“二次創(chuàng)業(yè)”“歸零”“穿越周期”，旭輝控股董事局主席林中在2022年中期業(yè)績發(fā)布會上多次提及的幾個關鍵詞。

這一期發(fā)布會的主題被旭輝定為“雄關漫道真如鐵，而今邁步從頭越”，這也是林中在旭輝22周年之際向全體旭輝人發(fā)出的聲音。

在林中看來，2022年將是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的一年，也是行業(yè)新舊發(fā)展模式轉型的一年；但他仍然堅信，中國房地產(chǎn)市場仍是全球最大市場，未來亦是如此，是一個10萬億元+的大市場。

8月30日，旭輝控股發(fā)布2022年中期業(yè)績報告：1~6月，旭輝實現(xiàn)營業(yè)收入297億元，其中來自商業(yè)和物業(yè)經(jīng)營性收入達到33.6億元，同比增長52%；凈利潤19億元，毛利率為20.7%，較去年同期持平。

林中表示：“行業(yè)不易，但我們清晰認識到，困難不過是短期考驗，前景依然是充滿希望的光明。展望未來，旭輝正以全新身姿擁抱二次創(chuàng)業(yè)，我們將向輕資產(chǎn)、低負債、低風險轉型，以穩(wěn)健促均衡，以效率促發(fā)展，推動‘同心圓戰(zhàn)略’落地，向‘城市綜合運營服務商’邁進�！�

年內(nèi)已無公開市場剛性到期債券

“2022年是我從事房地產(chǎn)業(yè)30多年來最艱難的一年，旭輝能活到今天，是因為有嚴格的財務紀律與底線思維；我也有信心帶領旭輝穿越周期�！边@是林中不止一次對外表達的觀點。

截至2022年6月30日，旭輝控股剔除預收款的資產(chǎn)負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比率分別為67.7%、78.5%和1.62倍，“三道紅線”維持綠檔。公司平均債務賬期為4.7年，一年內(nèi)到期的短期債務占比17%。

林中表示，通過積極主動的債務管理，旭輝控股年內(nèi)已無公開市場剛性到期債券。在監(jiān)管機構支持下，旭輝正在籌備由中債信用增進投資股份有限公司提供全額擔保的中期票據(jù)的發(fā)行。

此前6月，旭輝作為民營示范房企，使用信用保護工具成功發(fā)行5億元公司債，利率5.5%。除此之外，旭輝在上半年實現(xiàn)境內(nèi)外多渠道融資，包括境外美元債、境外可轉債、境內(nèi)中票和境內(nèi)公司債等，新增公開市場直接融資超46億元，加權融資成本進一步下降0.1個百分點至4.9%。

旭輝控股CFO楊欣表示，旭輝的債務結構保持合理水平，短債占比17%，一年內(nèi)到期債務以銀行類融資為主，下半年剛性到期債券已清零。未來要做到旭輝境內(nèi)外債務和資產(chǎn)結構相對匹配，采取輕重結合模式持續(xù)降杠桿，預期凈負債率降到30%左右。

談及債券市場的波動，林中認為，這是資本市場的正常反應。相信隨著房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，隨著政府紓困項目資金的不斷推出，行業(yè)正在逐步向好。債券市場出現(xiàn)的不合理價格也會逐步得到修復。

“在應對上，旭輝會堅持公開透明地向資本市場介紹企業(yè)的經(jīng)驗和發(fā)展，經(jīng)營是健康的，負債是有能力償付的，目前沒有一筆負債違約，沒有一筆利息延期支付，這就是我們企業(yè)能做的�！绷种姓f，旭輝同步會騰出一些有限的資金在市場上回購債券，但資金量不會太多，因為企業(yè)要把錢留著去更好的發(fā)展業(yè)務，實現(xiàn)更多的盈利。當然，我也相信旭輝有信心能100%回購到期的所有債券。

公開數(shù)據(jù)顯示，2022年1~7月，旭輝實現(xiàn)合同銷售金額792.4億元，合約銷售環(huán)比逐月提升；1~7月回款金額超850億元，簽約回款率保持行業(yè)高位。同時，旭輝是2022年以來少數(shù)依舊在重點城市補充土地儲備的民營企業(yè)，在北京、長沙、青島等地獲取多幅優(yōu)質地塊；下半年總可售貨值超2000億元，一二線城市占比達85%。

擁抱二次創(chuàng)業(yè)

發(fā)布會上，林中說：“最近經(jīng)常有人問我，房地產(chǎn)行業(yè)未來還行不行？我的答案是一定行。也有人問我，民營房企未來有沒有生存空間？我的答案是一定有�！�

正如他此前所提到的，民營房企的2022年一定會有千帆過盡之后的涅槃重生。他說：“房地產(chǎn)行業(yè)從過去二十幾年高速增長，到未來平穩(wěn)增長的常態(tài)，也讓很多民營企業(yè)放慢腳步，回歸理性，回歸生意邏輯。”

談及未來，林中認為，中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)在是全球最大的市場，未來還是全球最大的市場，是個10萬億元+的大市場。中國房地產(chǎn)始終是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，是一個永續(xù)的行業(yè)，常做常有，常做常新。

但現(xiàn)在要做的是，房地產(chǎn)行業(yè)要從高速增長的步調(diào)回調(diào)到平穩(wěn)健康常態(tài)化，從高負債、高增長、高杠桿模式轉向低負債、低風險、輕資產(chǎn)的發(fā)展模式，并為此提出了企業(yè)未來經(jīng)營要遵循三個原則：一是尊重常識，敬畏規(guī)律，回歸本質；二是嚴守財務底線和投資紀律；三是穩(wěn)健均衡，關注現(xiàn)金流和利潤。

“這也是行業(yè)能長期發(fā)展、健康發(fā)展的必要調(diào)整�！绷种姓f，旭輝也在思考，民營房企未來的出路在何方？首先，房地產(chǎn)行業(yè)是一個永續(xù)行業(yè)，還是要發(fā)展的；其次，未來行業(yè)將從一個增量時代逐步過渡到增量跟存量并存的時代，最后過渡到一個存量時代。

“以全新身姿，擁抱二次創(chuàng)業(yè)�！边@是林中給旭輝提出的應對策略。為此，旭輝也做出了相應的調(diào)整：

在組織架構上，旭輝以“三五戰(zhàn)略”為指引，四大平臺助力“同心圓戰(zhàn)略”落地，核心是組織精簡，能推動持續(xù)變革。

在經(jīng)營目標上做了改變，過去是追求規(guī)模，未來追求的是效益導向，同時要平衡風險和利潤，最大化保證股東效益穩(wěn)健安全，風險第一、利潤第二、規(guī)模第三。

經(jīng)營理念從過去“做大做強”，到現(xiàn)在的“做厚做久、做精做美”，注重輕重結合，發(fā)揮“同心圓”優(yōu)勢，培養(yǎng)創(chuàng)業(yè)周期的能力，達到長期致勝的目的。

注重管理提升，精益管理，向管理要效益，優(yōu)化集分權，堅持“六個集中”。

未來的投資策略一定會是輕資產(chǎn)低土地儲備，土地儲備的質量第一，數(shù)量第二；騰籠換鳥，土地儲備換倉，聚焦深耕核心一二線20個城市。

“這是投資策略，在資金策略上講究現(xiàn)金流第一，要求資金集中管理，優(yōu)化投資行為和資金的配置�！绷种姓f，在運營策略上，旭輝未來一定以現(xiàn)金流為導向，以銷定產(chǎn)，以經(jīng)營現(xiàn)金流最大化為原則，以回報為核心，重視周轉率；財務上要持續(xù)壓降凈負債率，財務紀律強約束。

盡管林中提出了旭輝要探索的新發(fā)展模式，但其合作風險一直是外界關注的。對此，林中回應，2022年中期企業(yè)未并表的權益后的負債159億元，較2021年年末下降了22%。其實風險合作的敞口在下降，合作方風險得到了有效控制。

“旭輝成立至今，堅持量入為出，把握底線的財務紀律，這是規(guī)避合作風險最重要的基礎�！绷种姓f，旭輝也沒有義務為合作方進行任何形式的投入和兜底。經(jīng)過排查，涉及債務違約的合作方項目總量可控，這個比重在旭輝總項目比例中是個位數(shù)。過去一年多時間，旭輝對合作方主動分類管理，并通過預售監(jiān)管、合作歸編等方式，確�？傮w合作風險敞口可控，且正在不斷下降，不會影響公司的正常經(jīng)營。新增加的項目合作方，主要是地方國企和戰(zhàn)略伙伴為主，合作方的影響在逐步減少。和AMC的合作主要是并購一些出險企業(yè)的項目，包括跟旭輝有合作的項目；在對外其他項目的收購上，還是要看機遇。

“長風破浪會有時，直掛云帆濟滄�！薄Ａ种姓J為，當下政策已經(jīng)見底，接下來應該會迎來適度放松、鼓勵和扶持的政策，市場也基本觸底，需求將逐步釋放。預計9、10月份市場會迎來一波比較好的行情，銷售額會有20%~30%增長。