“降價就補差價”：起底深圳開發(fā)商滿京華

市場于帥卿 2023-08-28 10:04:02 來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)

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“海報發(fā)出去以后，前來咨詢的人數(shù)有明顯的增長�！睗M京華金碩華府售樓處工作人員表示。

8月24日，一張關(guān)于新房樓盤“降價補差價”的“保價”海報在社交媒體上流傳。海報內(nèi)容顯示，保價對象僅限在滿京華金碩華府首批推售單位集中選房當天成交的客戶，客戶簽署《滿京華·金碩華府銷售價格保價協(xié)議》之日起，至滿京華·金碩華府全部住宅房源售馨之日止。

“該項目將于9月份取證上市，房源共有1138套，目前備案價還沒出，預(yù)計備案價在4.53萬元/平方米左右。”上述滿京華金碩華府售樓處工作人員表示，我們拿到預(yù)售證之后會跟進客戶進行誠意登記，然后進行搖號選房，開盤當天有深圳房票的直接來現(xiàn)場正常選房就可以了�！�

她進一步表示，“買房當天選房是有一個定金的，目前定金還沒有確定具體金額，假設(shè)是10萬元的話，當天你的誠意金就會轉(zhuǎn)換成定金，3天或者7天再交手續(xù)款就可以了�！�

據(jù)了解，保價樓盤名為“滿京華金碩華府”，位于深圳市光明中心片區(qū)，目前僅開放了樣板間，還未取得預(yù)售許可證，開發(fā)商為深圳市滿京華投資集團有限公司。

值得注意的是，這并不是深圳第一次出現(xiàn)“降價補差價”情況。根據(jù)媒體報道，2022年4月，位于深圳大鵬的住宅新盤“滿京華云曦花園”因為銷售去化緩慢下調(diào)了備案價，調(diào)價幅度達17%，此后有傳言稱，開發(fā)商計劃向前期業(yè)主退回價格差額，總補償金額在3000萬元左右。此外，2022年12月，深圳的兩個新盤項目華潤潤曦府、潤暉府雙項目也曾宣布“降價補差價”。

針對開發(fā)商推行“降價補差價”的活動后續(xù)是否有違約風險，高級經(jīng)濟師、北京市眾明律師事務(wù)所兼職律師宋庭敏表示，“開發(fā)商的保值承諾如果對消費者訂立商品房買賣合同產(chǎn)生重大影響，應(yīng)視為要約。開發(fā)商如果未能履行保值承諾，所應(yīng)承擔的責任是違約責任，而不構(gòu)成欺詐�！�

他進一步表示，“房價下跌后，的確有一部分開發(fā)商同意給予購房者以差價補償。但與此同時，也有一部分開發(fā)商堅決不同意實行降價補差價，其中包括頭部大開發(fā)商�！�

房價的調(diào)整與樓市成交量不無關(guān)系。據(jù)樂有家研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，7月深圳二手住宅過戶成交2259套住宅，環(huán)比下跌6%。自4月以來深圳二手住宅月度成交從高峰期的近4000套回落到如今的接近2000套。

成交量下行，房價持續(xù)下跌。7月深圳二手房成交價環(huán)比下跌1%，量價雙雙處于下行通道。分片區(qū)來看，龍華是7月唯一成交量上漲區(qū)域，過戶198套，環(huán)比上漲5%；光明過戶套數(shù)僅為15套，環(huán)比下跌25%。

深圳市光明片區(qū)以往都是新房銷售情況較好的片區(qū)，但在當前樓市去化趨緩的情況下，“低價、折扣”也不得不成為房企優(yōu)先考慮的銷售策略。

保價樓盤出爐

滿京華金碩華府“信心承諾保價，降價補差價”海報一經(jīng)發(fā)出，引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。

“降價補差價”即開發(fā)商在客戶購房之后降價，開發(fā)商將以降價后的低價為標準，退回客戶多付的金額。

滿京華金碩華府售樓處工作人員表示，“推出這個活動是因為現(xiàn)在很多客戶覺得市場行情不是特別理想，擔心買房后房價出現(xiàn)下跌，或者是在后續(xù)樓盤市場銷量不是特別好的情況下，商家打折售賣，前面買房的客戶就買虧了，基于這方面考慮企業(yè)推出了這個活動，保證在最后一套房子賣出去之前，只要中間出現(xiàn)降價情況，都會給前面已經(jīng)買了的客戶補差價�！�

“這個活動對購房者來說，降價補差價意味著購房價格存在一個變動區(qū)間，即如果下一時期的房價等于或高于購房時的房價，成交價按購房時的房價確定；如果下一時期的房價低于購房時的房價，成交價按下一時期的房價確定。這使得購房者可以回避房價下跌的風險。”宋庭敏表示，對開發(fā)商來說降價補差價意味著，當前的售房價格對以往補差價時間段的售房價格有影響，也對今后售房價格的下降有影響。

資料顯示，滿京華金碩華府項目位于深圳市光明中心片區(qū)，由原樓村獅山工業(yè)區(qū)舊改而來，屬于土地整備利益統(tǒng)籌項目。該項目總用地面積約10.9萬平方米，整個項目從西到東涵蓋10塊用地，其中項目用地7塊，返還政府用地1塊，公共綠化用地2塊，本次推售的滿京華金碩華府僅為其中一個地塊上的項目。

扎根于深圳舊改的滿京華集團

“降價補差價”活動的推出，也把滿京華金碩華府背后的房企——深圳市滿京華投資集團有限公司（以下簡稱“滿京華集團”）推到了臺前。

作為深圳地產(chǎn)潮商，成立于1998年的滿京華集團起家于汽車經(jīng)銷行業(yè)，扎根于深圳舊改，涉足造車、教育等板塊。

長期以來，滿京華集團通過并購?fù)顿Y等方式不斷發(fā)展壯大，已形成城市更新、置地開發(fā)、文化運營、資產(chǎn)運營管理、汽車等五大板塊的多元化版圖。

2005年，滿京華集團以中央西谷大廈的開發(fā)正式進軍房地產(chǎn)行業(yè)，業(yè)務(wù)逐步擴張至住宅開發(fā)、商務(wù)開發(fā)及產(chǎn)業(yè)開發(fā)等多個領(lǐng)域，目前土地儲備用地多達300萬平方米。

資料顯示，滿京華集團的地產(chǎn)業(yè)務(wù)基本依賴于舊改項目，在深圳已開發(fā)了6個項目，包括滿京華·喜悅里、滿京華·云著、滿京華·云曉公館、滿京華·云朗、滿京華前海項目等。

即將開盤的滿京華金碩華府正是屬于滿京華集團舊改光明樓村項目一期05-10地塊住宅項目。該項目后續(xù)還會陸續(xù)推出金碩和府、金碩瑞府、金碩臻府等項目。

天眼查信息顯示，滿京華集團創(chuàng)始人是潮汕商人李緒華。據(jù)了解。李緒華與鴻榮源的董事長賴海民、恒裕董事長龔俊龍、茂業(yè)董事長黃茂如等人曾入圍深圳地產(chǎn)潮商20強榜單。

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