中房網(wǎng)訊（東東 上海報(bào)道） “全球經(jīng)濟(jì)滯脹已不可避免，即將進(jìn)入一年半左右的滯脹期”，奧陸資本首席投資官蔡金強(qiáng)5月26日在2020中國(guó)房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)上如是表示。

這是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心連續(xù)第13年開(kāi)展這項(xiàng)活動(dòng)。在會(huì)上演講時(shí)，這位前花旗銀行亞太地產(chǎn)研究部主管、業(yè)內(nèi)最有影響力的分析師之一，對(duì)目前的全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行了深入分析。

蔡金強(qiáng)表示，新冠疫情堪比沒(méi)有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)，并已經(jīng)演化為全球沖擊，各國(guó)進(jìn)入封鎖狀態(tài)，這對(duì)全球經(jīng)濟(jì)造成了極大壓力。從4月平均值看，封鎖導(dǎo)致全球GDP當(dāng)月?lián)p失18%左右。為對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行和流動(dòng)性壓力，各國(guó)推出天量財(cái)政刺激和貨幣政策，過(guò)去“赤字率不超過(guò)3%，負(fù)債率不超過(guò)60%”，也即所謂的的“國(guó)際安全線”標(biāo)準(zhǔn)蕩然無(wú)存，到年底主要國(guó)家的赤字率年底預(yù)計(jì)升至17-20%，負(fù)債率將達(dá)120%。目前，全球負(fù)利率債券的規(guī)模為11.7萬(wàn)億美元，占全球整體債券規(guī)模的20.1%。從歷史的角度來(lái)看，當(dāng)前各國(guó)財(cái)政赤字預(yù)計(jì)飆升、央行印鈔的行為，已經(jīng)逐漸接近戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期。

因此，在全球大放水疊加經(jīng)濟(jì)逆全球化背景下，蔡金強(qiáng)相信通脹即將卷土重來(lái)。特別是沒(méi)有新興市場(chǎng)國(guó)家通過(guò)全球化分工吸收流動(dòng)性，將顯著提高成本，進(jìn)一步推升通脹。他預(yù)計(jì)，全球通脹壓力將在3季度顯現(xiàn)，全球經(jīng)濟(jì)衰退，即將進(jìn)入大概18個(gè)月的滯脹，之后進(jìn)入痛苦的通縮。其中，中國(guó)的情況會(huì)好一點(diǎn)，但在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力和全球放水背景下，中國(guó)恐怕最終也難以獨(dú)善其身。

“滯脹之后將面臨更大的危機(jī)”，蔡金強(qiáng)稱(chēng)，過(guò)去四十年主導(dǎo)支撐全球經(jīng)濟(jì)繁榮的“自由主義，經(jīng)濟(jì)全球化和社會(huì)福利主義”將結(jié)束，新的格局正在形成，宏觀經(jīng)濟(jì)平衡和社會(huì)利益分配格局將發(fā)生重大調(diào)整。此外，疫情加速了逆全球化和中美脫鉤的進(jìn)程，未來(lái)社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)都面臨極大不確定性。而應(yīng)對(duì)的方法，就資產(chǎn)配置而言，就是“擁抱核心資產(chǎn)，不要輕易交出籌碼”，蔡金強(qiáng)如是強(qiáng)調(diào)。

以下為文字實(shí)錄：

各位領(lǐng)導(dǎo)，各位嘉賓大家好，過(guò)去幾年都有參加地產(chǎn)界的盛世，今天因?yàn)橐咔榈膯?wèn)題沒(méi)有辦法親自到現(xiàn)場(chǎng)，在這里跟大家問(wèn)好，今天我的題目經(jīng)濟(jì)滯脹下的房地產(chǎn)，為什么選擇比較宏觀的東西，這個(gè)時(shí)候當(dāng)然銷(xiāo)售也很重要，土地也很重要，當(dāng)然綜合從上到下的判斷還是非常重要，今天我會(huì)從這里著手。新冠疫情事實(shí)上我個(gè)人覺(jué)得是沒(méi)有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)，剛剛周董事長(zhǎng)也講了改變各種各樣的東西，人的行為，企業(yè)的行為，經(jīng)濟(jì)層面更是這樣，如果看到這個(gè)圖，新冠疫情下美國(guó)死亡人數(shù)已經(jīng)超越了越戰(zhàn)跟朝鮮戰(zhàn)爭(zhēng)，如果再看一些更加具體一點(diǎn)的話，事實(shí)上他對(duì)中國(guó)，對(duì)歐洲，對(duì)美國(guó)各地經(jīng)濟(jì)的影響都非常大，比如說(shuō)像中國(guó)一季度出來(lái)經(jīng)濟(jì)GDP負(fù)增長(zhǎng)6.8%6.9%左右，是過(guò)去最差的一年，美國(guó)更差。這種情況下，剛剛周總也有聊過(guò)，前面丁總也有聊過(guò)，解除疫情以后，中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售有點(diǎn)超預(yù)期，在這個(gè)情況下，大家要何去何從，我覺(jué)得一個(gè)從上而下的判斷是比較重要的。

我們綜合的判斷大概在三季度，比如說(shuō)八九月份就開(kāi)始整個(gè)世界的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個(gè)滯脹的環(huán)境，最近這一兩個(gè)月出來(lái)的數(shù)據(jù)，還有一點(diǎn)點(diǎn)像通縮的感覺(jué)，可是很快應(yīng)該會(huì)轉(zhuǎn)入滯脹的情況，為什么這個(gè)東西這么重要？因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，往后兩三年的綜合判斷是通縮是大通脹還是滯脹，很大程度上對(duì)咱們的投資行為，對(duì)咱們的策略，甚至對(duì)于者怎么看房地產(chǎn)股票，看物管股票有很大的影響，我們從這個(gè)著手主要的原因是這樣，像剛剛說(shuō)的我們覺(jué)得在這兩三個(gè)月因?yàn)橐咔橛绊�，�?jīng)濟(jì)下行會(huì)出現(xiàn)很短暫很短暫的通縮，可是很快大概在三季度后半段會(huì)出現(xiàn)滯脹的情況，為什么覺(jué)得是這樣的一個(gè)滯脹的情況而不是通縮呢？因?yàn)槲覀冇X(jué)得現(xiàn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)狀況，事實(shí)上更加像一個(gè)戰(zhàn)勝的時(shí)代，雖然這一次是沒(méi)有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)，對(duì)手是一個(gè)新冠疫情的情況下，可是總體政府展現(xiàn)出來(lái)的行為是迫為項(xiàng)的，在戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期政府有無(wú)限印錢(qián)的權(quán)利，因?yàn)樵趹?zhàn)爭(zhēng)時(shí)期沒(méi)有人敢阻止政府印錢(qián)，這個(gè)情況發(fā)現(xiàn)是非常類(lèi)似的，比如說(shuō)像新冠疫情出現(xiàn)以后，美聯(lián)儲(chǔ)跟美國(guó)政府已經(jīng)前后出臺(tái)了大概三到四輪救市方案，有貨幣政策更多是財(cái)政政策，前前后后印了大概接近不到三萬(wàn)億美金，咱們中國(guó)人辛辛苦苦幾十年改革開(kāi)放以后也就三萬(wàn)出頭，他大筆一揮就出來(lái)了，美國(guó)利率已經(jīng)到零利率的狀態(tài)，往后事實(shí)上世界各國(guó)都在印離，PPT可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在美國(guó)財(cái)政赤字已經(jīng)到13%左右，而政府的公共債務(wù)相對(duì)GDP的程度已經(jīng)接近120%，實(shí)際上用信用本位貨幣來(lái)說(shuō)，已經(jīng)是非常的顛覆性了，原則上來(lái)說(shuō)財(cái)政赤字超過(guò)3%或者公眾債務(wù)相對(duì)GDP超過(guò)60%嚴(yán)格上印錢(qián)的速度，原則上要縮小或者其他一些行為，可是現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)各國(guó)政府已經(jīng)破罐子破摔，所以我說(shuō)現(xiàn)在這種情況很像二戰(zhàn)以后或者越戰(zhàn)以后，政府已經(jīng)不管這種情況，美國(guó)三四輪救助方案出來(lái)，已經(jīng)釋放出將近三萬(wàn)億美金的資金出來(lái)，而且這一次更大的一個(gè)不同，這些錢(qián)更多的是財(cái)政政策，而不是貨幣政策，貨幣政策的話，會(huì)讓資產(chǎn)上升的很快，所以你看2008年到2018年股市也好或者歐美的地產(chǎn)都漲的很好，這一次放出來(lái)更多是通過(guò)財(cái)政政策出來(lái)，財(cái)政政策的影響對(duì)CPI對(duì)通脹的影響更加立竿見(jiàn)影，所以美國(guó)現(xiàn)在放了接近三萬(wàn)億出來(lái)，其他國(guó)家事實(shí)上也是差不多，歐洲包括中國(guó)，包括一些新興經(jīng)濟(jì)體也都在放�，F(xiàn)在世界上負(fù)利率規(guī)模已經(jīng)到14億美金，中間日本跟歐洲的規(guī)模很大，我們判斷明年美國(guó)進(jìn)一步降息負(fù)利率，事實(shí)上特朗普當(dāng)選的話，美聯(lián)儲(chǔ)可能由不得他，在明年發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)體基本上都是負(fù)利率，我們判斷后面洪水滔天跟通脹會(huì)上來(lái)的一個(gè)主要原因。

未來(lái)在三季度以后，我們覺(jué)得全球的經(jīng)濟(jì)會(huì)進(jìn)入大概一個(gè)18到24個(gè)月滯脹的情況，滯脹也就是說(shuō)GDP低增長(zhǎng)，通脹是偏高的，你在這個(gè)圖里面大概就能知道今年原則上已經(jīng)進(jìn)入滯脹，中國(guó)的GDP一季度大概負(fù)6.8%左右，全年的話可能接近一點(diǎn)幾，有些樂(lè)觀的也就說(shuō)兩個(gè)百分點(diǎn)最多，如果CPI通脹的話，一季度到4月份大概是3.3%到3.5%左右，全年的話應(yīng)該也是在三以上，嚴(yán)格上來(lái)說(shuō)，今年應(yīng)該已經(jīng)進(jìn)入滯脹的情況，圖的話深藍(lán)色的話，在廣意貨幣增長(zhǎng)，廣意貨幣到四月份底大概增加是11個(gè)百分點(diǎn)，也就是說(shuō)今年的GDP增長(zhǎng)只是微增可是錢(qián)的量增加大概十幾個(gè)百分點(diǎn)，GPI大概3%左右，今年已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入滯脹的情況，這個(gè)滯脹我們覺(jué)得大概會(huì)維持接近兩年，不到兩年，可能是18到24個(gè)月，因?yàn)樵诿髂晡覀冇X(jué)得美聯(lián)儲(chǔ)甚至還會(huì)進(jìn)一步降息令整個(gè)美國(guó)利率變成負(fù)利率，原則上不行，這會(huì)影響美元的信用的整體水平，可是現(xiàn)在已經(jīng)是不管這個(gè)東西，所以現(xiàn)在的情況很像二戰(zhàn)及今后的一個(gè)情況，這個(gè)我就說(shuō)了。

中國(guó)的情況會(huì)稍微好一些，因?yàn)檫@一次包括兩會(huì)期間，政府釋放出來(lái)的一個(gè)信息就是說(shuō)咱們的流動(dòng)性會(huì)有所增加，可是政府更多的是放在信用上面，也就是適當(dāng)?shù)姆艑捔鲃?dòng)性，可是更多的是放在信用的放寬上，也就是大家借錢(qián)會(huì)方便一些，所以中國(guó)這個(gè)洪水滔天的情況會(huì)比外國(guó)稍微好一些，不過(guò)像剛剛說(shuō)的情況也會(huì)大概差不多，因?yàn)榈剿脑路莸臅r(shí)候，中國(guó)的廣意貨幣M2同比增速11.1%，全年大概也是11%到12%，這樣情況下配合3.5%左右的增速原則上也是一個(gè)滯脹，所以現(xiàn)在大的宏觀判斷，經(jīng)濟(jì)會(huì)進(jìn)入滯脹的情況，接下來(lái)再加上利全球化和中美脫鉤的情況，我們應(yīng)該機(jī)會(huì)很大。在這種情況下會(huì)影響整個(gè)無(wú)論是企業(yè)也好，無(wú)論是投資者的資產(chǎn)配置的一些策略，如果是通縮的話，實(shí)際上就是什么都不好，除了現(xiàn)金和黃金，可是在滯脹情況下相對(duì)來(lái)說(shuō)核心資產(chǎn)并沒(méi)有那么差，滯脹下還是有一小部分企業(yè)跑贏的，那個(gè)就是擁抱核心資產(chǎn)，何謂核心資產(chǎn)，美國(guó)的MA，MT，谷歌等這些股票高，這些股票已經(jīng)接近市值兩成如果接近納斯達(dá)克也接近三成多，中國(guó)也有類(lèi)似的情況，所以看到茅臺(tái)的股價(jià)下不來(lái)了，在海外像阿里巴巴，騰訊跟美團(tuán)這些資產(chǎn)都會(huì)發(fā)現(xiàn)股價(jià)節(jié)節(jié)高，這就是滯脹經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下靠攏，在線市場(chǎng)一些投資評(píng)級(jí)的債券也是恢復(fù)到海嘯以前的水平，如果在房地產(chǎn)方面，可以看出這一次長(zhǎng)三角跟大灣區(qū)非常明顯，比如說(shuō)在我們老家泉州地產(chǎn)不怎么樣，在深圳，尤其在寶安跟藍(lán)山房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高，杭州，南京都非常好，這也反應(yīng)滯脹下核心資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)一步深化，黃金價(jià)值也是這樣，我們對(duì)于宏觀的判斷，也就是說(shuō)未來(lái)在三季度之后會(huì)出現(xiàn)18到24個(gè)月滯脹的經(jīng)濟(jì)判斷，而在這種情況下，核心資產(chǎn)的價(jià)值是會(huì)進(jìn)一步得到鞏固的，而房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，在核心的區(qū)域跟核心的城市，這一部分的價(jià)值事實(shí)上在未來(lái)的18到24個(gè)月甚至還會(huì)有進(jìn)一步的驚喜。

第二部分比較簡(jiǎn)略講一下房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，進(jìn)入三四月疫情解凍之后恢復(fù)相對(duì)比較好，雖然我作為房地產(chǎn)樂(lè)觀主義者，這個(gè)反彈比我想象當(dāng)中中，一到三月份交易金額跌了24個(gè)百分點(diǎn)，四月份已經(jīng)持平了，五月份一些優(yōu)秀的企業(yè)傳出了捷報(bào)，五月份很有出現(xiàn)單月今年第一次出現(xiàn)銷(xiāo)售金額跟銷(xiāo)售面積的轉(zhuǎn)贈(zèng)，五月份六月份我們應(yīng)該會(huì)轉(zhuǎn)贈(zèng)，這個(gè)對(duì)廣大房地產(chǎn)公司尤其上市這些企業(yè)來(lái)說(shuō)肯定也是一個(gè)好消息，對(duì)在座各位包括我們也是好消息，像剛剛來(lái)說(shuō)核心政策非常明顯，因?yàn)闀r(shí)間所限有些不多說(shuō)，現(xiàn)在比較困擾大家的是土地的市場(chǎng)情況，杭州剛拍了一塊地也是七八十億，現(xiàn)在土地拍價(jià)上的很快。今年貨幣整體寬松情況下，這個(gè)會(huì)繼續(xù)下去的，因?yàn)楦鶕?jù)核心區(qū)域核心城市這些資產(chǎn)會(huì)縮的很厲害，我們覺(jué)得這部分事實(shí)上沒(méi)有辦法得到一個(gè)很好的改善的。

我們覺(jué)得在滯脹情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)，這部分我稍微說(shuō)多一點(diǎn)點(diǎn)，事實(shí)上很難過(guò)度的樂(lè)觀或者過(guò)度的悲觀，剛剛也有講過(guò)，事實(shí)上比較難的，因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)整體還是不錯(cuò)的，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，先要應(yīng)付未來(lái)得這個(gè)小兩年的經(jīng)濟(jì)滯脹情況下的一個(gè)行業(yè)態(tài)勢(shì)，在這種情況下，事實(shí)上首先是必須確保與市場(chǎng)同在的，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候如果過(guò)度的悲觀或者過(guò)度的樂(lè)觀都是比較危險(xiǎn)的，能做的就是保持正常的周轉(zhuǎn)，然后在這些核心的城市跟這些區(qū)域去補(bǔ)地，我們覺(jué)得四五線和三四線的地一定要小心，因?yàn)闇�脹完結(jié)以后，就是明年年底以后，再往后進(jìn)入通縮如果補(bǔ)地四五線的話，到時(shí)候甩都甩不出去，現(xiàn)在進(jìn)來(lái)地雖然有些城市地很貴，但是確保很快能夠賣(mài)出去，目前像榮光地產(chǎn)在深圳拿的地，這種看上去比較貴，但是要周轉(zhuǎn)現(xiàn)金回籠反而比較樂(lè)觀。比如說(shuō)中駿在廈門(mén)拿的地，是五萬(wàn)六還是五萬(wàn)八，相反這種地在十一二月份開(kāi)賣(mài)，在小三線或者四五線地，一旦經(jīng)濟(jì)滯脹完以后，下一步通縮的話，下一步連甩都甩不出去，這個(gè)時(shí)候保證補(bǔ)的地能夠保證快速現(xiàn)金回籠的，所以市場(chǎng)通脹情況這是非常重要的一步。

第二點(diǎn)就是公司的策略，我們覺(jué)得現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)雖然在資本市場(chǎng)上不是特別被待見(jiàn)，原則上來(lái)說(shuō)更多趨向大平臺(tái)發(fā)展策略，因?yàn)閯倓偢魑恢v者也講了關(guān)于物管的問(wèn)題，實(shí)際上物管也是無(wú)心插柳柳成蔭的產(chǎn)物，這個(gè)東西等會(huì)兒會(huì)講，隨著商業(yè)開(kāi)始準(zhǔn)備推出第一下不是房地產(chǎn)可以收益，可是后面肯定也可以，所以房地產(chǎn)公司更多應(yīng)該作為一個(gè)大平臺(tái)開(kāi)發(fā)，在保持本業(yè)非常好的周轉(zhuǎn)的情況下，開(kāi)始定義一些其他的平臺(tái)的產(chǎn)物出來(lái)，物管是一種，商業(yè)是一種，這兩個(gè)我們覺(jué)得特別明顯，因?yàn)槲锕苁且粋�(gè)萬(wàn)億的市場(chǎng)，而商業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)以資產(chǎn)證券化下也必定會(huì)收益，這個(gè)圖講一到四月份房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售的，我們覺(jué)得全年來(lái)說(shuō)上市地產(chǎn)公司做到增長(zhǎng)8%應(yīng)該還是可以做到的，所以情況也沒(méi)有說(shuō)像像想象中的那么糟，房地產(chǎn)企業(yè)他們一直都是存量基金，所以整個(gè)資本市場(chǎng)都挺不待見(jiàn)的，相反像物管這種企業(yè)，現(xiàn)在就特別大行其道，因?yàn)檎麄�(gè)行業(yè)首先它的賽道是非常好的，是萬(wàn)億的市場(chǎng)，再看這個(gè)你會(huì)發(fā)現(xiàn)整個(gè)市場(chǎng)占有率，現(xiàn)在就是說(shuō)前十的物業(yè)公司市場(chǎng)占有率也就只有10出頭，也就等于房地產(chǎn)公司接近十年前的水平，所以現(xiàn)在物管這個(gè)行業(yè)反而成為一個(gè)香餑餑，我們覺(jué)得它還不是一個(gè)虛幻的東西，而是它得到了真正的尤其這次疫情以后，得到了社會(huì)的認(rèn)可跟整體規(guī)格的上升，它在這樣大的平臺(tái)下再配合科技賦能，這個(gè)行業(yè)是非常好的。

剛剛也有很多朋友講過(guò)，你會(huì)看到物管公司在趕著上市的市值都非常龐大，動(dòng)輒三四百億七八百億，碧桂園差不多一千億，如果有一天萬(wàn)科上市的話，肯定接近一千五的水平，龍湖估計(jì)七八百億的水平，不管這個(gè)行業(yè)成為特別符合新經(jīng)濟(jì)，而且在增長(zhǎng)在整個(gè)行業(yè)態(tài)勢(shì)和科技賦能都非常有賣(mài)點(diǎn)的一個(gè)行業(yè)，至于商業(yè)，這一次疫情嚴(yán)格上來(lái)說(shuō)對(duì)于大眾商業(yè)影響比較大，因?yàn)榫�上的消費(fèi)非常的紅火，再加上網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)，各種各樣的線上的一些零售的一些興起，線下商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力有所削弱，但是也有高端奢侈品在海外的回流，因?yàn)橐郧案叨松莩奁分徽枷�費(fèi)10%，剩下60%三十來(lái)億都是在海外，現(xiàn)在受疫情影響，大部分海外高端奢侈品的回流，所以這一塊消費(fèi)非常明顯，我們看恒隆低產(chǎn)或者太谷或者華潤(rùn)這些在國(guó)內(nèi)有高端商場(chǎng)地產(chǎn)公司，三四月份以來(lái)的銷(xiāo)售或者奢侈品的增速是非常好的，你看愛(ài)馬仕，看香奈兒這些都非常好，高端商業(yè)這一次有三年五年挺不錯(cuò)的前景，再加上國(guó)內(nèi)瑞德推行加速，第一步可能先讓一些新基建作為第一輪，可是下一輪商業(yè)地產(chǎn)這一塊還是有機(jī)會(huì)的，我們覺(jué)得未來(lái)房地產(chǎn)公司在主業(yè)均衡的情況下，兩翼物管跟商業(yè)這一塊非常有可為的，這是房地產(chǎn)公司作為一個(gè)大平臺(tái)發(fā)展的一個(gè)策略。剩下的這些是房地產(chǎn)的一些情況，就不多說(shuō)了，我今天大概分享這三部分，疫情下經(jīng)濟(jì)未來(lái)18到24個(gè)月是一個(gè)滯脹情況，房地產(chǎn)公司的一些現(xiàn)狀跟一些應(yīng)對(duì)的策略，謝謝各位。