”房企，拿地已經(jīng)成為遙遠(yuǎn)的記憶。

經(jīng)營上穩(wěn)健，手握充�，F(xiàn)金流，央企的背書，讓一眾地產(chǎn)國企成為投資者的避風(fēng)港。今年以來，房企債務(wù)違約潮，導(dǎo)致房地產(chǎn)股重挫。但三家主要地產(chǎn)央企，保利發(fā)展、華潤置地、中海地產(chǎn)則在股價(jià)上保持穩(wěn)定。在年內(nèi)地產(chǎn)股普遍超過20%下跌，大多數(shù)中小地產(chǎn)股腰斬的情況下，這些公司股價(jià)仍在大格局呈現(xiàn)了上行走勢(shì)。事實(shí)上，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)，還出現(xiàn)了股東增持或回購股份的情況，這在低迷的市道中，對(duì)一些高杠桿的民營房企，簡(jiǎn)直是一種奢談。

與此同時(shí)，10月份回歸正常的房貸數(shù)據(jù)，也佐證著樓市回穩(wěn)的信號(hào)。于是，未來這些拿到優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的房企，將在下一輪的市場(chǎng)回溫中贏得先機(jī)。

所有這一切都驗(yàn)證著一個(gè)事實(shí)，高峰時(shí)不拼命沖規(guī)模，低谷時(shí)逆周期拿地——這個(gè)看似并不聰明的策略，加上央企信用背書帶來的低資金成本，讓國企在房住不炒，共同富裕的新時(shí)期，贏得了更好的發(fā)展空間�！稏|地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》預(yù)見，在下一個(gè)十年地產(chǎn)周期中，這些央企、國企，將迎來更大的市場(chǎng)份額上升，從而在房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)更加重要的位置。

另一個(gè)值得關(guān)注的群體是現(xiàn)金流充裕的優(yōu)質(zhì)民營房企，這些房企同樣將迎來行業(yè)集中度快速提升的發(fā)展時(shí)期。當(dāng)行業(yè)逐步出清之時(shí)，這些手握現(xiàn)金的優(yōu)質(zhì)民營房企，同樣將迎得更大的市場(chǎng)空間。

去規(guī)�；� 

不過，對(duì)于那些高杠桿擴(kuò)張的房企，結(jié)局就沒那么樂觀了。

2021年11月12日，泰禾集團(tuán)出現(xiàn)第二次漲停，股價(jià)收于2.29元，這一看似不錯(cuò)短期的表現(xiàn)，以此前漫長而深刻的下跌為背景。這家公司的股價(jià)，由2018年1月25日的21.63元高位，跌至2021年11月10日的1.81元。其跌幅，在一些股民的戲謔語言中稱為“膝斬”。泰禾集團(tuán)這個(gè)典型高杠桿高周轉(zhuǎn)的公司，曾經(jīng)創(chuàng)造一個(gè)月股價(jià)翻倍的表現(xiàn)，而如今股價(jià)僅為高峰時(shí)的一成，未來能否真正走出困局，仍具有很大不確定性。

現(xiàn)實(shí)是，上一輪依托高杠桿沖刺規(guī)模的房企，當(dāng)下過得都不樂觀。尤其是高杠桿、高周轉(zhuǎn)的民營房企，在上一輪高峰中快速擴(kuò)張，拼命做大規(guī)模，但當(dāng)市場(chǎng)驟冷、收縮已來不及，無數(shù)的坑需要去填的時(shí)候，其風(fēng)險(xiǎn)早已暴露。于是，在從股票市場(chǎng)可以看到，很多沖規(guī)模的房企，曾經(jīng)市值笑傲一時(shí)，但最終又打回原點(diǎn)。

事實(shí)上，當(dāng)違約導(dǎo)致的信用受損之后，重新修復(fù)的時(shí)間則會(huì)漫長得多。從而造成的結(jié)果是，這些高杠桿擴(kuò)張的房企，即使當(dāng)下能順利度過一劫，未來也將必然失去擴(kuò)張動(dòng)力，去規(guī)�；瘜⒊蔀椴坏靡训倪x擇。可以預(yù)見，在此輪深度調(diào)整的陣痛之后，高杠桿、高周轉(zhuǎn)的模式將不會(huì)再被奉為圭臬，小而美或許是另一種選擇。

對(duì)不少房企來說，在利益誘惑面前，戰(zhàn)略上取舍是件艱難的事。尤其在通過合伙人制、跟投機(jī)制的房企，這種獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制會(huì)在高峰時(shí)造成擴(kuò)張沖動(dòng)，進(jìn)而形成更多利潤更多分紅，更大投入的正向反饋，從而忽視了潛在風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)臨近時(shí)，一切為時(shí)已晚。從這個(gè)意義上說，規(guī)�；�的追求，造成了相當(dāng)數(shù)量房企當(dāng)下的被動(dòng)局面。

物管再破局 

11月中旬，在房地產(chǎn)融資松綁消息之際，另一則新聞也引發(fā)財(cái)經(jīng)界關(guān)注。

萬科于近日發(fā)布公告，擬分拆所屬子公司萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司(以下稱“萬物云”)到香港聯(lián)合交易所上市。擬分拆旗下物業(yè)公司IPO的行為，被資本市場(chǎng)視為重大利好，股票市場(chǎng)給予了積極反映。

事實(shí)上，在過去兩年，香港資本市場(chǎng)給予了內(nèi)地物業(yè)管理公司極高的估值水平。碧桂園服務(wù)為代表的一眾物業(yè)管理公司，其市值超其地產(chǎn)開發(fā)公司市值。截至2021年11月12日，碧桂園服務(wù)市值2015億港元，而碧桂園1731億港元，物業(yè)公司比開發(fā)公司市值高出17%；而就利潤水平看，開發(fā)公司是物業(yè)公司利潤的12倍。這一顯著的差異，表明著資本市場(chǎng)對(duì)未來走向的判斷：開發(fā)公司是明日黃花，而物業(yè)公司方興未艾。

事實(shí)上，物業(yè)公司不斷拓展的邊界，除住宅、商業(yè)的物業(yè)管理外，公共場(chǎng)所物業(yè)管理也提振著市場(chǎng)的預(yù)期。以碧桂園服務(wù)為例，公司通過持續(xù)的并購，不斷擴(kuò)大物業(yè)管理版圖，相繼進(jìn)入機(jī)場(chǎng)等公共事業(yè)的物業(yè)管理，從而不斷拓展出新的增長空間，且未來仍有較高成長性，這也是資本市場(chǎng)給予極高估值的重要原因。

后疫情時(shí)代，作為社區(qū)管理基本單元的小區(qū)物業(yè)管理，其重要性在疫情后被更加重視，物管也由此迎來新發(fā)展契機(jī)。顯而易見的是，這種利潤雖然不高、但確定性更強(qiáng)的商業(yè)模式，有望在未來地產(chǎn)業(yè)的存量時(shí)代贏得更多資本的青睞。