房企流動性危機蔓延

公司 2023-08-18 08:44:23 來源：丁祖昱評樓市

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房企流動性壓力仍在蔓延，7月以來不斷有房企卷入債務危機的漩渦。

7月25日，遠洋集團公告稱，“賬面可動用資金幾近枯竭，公司債券按期足額兌付存在較大困難”，其中，8月2日到期的一只債券兌付計劃延期一年。

緊接著，隆基泰和宣布出現(xiàn)流動性危機，并向法院申請重整。

進入8月，碧桂園未能如約支付兩筆美元債利息，雖未構成實質性違約，但加劇了市場的擔憂，對行業(yè)信心修復進程也是一次不小的震蕩。

8月15日，國家統(tǒng)計局相關負責人就碧桂園事件做出回應，“目前房地產(chǎn)市場總體處于調整階段，部分房企經(jīng)營遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務風險有所暴露，影響市場預期。但要看到這些問題是階段性的，隨著市場調整機制逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)市場政策調整優(yōu)化，房企風險有望逐步得到化解。”

房企流動性危機仍是一個待解的重要課題。需要政策支持、銷售端、融資端多方支撐，但目前來看，銷售回款大幅走弱，房企融資環(huán)境仍然較為嚴峻。

2021年下半年開始，由于償債潮到來，加之預售資金監(jiān)管力度的加大，企業(yè)流動性受到影響，不少房企陸陸續(xù)續(xù)出現(xiàn)債務違約事件，隨著融資環(huán)境收緊，爆發(fā)危機的企業(yè)規(guī)模越來越大，并逐漸蔓延至行業(yè)頭部房企。彼時，恒大、華夏幸福、綠地相繼出現(xiàn)債務違約。

2022年，由于新一輪疫情、房企信用風險持續(xù)發(fā)酵等因素影響，各部委頻繁發(fā)聲，重點以支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，但僅優(yōu)質房企迎來邊際改善，多數(shù)房企現(xiàn)金流普遍吃緊，至11月，信貸、債券、股權“三箭齊發(fā)”，紓困方向轉至“救項目與企業(yè)并存”。

但房企“債務違約潮”并未能按下“暫停鍵”。

進入2023年，債務違約現(xiàn)象仍在持續(xù)。

1月4日，時代中國宣布暫停支付6筆美元債，成為2023年首家公開債務違約的房企。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年1-7月新增7家出現(xiàn)實質性債務違約的房企。至此，2021年至2023年7月末，TOP200房企中共有38家房企出現(xiàn)債務違約，這一比例已接近兩成。

當前行業(yè)風險仍未完全出清。

雖然債務違約事件仍在持續(xù)，但出險房企的債務重組也在不斷落地，當前這些房企的債務壓力依然很大，隨著利好消息的傳來，行業(yè)信心也有望逐步修復。

下半年以來，政策利好不斷。

7月10日中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知，將此前發(fā)布的《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》有關政策有適用期限的，將適用期限統(tǒng)一延長至2024年12月31日。7月24日中央政治局會議，提出適時調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱等。

但落地效果仍有待觀察，對于大部分民營房企而言融資環(huán)境尚未大幅改善。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，1-7月80家典型房企的累計融資總量為3795.34億元，同比減少26.7%。

7月，房企融資規(guī)模仍然處于近年來的較低水平。80家典型房企融資總量為499.74億元，環(huán)比減少10.1%，同比減少46%。

聚焦企業(yè)債券發(fā)行情況，從全年累計數(shù)據(jù)來看，1-7月的房企發(fā)債規(guī)模達2082.78億元，其中境內債券為2001.56億元，占比為96.1%，相比于1-6月的95.37%又提高了0.73個百分點。

7月發(fā)債規(guī)模則環(huán)比大幅增加，房企發(fā)債328.95億元，環(huán)比增加84.8%，同比減少22.7%。境內發(fā)債的企業(yè)仍以招商蛇口、華僑城、萬科等國企央企或優(yōu)質混合所有制企業(yè)為主。

2021年以來，房企發(fā)債量長期小于到期量，房企償債一直處于承壓狀態(tài)。

今年下半年7月和9月房企也迎來償債小高潮。其中7月共有41筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為638億元，環(huán)比增加82.81%。

8月償債壓力將有所緩解，共有35筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為534億元，環(huán)比減少16.3%。

9月償債壓力再次到來，到期債券規(guī)模超過600億元。

而接下來2023年8-12月到期債券規(guī)模合計約為2300億元。2024年上半年，到期債券規(guī)模接近3000億元。

房企的債務壓力依然較大，若銷售市場長期低迷，債務違約現(xiàn)象或仍會出現(xiàn)。

目前整體行業(yè)面融資仍未有全面回暖，融資開閘仍僅限于優(yōu)質房企及白名單房企。

在當前行業(yè)風險仍未完全出清、市場信心未完全恢復的背景下，多數(shù)民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。

房地產(chǎn)行業(yè)這場階段性危機的化解，仍需要強有力的政策支持，同時更需要依靠銷售回款提升自身“造血能力”，后續(xù)市場能否好轉也是企業(yè)危機能否化解的關鍵。 

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