當(dāng)前央行關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)金融政策原則沒有多少改變，只是在邊際上進(jìn)行了一些調(diào)整。房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒有太大的變化，增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)還在繼續(xù)。

文/易憲容 中國(guó)社科院金融所原金融發(fā)展室主任

最近，媒體廣泛報(bào)道房地產(chǎn)金融政策全面放松，以此來重振國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。比如，金融監(jiān)管部門開始放松對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商金融監(jiān)管的“三道紅線”，住房按揭貸款利率全面下降，住房按揭貸款的首付比例全面下降，加大對(duì)住房租賃金融支持力度等。也就是說，2021年下半年以來國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)全面下行，開發(fā)商債務(wù)危機(jī)不斷爆發(fā)，大眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期開始轉(zhuǎn)變，已經(jīng)持續(xù)了近20年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，在媒體看來正在逆轉(zhuǎn)，如果不調(diào)整當(dāng)前的政策，特別是金融政策，市場(chǎng)會(huì)陷入房地產(chǎn)泡沫慢性破滅的風(fēng)險(xiǎn)。

但實(shí)際上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況并非那樣悲觀，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)來看，2021年，商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長(zhǎng)1.9%；比2019年增長(zhǎng)4.6%，兩年平均增長(zhǎng)2.3%。其中，住宅銷售面積比上年增長(zhǎng)1.1%。商品房銷售額181930億元，增長(zhǎng)4.8%；比2019年增長(zhǎng)13.9%，兩年平均增長(zhǎng)6.7%。其中，住宅銷售額比上年增長(zhǎng)5.3%。也就是說，盡管2020年和2021年疫情暴發(fā)，對(duì)國(guó)內(nèi)不少行業(yè)造成了巨大沖擊，但是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊并不是那樣大，2020年和2021年房地產(chǎn)銷售還是繼續(xù)在創(chuàng)歷史紀(jì)錄。比如，2021年商品房的銷售總額達(dá)18萬億元之高，比實(shí)行所謂全面房地產(chǎn)調(diào)控的2016年11.8萬億元增長(zhǎng)幅度達(dá)53%，年均增長(zhǎng)幅度達(dá)10%以上。而且住宅銷售金額的增長(zhǎng)幅度更高。有這樣高的增長(zhǎng)幅度，說房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)衰退，是沒有根據(jù)的。只不過，這兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)沒有如2009年和2016年那種爆發(fā)式的增長(zhǎng)（兩年同比增長(zhǎng)分別為76%和35%）。但是當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)是2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的7倍了，還要保持那樣的高增長(zhǎng)速度是不可能的。

再看，2022年1月份的情況，雖然國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)還沒有公布，但是從央行公布的1月份住戶貸款情況來看，1月份人民幣貸款增加3.98萬億元，是歷史以來的高紀(jì)錄，同比多增3944億元。分部門看，住戶貸款增加8430億元，其中，短期貸款增加1006億元，中長(zhǎng)期貸款增加7424億元。住戶貸款增長(zhǎng)環(huán)比多增了4000億元以上。而這些住戶的中長(zhǎng)期貸款基本上就是住房按揭貸款。可以說，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，只要住房按揭貸款增長(zhǎng)沒有停下來，房地產(chǎn)銷售情況就不差。比如2021年底住房貸款余額達(dá)38.3萬億元，同比增長(zhǎng) 11.3%，這成為2021年住房銷售仍創(chuàng)歷史紀(jì)錄的根本動(dòng)因�？梢灶A(yù)計(jì)，由于2022年1月份個(gè)人貸款仍然保持較高的增長(zhǎng)水平，2022年1月份房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況不會(huì)如媒體所說的那樣差，說什么“春節(jié)回鄉(xiāng)購(gòu)買住房潮消失”及不少城市的住房銷售急劇下降等。

正是基于當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本形勢(shì)，盡管銀行貸款的利率，特別持續(xù)多年沒有變動(dòng)的住房按揭利率有所下降，盡管不少城市的住房按揭貸款首付比例有所下降，但是央行關(guān)于房地產(chǎn)的金融政策并沒有改變或放松。央行最近公布《2021年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》指出，牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)。也就是說，在今年，央行關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)金融政策的基調(diào)一點(diǎn)都沒有改變，只不過在側(cè)重點(diǎn)上有所區(qū)別而已，其表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

一是強(qiáng)調(diào)住房“只住不炒”，就是主張住房是消費(fèi)品而不是投資品，住房按揭貸款的差異化政策不僅會(huì)堅(jiān)持，而且有可能在對(duì)住房投機(jī)性給出更為精準(zhǔn)的定位，希望以事前控制的方式來遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作。不過，也應(yīng)該看到，如果沒有事中和事后的房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整（比如最近新加坡和加拿大等地都是通過房地產(chǎn)稅收政策來遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作的），僅是事前對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)炒作精準(zhǔn)定位，可能有一定的作用，但還是有限的。

二是強(qiáng)調(diào)不能把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的手段。房地產(chǎn)會(huì)成為保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的手段？央行的態(tài)度是否定的。而不是如日前有消息稱山東菏澤、重慶、江西贛州等地那樣，把首套房貸款首付比例從此前的30%降至20%，甚至于全國(guó)已經(jīng)有20多個(gè)城市上調(diào)住房公積金貸款額度、降低二套房首付比例等。這些地方希望通過房地產(chǎn)信貸政策的寬松來促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)繁榮，以此來穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

不過，這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上都是行政性限制政策較少的城市。如果希望通過信貸政策放松或強(qiáng)刺激再造房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮幾乎是不可能的事情。就菏澤來看，房地產(chǎn)嚴(yán)重過剩已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。如果通過信貸政策強(qiáng)刺激誘導(dǎo)住房投機(jī)者進(jìn)入市場(chǎng)，必然會(huì)推高房?jī)r(jià)。而房?jī)r(jià)上漲，自然會(huì)激勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商增加更多的住房供應(yīng)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)過剩進(jìn)一步加劇，房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)吹大。在這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不僅無法上漲，反之下跌。一旦房?jī)r(jià)下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期就會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)就可能爆發(fā)，由此引發(fā)嚴(yán)重的惡性循環(huán)。也就是說，對(duì)于絕大多數(shù)三、四線城市來說，基本上都出現(xiàn)了嚴(yán)重的房地產(chǎn)過剩，通過金融政策刺激短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的路已經(jīng)堵死了。對(duì)此，央行是看得十分清楚的。

三是當(dāng)前央行的房地產(chǎn)金融政策與以往不同的是把維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益放在一個(gè)重要的位置上。也就是說，2021年政府為了控制房地產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，定出了“三道紅線”，規(guī)定凡是超越這“三道紅線”的房地產(chǎn)開發(fā)商，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商各種融資都要進(jìn)行嚴(yán)格限制。也正是“三道紅線”的規(guī)定，不僅改變國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資模式，也引發(fā)一些超越“三道紅線”的房地產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)務(wù)危機(jī)，甚至于引發(fā)了一些大型房地產(chǎn)開發(fā)商面臨破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。如果大型房地產(chǎn)開發(fā)商由于破產(chǎn)倒閉而不能夠把建造好的住房給購(gòu)房者，購(gòu)房者的購(gòu)買住房貸款就可能“竹籃打水一場(chǎng)空”，這將嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房者的權(quán)益。面對(duì)國(guó)內(nèi)一些大型房地產(chǎn)開發(fā)商可能面臨的財(cái)務(wù)危機(jī)，央行采取相應(yīng)的金融政策支持這些房地產(chǎn)開發(fā)并購(gòu)重組，使其承建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目得以完成，以保證住房消費(fèi)者的權(quán)益不受到侵害，而不是讓大型房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)之后破產(chǎn)、倒閉一了百了。

四是加大住房租賃金融支持力度，這是與以往不同的房地產(chǎn)金融政策，其核心是如何通過金融政策支持來發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。發(fā)展中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)，應(yīng)該包括三個(gè)方面的內(nèi)容。首先是政府供應(yīng)相應(yīng)的土地建造更多的租賃性住房。租賃性住房建造可以是政府自建，也可以由開發(fā)商建造。租賃性住房，不僅需要政府嚴(yán)格的規(guī)劃與愿意提供土地，而且需要開發(fā)商有意愿建造，無論哪種方面都需要金融政策大力支持。其次是如何讓城中村土地更多轉(zhuǎn)換出來建造租賃性住房。要達(dá)此目的，需要更多金融政策支持。對(duì)此不少城市政府抱著較大希望，建議已經(jīng)推行了幾年，實(shí)際效果并不理想。再次，投資者形成的住房租賃市場(chǎng)。按理說，就目前國(guó)內(nèi)一線城市的房?jī)r(jià)租金比來說，已經(jīng)達(dá)到400：1，租賃住房者應(yīng)該是更理性的，這些住房租賃市場(chǎng)也會(huì)比較發(fā)達(dá)、繁榮。但是這個(gè)比只是與高房?jī)r(jià)比，而不是實(shí)際住房租住者租金收入比。租賃者同樣是難以負(fù)擔(dān)，僅金融政策支持是不夠的。

總之，當(dāng)前央行關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)金融政策原則沒有多少改變，只是在邊際上進(jìn)行了一些調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒有太大的變化，增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)還在繼續(xù)。一些城市的地方政府希望再讓房地產(chǎn)金融政策寬松來刺激其繁榮，來保證當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，這可能是一廂情愿。