7月24日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正在北京主持召開房地產(chǎn)工作座談會。會議充分肯定了近年來房地產(chǎn)調(diào)控政策取得的積極效果，傳遞出“房住不炒”政策不放松，長效機制建設(shè)加快步伐的政策信號。要“高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況新問題”。

此次房地產(chǎn)工作座談會指出，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)防增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。8月6日，央行發(fā)布2020年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告，強調(diào)保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢，近日，上海市建緯律師事務(wù)所主任朱樹英接受《中國房地產(chǎn)金融》專訪，

從融新法科律技中、心融，資201、9年市1場0月等，多首個峰亞維洲度宏，觀趨對房地產(chǎn)市場發(fā)展做出預(yù)判分析。

朱樹英指出，下半年，房地產(chǎn)政策將堅持“房住不炒”的主基調(diào)不變，“一城一策”差異化加大。具體到房地產(chǎn)政策上，地方和中央政策也可能會出現(xiàn)一松一緊的局面，呈現(xiàn)出地方放松房地產(chǎn)調(diào)控，中央抑制房地產(chǎn)熱抬頭的現(xiàn)象。這種以“房住不炒”為基礎(chǔ)，靈活運用“因城施策”的操作，目標(biāo)在于保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康，避免房地產(chǎn)行業(yè)大起大落。

對于后疫情時代的房地產(chǎn)發(fā)展，朱樹英表示，疫情直接強化了大房企的土儲和產(chǎn)品優(yōu)勢;疫情后的政策和行業(yè)環(huán)境，有利于大房企充分發(fā)揮融資、項目布局和成本優(yōu)勢;疫情也加速房地產(chǎn)公司的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，如軌道交通建設(shè)帶動房地產(chǎn)市場、物流地產(chǎn)、新型物業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)金融、養(yǎng)老地產(chǎn)等，是白銀時代的新機遇�！胺康禺a(chǎn)從黃金時代進入白銀時代，但白銀時三代期，的聯(lián)房合地安聯(lián)產(chǎn)收仍購然了位有于很北大京望的京機地會區(qū)的。融”新

對于未來,他認為房地產(chǎn)市場化改革逐漸深入，已經(jīng)由增量時代進入到存量時代，當(dāng)前的市場態(tài)勢已不再支持過度擴張的發(fā)展模式，房企未來唯有做好產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，走可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展之路。

《中國房地產(chǎn)金融》:今年新冠肺炎疫情暴發(fā)以來，給行業(yè)帶來非常大的不確定性，從你們一線的業(yè)務(wù)推進來看，房地產(chǎn)企業(yè)的壓力有多大?

朱樹英:新冠肺炎疫情沖擊社會正常運行體系，產(chǎn)生極為直接、全面和巨大的影響，包括需求大幅下降，供給受到極大沖擊，金融市場高度緊張和動蕩，各宏觀經(jīng)濟指標(biāo)惡化、不確定性不斷增大。特別的，也給房地產(chǎn)行業(yè)整體帶來了一定的不確定性和壓力。

疫情對住房需求的影響會造成銷售壓力。購房需求的不確定性也將影響房企對投資節(jié)奏的預(yù)估。相比于大房企，抗風(fēng)險能力弱的小房企在疫情下的壓力更大。

同時，疫情極為考驗房企的資金鏈。房地產(chǎn)行業(yè)作為高杠桿行業(yè)，在銷售回款減少、防疫費用增加、資金剛性支出仍然可觀的形勢下，小房企面臨巨大的現(xiàn)金流和財務(wù)壓力，部分小房企甚至?xí)�加速退出市場。對于大房企，同樣也面臨一定的資金壓力，將約束房企投資，進而影響土地成交，土地是房地產(chǎn)的原材料，疫情沖擊一季度的土地交易，將進一步影響下半年開工。

從法律角度，我國發(fā)生新冠肺炎疫情這一突發(fā)公共衛(wèi)生事件后，政府及有關(guān)部門采取了相應(yīng)疫情防控措施，根據(jù)《民法總則》第一百八十條和《合同法》第一百一十七條的規(guī)定，疫情屬于不能預(yù)見、不能避免的不可抗力。為控制新冠肺炎疫情，政府采取了延長春節(jié)假期并要求延遲復(fù)工的行政措施。建設(shè)工程確因疫情影響造成工期延誤、建設(shè)工程成本增加、因疫情產(chǎn)生的停工期間費用，以及人工、材料和機械設(shè)備價格上漲等，因疫情防控發(fā)生的口罩、測溫計、消毒物品、臨時隔離用房及其他防疫設(shè)施、防控人員費等費用，根據(jù)發(fā)承包雙方建設(shè)工程施工合同的約定，可能會增加房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本的壓力。

在融資方面，地方密集出臺房地產(chǎn)支持政策，集中在確保房企資金鏈健康、穩(wěn)定土地和房地產(chǎn)市場、促進開復(fù)工。政府及時從財政和金融兩方面發(fā)力支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，一定程度上緩解了房地產(chǎn)行業(yè)融資和復(fù)工復(fù)產(chǎn)的壓力。

由于國內(nèi)疫情暴發(fā)恰遇今年農(nóng)歷新年，對于房企來講，第一季度是房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)淡季，同時在這次疫情中，政府及時從財政和金融兩方面發(fā)力支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，因此對房地產(chǎn)行業(yè)的投資和新開工影響相對有限。但由于現(xiàn)在的房企普遍追求高周轉(zhuǎn)，這次疫情的突發(fā)導(dǎo)致房企重要資金來源的銷售回款大幅減少，因此在短期內(nèi)對房企的資金鏈形成了嚴(yán)峻考驗，償債壓力會是比較大的。

《中國房地產(chǎn)金融》:日前國務(wù)院召開房地產(chǎn)工作會議，重申“房住不炒”，要“高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況新問題”，您如何判斷下半年的房地產(chǎn)政策走勢，以及對行業(yè)造成的潛在影響?

朱樹英:目前的房地產(chǎn)行業(yè)總體，從區(qū)域上看，一線城市土地市場未明顯受到疫情影響，房地產(chǎn)銷售也較快恢復(fù);二線城市如西安、合肥等多地在2月初宣布暫停土地出讓，房地產(chǎn)銷售遇冷，但受益于戶籍制度改革和人才新政，隨著疫情好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場逐漸恢復(fù);而三四線城市土地市場明顯降溫，處在歷史最低水平，房地產(chǎn)銷售短期內(nèi)承壓;受疫情影響最嚴(yán)重的武漢都市圈內(nèi)三四線城市，短期內(nèi)更是受損嚴(yán)重。

下半年，房地產(chǎn)政策將堅持“房住不炒”的主基調(diào)不變，“一城一策”差異化加大。具體到房地產(chǎn)政策上，地方和中央政策也可能會出現(xiàn)一松一緊的局面，呈現(xiàn)出地方放松房地產(chǎn)調(diào)控，中央抑制房地產(chǎn)熱抬頭的現(xiàn)象。這種以“房住不炒”為基礎(chǔ)，靈活運用因城施策的操作，目標(biāo)在于保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康，避免房地產(chǎn)行業(yè)大起大落。

中央加大金融逆周期調(diào)節(jié)，堅持“房住不炒”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。中央金融逆周期政策的發(fā)力點主要有三個。第一，貨幣政策引導(dǎo)市場利率下行，在增加基礎(chǔ)貨幣投放的同時，7天期、14天期逆回購利率、MLF中標(biāo)利率、1年期、5年期LPR均下調(diào)。第二，加大銀行信貸支持力度，設(shè)立8000億低成本再貸款，要求金融機構(gòu)對受疫情影響較大的地區(qū)、行業(yè)和企業(yè)不得盲目抽貸、斷貸和壓貸，予以展期或續(xù)貸。第三，鼓勵債權(quán)和股權(quán)融資，支持金融機構(gòu)在疫情防控期間發(fā)行各類金融債券以及資產(chǎn)支持證券、短期融資券;再融資新規(guī)出臺，放松主板、創(chuàng)業(yè)板再融資條件;積極采取措施化解股票質(zhì)押風(fēng)險。這些政策將緩解房企的融資難度。

此外，適當(dāng)調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控措施，支持合理的購房需求，具體舉措可能包括:首套房認定以購房時有無未結(jié)清貸款為準(zhǔn);提高公積金貸款額度，加快按揭貸款資金發(fā)放，并在利率方面給予一定優(yōu)惠;精裝修交房設(shè)置與毛坯房不同的限價標(biāo)準(zhǔn);縮短限售時限直至逐步取消。

應(yīng)對疫情影響出現(xiàn)的新情況新問題，預(yù)計下半年將出臺相應(yīng)政策維持土地市場平穩(wěn)，具體舉措可能包括:加大優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，適度放寬出讓土地條件;降低土地競買保證金比例;調(diào)整土地價款繳付方式或期限，允許延期或分期支付等。

《中國房地產(chǎn)金融》:您深耕建設(shè)工程法律服務(wù)領(lǐng)域數(shù)十載，房地產(chǎn)投融資中，哪些是房企面臨的大問題(如并購、違約、融資等)?這對行業(yè)而言意味著什么?

朱樹英:結(jié)合現(xiàn)階段市場的客觀情況來看，未來房地產(chǎn)行業(yè)會進一步加速行業(yè)集中度的提升，收并購已經(jīng)成為實現(xiàn)戰(zhàn)略調(diào)整和維持規(guī)模增長的有效路徑。2020年隨著疫情對房地產(chǎn)市場秩序和節(jié)奏的影響，部分中小房企資金鏈承壓嚴(yán)重，短期內(nèi)面臨財務(wù)困境的概率較大。隨著行業(yè)洗牌的推進，收并購為主流的行業(yè)整合將迎來新契機。我們預(yù)計2020年房企收并購規(guī)�；虼蠓�超去年。

現(xiàn)在的收并購多以資產(chǎn)包的形式出現(xiàn)，其規(guī)模、范圍及復(fù)雜程度都比以往的并購項目大很多。資產(chǎn)包收并購模式，通過收購區(qū)域管理平臺公司的全部或50%以上股權(quán)，取得平臺公司的控股地位，從而全部或?qū)嶋H控制平臺公司旗下各項目公司的經(jīng)營管理權(quán)和財務(wù)權(quán)，實現(xiàn)資產(chǎn)包項目的操盤和并表。這種模式下一般涉及項目多，交易總價高，項目跨城市、區(qū)域的可能性大，不僅對企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模和資金實力要求更高，也考驗企業(yè)的整合能力。該模式享受更高的性價比與收購效率，但可能涉及不良資產(chǎn)、潛在債務(wù)風(fēng)險與目標(biāo)公司的整合等問題。

在行業(yè)調(diào)整期，收并購市場競爭更加激烈，同時也將涌現(xiàn)更多風(fēng)險標(biāo)的。并購是一個復(fù)雜的環(huán)節(jié)，企業(yè)在抓住市場機遇的同時，要注意管控商業(yè)風(fēng)險和法律風(fēng)險，不但需要考慮標(biāo)的價值，還需要考慮交易路徑、風(fēng)險控制等方方面面，在收并購前期應(yīng)提前關(guān)注管理、政策、債務(wù)等多層面的風(fēng)險因素，并做好預(yù)期風(fēng)險的控制防范工作。

對行業(yè)來說，收并購除了對房企現(xiàn)金流有較高要求，也考驗房企運營、品牌建設(shè)、項目操盤等各方面能力。房企在收并購中的較量將推動行業(yè)整體在管理、合規(guī)等方面的大幅提升。

《中國房地產(chǎn)金融》:有人說房地產(chǎn)業(yè)“黃金時代”已過，“白銀時代”已來，從律師的視角來看，您如何看待房地產(chǎn)市場的發(fā)展?

朱樹英:近幾年，風(fēng)口變成了互聯(lián)網(wǎng)+、人工智能，曾經(jīng)一路高歌猛進的房地產(chǎn)行業(yè)被行業(yè)內(nèi)稱為“從黃金時代進入了白銀時代”，但白銀時代的房地產(chǎn)仍然有很大的機會。

首先，中國的城市化還有很大空間，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，還有很大市場。從農(nóng)村走出來的新產(chǎn)業(yè)工人將是下一階段城市化的主力，在這個過程中，仍需要繼續(xù)發(fā)展傳統(tǒng)房地產(chǎn)。

但未來房地產(chǎn)行業(yè)會進一步加速行業(yè)集中度的提升，而集中度提升也是我國房地產(chǎn)行業(yè)逐步邁入成熟期后的大趨勢，這一趨勢其實在2016年“930調(diào)控”開啟新一輪房地產(chǎn)調(diào)控周期序幕后就已明顯加速體現(xiàn)了:龍頭房企憑借在拿地、融資、銷售等方面的優(yōu)勢占得先機，同時龍頭房企在產(chǎn)品方面也具備更強的專業(yè)優(yōu)勢，很多小型房企會逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)。

隨著今年疫情逐步被控制，住房需求平穩(wěn)釋放。在穩(wěn)定的市場環(huán)境下，大房企銷售規(guī)模增長，將推動行業(yè)集中度繼續(xù)提升。疫情過后，大房企土地儲備、產(chǎn)品品質(zhì)、融資能力、成本控制、項目布局五大核心競爭優(yōu)勢凸顯，保障業(yè)績持續(xù)增長。第一，疫情直接強化了大房企的土儲和產(chǎn)品優(yōu)勢。第二，疫情后的政策和行業(yè)環(huán)境，有利于大房企充分發(fā)揮融資、項目布局和成本優(yōu)勢。歷經(jīng)市場優(yōu)勝劣汰，大房企將擁有更好的成本控制能力、產(chǎn)品打造能力、抗風(fēng)險能力，推動行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展、防范化解金融風(fēng)險、改善居民居住水平。

其次是房地產(chǎn)公司的創(chuàng)新型轉(zhuǎn)型，如軌道交通建設(shè)帶動房地產(chǎn)市場、物流地產(chǎn)、新型物業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)金融、養(yǎng)老地產(chǎn)等，是白銀時代的新機遇。美國人均倉儲面積是5平方米，而中國現(xiàn)在只有0.4平方米，還不到美國的十分之一。近年來中國電商規(guī)模已超越美國，物流地產(chǎn)將來會有很大的市場。物流地產(chǎn)的開發(fā)，既可以是電商企業(yè)，或物流企業(yè)，當(dāng)然也可以是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)金融也是未來房地產(chǎn)的機會。美國房地產(chǎn)信托投資基金市場經(jīng)過30年發(fā)展已有接近1萬億美元的規(guī)模，中國的不動產(chǎn)證券化市場的發(fā)展，將是房地產(chǎn)行業(yè)巨大的機遇。隨著中國老齡化的發(fā)展，到2025年中國將會有超過2億老年人口，會產(chǎn)生很大的養(yǎng)老需求。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，養(yǎng)老地產(chǎn)的未來規(guī)模擴張，也是房地產(chǎn)行業(yè)的一大機會。

《中國房地產(chǎn)金融》:目前房企集中度越來越高，未來房企在市場中保持競爭力的核心要素是什么?

朱樹英:房地產(chǎn)市場化改革逐漸深入，已經(jīng)由增量時代進入到存量時代，當(dāng)前的市場態(tài)勢已不再支持過度擴張的發(fā)展模式，未來唯有做好產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，走可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展之路。2020年上半年，受新冠肺炎疫情影響，房企行業(yè)集中度仍在進一步加強，以中國金茂、中國恒大、金地集團等為代表的房企仍然實現(xiàn)了同比去年上半年的正向增長。在房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩的宏觀背景下，企業(yè)間競爭加劇，各梯隊房企繼續(xù)保持了分化的格局，尤其巨頭份額進一步提升的格局十分明顯。在遇到突發(fā)事件的情況下，龍頭房企在管理端、資金端和拿地端的競爭優(yōu)勢更為明顯。隨著資源加速向優(yōu)勢企業(yè)集聚，將推動行業(yè)集中度繼續(xù)走高。

核心要素一是專業(yè)性。由于現(xiàn)在的購房者對于居住品質(zhì)的追求日益提升，具體包括戶型設(shè)計、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等都會有較高的要求。此次疫情讓主打綠色健康、智慧科技、溫暖服務(wù)的品質(zhì)人居產(chǎn)品受到市場追捧。龍頭企業(yè)在保持傳統(tǒng)管理端、資金端、拿地端優(yōu)勢的同時，需積極探索市場需求、提高產(chǎn)品質(zhì)量。

核心要素二是轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新。正如上述提到，房企應(yīng)積極抓住白銀時代的新機遇，積極轉(zhuǎn)型參與業(yè)務(wù)創(chuàng)新，抓住行業(yè)新風(fēng)口。在新業(yè)務(wù)探索過程中，注重合規(guī)和風(fēng)控，增強公司內(nèi)部法務(wù)人員業(yè)務(wù)能力，增加外部非訴訟律師全程參與，避免可能出現(xiàn)的新型法律風(fēng)險。