鄭東新區(qū)

過去10多年在房地產(chǎn)的畸形發(fā)展中，中國各地涌現(xiàn)了很多鬼城。但是，最終能像鄭東新區(qū)一樣得救，修成正果的鬼城少之又少。

鄭東新區(qū)之所以能“咸魚翻生”，三個原因缺一不可。第一，鄭州是一個有明顯人口增量的城市。而絕大多數(shù)地級市處于人口極度流失之中。在過去幾年，只有新鄉(xiāng)、濟(jì)源、洛陽等少數(shù)城市緩慢增長。其他多數(shù)城市，都呈現(xiàn)人口嚴(yán)重流失現(xiàn)象。一將功成萬骨枯，所以，鄭東新區(qū)的成功至少在河南省內(nèi)是唯一的。

第二，鄭東新區(qū)是緊靠傳統(tǒng)市區(qū)規(guī)劃的一個新區(qū)，基本上是無縫連接。傳統(tǒng)市區(qū)的資源向這里轉(zhuǎn)移，沒有多少障礙。

想想濱海新區(qū)的于家堡、響螺灣吧，這個天津最高檔次的CBD竟然規(guī)劃到了傳統(tǒng)市區(qū)40公里之外。雖然靠著海港、保稅區(qū)，有原來塘沽傳統(tǒng)市區(qū)的支撐，但仍然無力回天。如今，這里拿到了自貿(mào)區(qū)的頭銜，估計情況會有所好轉(zhuǎn)。但何時能像鄭東新區(qū)一樣，房價超過傳統(tǒng)市區(qū)，仍遙遙無期。

從中國城市發(fā)展史看，除了營建新的都城，非首都城市搞新區(qū)，很少有遠(yuǎn)離傳統(tǒng)市中心而輕易獲得成功的。當(dāng)年開發(fā)浦東，深圳開發(fā)福田中心區(qū)，都跟鄭東新區(qū)一樣，緊靠傳統(tǒng)中心區(qū)，但仍花費了很長時間。

中國現(xiàn)在很多財力單薄、人口增量有限(甚至流失)的中小城市，也紛紛借助開發(fā)區(qū)或者高鐵站搞新城，舊城又無法放棄，這其實是稀釋自己有限的資源。這類城市的“鬼城”，基本上沒有辦法獲救。

第三，鄭州是人口大省、經(jīng)濟(jì)大省的省會，省內(nèi)沒有強(qiáng)有力的競爭對手，“集萬千寵愛于一身”，能調(diào)動的資源比較多。

而且你注意，強(qiáng)省會跟弱省會是有天壤之別的。經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)比河南發(fā)達(dá)，但濟(jì)南為什么混得不如鄭州?石家莊為什么是中東部最“苦”的省會?都是因為旁邊有攪局者、分流資源者。所以在中國人口、經(jīng)濟(jì)大省中，很少有省會城市像石家莊、濟(jì)南那樣“苦”的。鄭州、成都、武漢、長沙這些都是強(qiáng)省會城市，它們化解自身“鬼城”的能力就強(qiáng)大很多，甚至超過、天津這類二流直轄市。

所以，鬼城得救需要以下幾個條件：第一，距離傳統(tǒng)市中心不遠(yuǎn);第二，所在城市有強(qiáng)勁的人口增量，經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá);第三，城市等級較高，鬼城的“地位”重要。