同濟(jì)大學(xué)復(fù)雜工程管理研究院研究員 范宜昌

同濟(jì)大學(xué)復(fù)雜工程管理研究院研究員范宜昌表示，商業(yè)發(fā)展是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目升級(jí)要講“4s”，同時(shí)他還認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展改造提升，要留有發(fā)展空間。

觀點(diǎn)一：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目升級(jí)要講“4s”

商業(yè)發(fā)展是動(dòng)態(tài)的過(guò)程�，F(xiàn)在的商業(yè)項(xiàng)目中講四個(gè)“s”，即service(服務(wù))、seeing(觀景)、socialization(社交)和shopping(購(gòu)物)，需要排序、定量來(lái)做，而不是定性。要結(jié)合商圈來(lái)定量，甚至可以跨商圈，吸引遠(yuǎn)距離的人群過(guò)來(lái)消費(fèi)。升級(jí)則要從過(guò)去的傳統(tǒng)模式變成未來(lái)的“4s”模式，然后再加上電商、互聯(lián)網(wǎng)等輔助功能。

觀點(diǎn)二：改造升級(jí)要給未來(lái)預(yù)留空間

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展改造提升，要留有發(fā)展空間。比如成都溫江新城區(qū)雖然目前只有十萬(wàn)人口居住，但造的房子量可供五十萬(wàn)人口居住，當(dāng)研究透這未來(lái)入住的四十萬(wàn)人的需求，做好相應(yīng)的商業(yè)配套，很多人住過(guò)來(lái)機(jī)會(huì)就來(lái)了。所以對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)第一是要滿(mǎn)足需求，第二要滿(mǎn)足未來(lái)，還要預(yù)留發(fā)展空間。

觀點(diǎn)三：商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩，很多是削足適履的項(xiàng)目

商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)量，但已經(jīng)建成的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中有很多是削足適履的項(xiàng)目，就是商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)建造時(shí)沒(méi)有考慮到使用者要求。商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量少的時(shí)候，商家將就著用，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷瘋狂的十年發(fā)展，供應(yīng)量大了，商家就跑到別的項(xiàng)目上去了。5.7億商業(yè)地產(chǎn)在十年之中建成，87%都建在一二線(xiàn)城市，因此三四線(xiàn)還有很大的空間。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)完工的沒(méi)有用起來(lái)的商業(yè)項(xiàng)目峻工備案的有700萬(wàn)平方米，還有總體量達(dá)330萬(wàn)平方米購(gòu)物中心在建，今年年底到明年都要入市。像成都溫江縣城政府開(kāi)發(fā)區(qū)的一個(gè)新城區(qū)，沿著區(qū)政府門(mén)口一公里范圍內(nèi)有116萬(wàn)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)完工和開(kāi)工在建，而在新區(qū)住人口只有10萬(wàn)。全溫江區(qū)社會(huì)零售消費(fèi)總額只有72億，除去汽車(chē)等花銷(xiāo)，批發(fā)零售和吃飯開(kāi)支算60億，按照租金提取比例8%，全部可以出租金僅4.8億，4.8億能夠支付這116萬(wàn)平方米商業(yè)地產(chǎn)的租金和營(yíng)運(yùn)費(fèi)?面對(duì)這樣的形勢(shì)，大量商業(yè)地產(chǎn)所謂的提升，不到窮途末路不會(huì)整改的，改造是尋找新的活路，老的路已經(jīng)走不通。商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩，一部分通過(guò)改造提升活下來(lái)，一部分只好改變用途，還有一部分既不能改造，也不能改變用途，那只好炸了。

觀點(diǎn)四：商業(yè)地產(chǎn)定位需講清三件事

商業(yè)地產(chǎn)定位需講清三件事： 一、我們的目標(biāo)顧客和目標(biāo)商家在哪里;二、我們目標(biāo)商家在那里;三、按照顧客和商家的需求來(lái)量體裁衣，把mall造得符合使用要求。

觀點(diǎn)五：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目只是一個(gè)平臺(tái)而已

商業(yè)地產(chǎn)是什么?商業(yè)地產(chǎn)只是一個(gè)平臺(tái)而已。項(xiàng)目提供這樣一個(gè)平臺(tái)：讓顧客樂(lè)意來(lái)消費(fèi)，讓商家樂(lè)意來(lái)經(jīng)營(yíng)。對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，引領(lǐng)模式只有是讓顧客愿意來(lái)，商家符合這里的運(yùn)行或使用原則來(lái)做生意，并且商家在里面能夠活下來(lái)，然后你才會(huì)收到租金回報(bào)而不是倒過(guò)來(lái)。項(xiàng)目要供給商家養(yǎng)分，供給顧客好的體驗(yàn)，打造這樣一個(gè)平臺(tái)。

觀點(diǎn)六：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要人性化

現(xiàn)在蓋房子講究質(zhì)量目標(biāo)、工期目標(biāo)、成本目標(biāo)、安全目標(biāo)，但是沒(méi)有價(jià)值目標(biāo)。建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目離開(kāi)了價(jià)值目標(biāo)的考量，建的越多，未來(lái)面臨拆除的項(xiàng)目也就越多。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，好與不好的衡量標(biāo)準(zhǔn)是價(jià)值這條生命線(xiàn)，一個(gè)項(xiàng)目建得再好，一百年都收不回投資，這是好還是不好? 一個(gè)好項(xiàng)目既要滿(mǎn)足顧客需求，又要滿(mǎn)足商家使用條件，讓顧客和商家發(fā)生交易，讓商家賺到錢(qián)，開(kāi)發(fā)商才能收到租金，才有投資回報(bào)。