“2020注定是一個(gè)不平凡但充滿希望的一年�！庇×�集團(tuán)年初在“致印力合作伙伴的一封信”中這樣寫道。

疫情對商業(yè)地產(chǎn)影響“前所未有”，嚴(yán)重時(shí)期空蕩蕩的場景，這種觸目驚心給商業(yè)地產(chǎn)以靈魂洗禮，會(huì)否因此遭遇重創(chuàng)，未來會(huì)否面臨更大的不確定性?

作為行業(yè)巨擘的印力集團(tuán)，疫情期間大膽求變，面對行業(yè)普遍的生存困境，印力集團(tuán)一方面為商戶實(shí)施減租，在營的86個(gè)商場支持超過1萬家商戶;另一方面，開辟線上第二戰(zhàn)場，擁抱數(shù)字化，提升線上銷售，使用“印象星”小程序鏈接消費(fèi)者與商戶，通過一系列線上數(shù)據(jù)賦能、流量優(yōu)化、社群裂變等方式，提升了銷售業(yè)績。

萬科集團(tuán)合伙人、印力集團(tuán)董事長兼總裁丁力業(yè)親赴云端“線上擺攤”，助力“好物種草”，為自家平臺(tái)上陣吆喝，6月16日實(shí)現(xiàn)9000單的總訂單量，平均購買轉(zhuǎn)化率31%。

“疫情對商業(yè)地產(chǎn)打擊很大，如果還是按照舊的模式發(fā)展，我認(rèn)為會(huì)很困難�！倍×�業(yè)接受《中國房地產(chǎn)金融》專訪時(shí)表示，商業(yè)地產(chǎn)要面對環(huán)境變化、消費(fèi)者變化，要扎實(shí)注重經(jīng)營管理，提升變革的速度與效率。

他說，疫情給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展“摁”下暫停鍵，不要在疫情恢復(fù)以后退場了，這是最大的問題�！坝X得只要在這個(gè)期間能挺住就不怕�！�

過去房地產(chǎn)企業(yè)對商業(yè)地產(chǎn)的投入，偏重求新求多——拼規(guī)模、拼速度，丁力業(yè)認(rèn)為規(guī)模和速度可能不是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)唯一的發(fā)展方向，重點(diǎn)要關(guān)注資產(chǎn)的價(jià)值提升，把經(jīng)營做好，這是主要的方向。

歷史有驚人的相似地方，今年這種公共衛(wèi)生突發(fā)事件下，是否會(huì)誕生新的機(jī)會(huì)?丁力業(yè)說，每一次一個(gè)特殊事件的發(fā)生，最后的結(jié)果是頭部企業(yè)越來越強(qiáng)，這可能是給頭部企業(yè)介入收購的一個(gè)機(jī)會(huì)，他認(rèn)為有好的機(jī)會(huì)一定會(huì)去把握。

對于印力發(fā)展這么多年的心得，他多次強(qiáng)調(diào)“運(yùn)營”的至高地位，強(qiáng)調(diào)“專注”就是快——把運(yùn)營抓手做好，發(fā)展速度就會(huì)加快。

郁亮說，“當(dāng)好農(nóng)民，種好地。”怎樣當(dāng)好農(nóng)民種好田，丁力業(yè)說:“需要踏踏實(shí)實(shí)的一點(diǎn)一滴的付出，這叫長期主義、專業(yè)精神。這個(gè)核心價(jià)值理念，是商業(yè)地產(chǎn)必須要具備的，我們也一定會(huì)堅(jiān)守。”

在商業(yè)地產(chǎn)面臨關(guān)店潮的上半年，萬科2020年半年報(bào)披露了商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營的相關(guān)數(shù)據(jù)，印力整體出租率為90.6%，TOP項(xiàng)目2020年上半年平均出租率為96.5%，這些數(shù)據(jù)從側(cè)面體現(xiàn)了印力集團(tuán)的厚積薄發(fā)與面對危機(jī)的定力。

記者:今年新冠肺炎疫情對行業(yè)影響有多大?你從中看到了哪些變化?

丁力業(yè):我們觀察發(fā)現(xiàn)，整個(gè)行業(yè)都還沒恢復(fù)到去年同期的水平，不管是人流量還是消費(fèi)數(shù)據(jù)。6月份之前，有很多業(yè)態(tài)不能開放，像電影院、教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，還有一些消費(fèi)者，不大放心聚集擔(dān)心帶來風(fēng)險(xiǎn)，餐飲這塊受一定的影響。

總體來看，疫情對商業(yè)地產(chǎn)打擊挺大，大家都不太好。所以按原來舊的發(fā)展模式，我們認(rèn)為會(huì)很困難。

這是為什么呢?過去大家看商業(yè)地產(chǎn)，更多的目標(biāo)是聚焦資產(chǎn)價(jià)格的提升上面，新建或者收購大量的物業(yè)。但是疫情來了之后，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)增量(新增商業(yè)物業(yè))和存量相比，視角要更加聚焦存量的提升，或者說要更加關(guān)注存量商業(yè)的經(jīng)營管理。

這里的邏輯不是說，行業(yè)之前不重視經(jīng)營管理，而是說與過去相比，現(xiàn)在更加注重資產(chǎn)的運(yùn)營與管理。這體現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)管理者思維的變化，要把注意力放在日常經(jīng)營上來，服務(wù)好消費(fèi)者，這樣才能體現(xiàn)出物業(yè)的增長價(jià)值，要不然的話，通過城市發(fā)展或地段的升值帶來資產(chǎn)價(jià)格的提升，這和你的能力沒有關(guān)系。

經(jīng)歷此次疫情，行業(yè)需要認(rèn)識到，必須要通過打造自己的核心能力，而不是通過外界的因素，你才有可能提升對資產(chǎn)的增值。

另外從消費(fèi)層面，我們也觀察到新的變化。以往的租戶租約都是比較長:8年、10年、15年，這些都是我們所謂的主力店，他們的業(yè)態(tài)因此在這個(gè)期間可能沒法改變。但是我們發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者卻在變化，這給我們的啟示，原有的主力店需要靈活地跟隨消費(fèi)者的變化而變化，這樣才能吸引更多的消費(fèi)者。

記者:對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，怎樣做才能讓消費(fèi)者具有新鮮感?

丁力業(yè):所以說，與原有的經(jīng)營管理思維相比，要通過改變讓消費(fèi)者對你保持新鮮感。

零售地產(chǎn)常說“人貨場”，往往商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理公司更多是關(guān)注“場”，將“場”租賃給商戶，與“人(消費(fèi)者)”沒有產(chǎn)生關(guān)系，因?yàn)槎际巧虘?租戶)來直面消費(fèi)者。我們在印力十五周年的時(shí)候提出，零售地產(chǎn)要關(guān)心消費(fèi)者，如果不關(guān)心消費(fèi)者、不了解消費(fèi)者，我們就不能幫助租戶發(fā)展，我們就不會(huì)發(fā)展。

所以我們提出重構(gòu)“人貨場”，從“B2B2C”變成“B2C2B”。具體是要研究描繪消費(fèi)者畫像，識別消費(fèi)者的消費(fèi)行為。印力采用了眾多科技手段，通過數(shù)字化的方式賦能我們對消費(fèi)者研究，從而“反哺”給印力的租戶，助力租戶來調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、營銷方式，這樣能夠更好地服務(wù)消費(fèi)者，這樣便能夠增加消費(fèi)者與我們的黏性。

記者:中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)有20多年時(shí)間，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從過去注重規(guī)模到開始關(guān)注消費(fèi)者，您認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)未來要“拼”什么?

丁力業(yè):過去幾十年大家都在拼規(guī)模、拼速度，從前年開始，我們覺得規(guī)模和速度可能不是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展唯一的發(fā)展方向。

商業(yè)地產(chǎn)剛開始起來時(shí)候各方面還是不錯(cuò)，大家關(guān)注新的方面、加速快跑(開店)，但是隨著城市化的“牽引”、消費(fèi)者的變化，沒有關(guān)注在經(jīng)營管理上的企業(yè)慢慢落后了。所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)老百貨商場、購物中心體驗(yàn)越來越差，我覺得挺可惜的。

我們說關(guān)注存量資產(chǎn)的價(jià)值提升，怎樣把能力提升上來，把經(jīng)營管理做好，這是主要的一個(gè)方向，所以我們提出來要構(gòu)建印力自己的核心能力。我認(rèn)為，當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的階段變化，都在倒逼我們進(jìn)行變革。

記者:疫情影響會(huì)否讓印力調(diào)整戰(zhàn)略?下半年或者在未來幾年，規(guī)劃方向如何改變?

丁力業(yè):我認(rèn)為疫情遲早會(huì)過去，消費(fèi)者的信心一定會(huì)重新回來。所以我們專注的市場一定還在，而且還會(huì)越來越大。我們常說消費(fèi)是中國經(jīng)濟(jì)的“壓艙石”，購物中心作為消費(fèi)領(lǐng)域的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，我認(rèn)為未來是非常具有發(fā)展前景。對未來發(fā)展前景我一直充滿信心，并且不會(huì)改變。

疫情期間這短暫幾個(gè)月，對于商業(yè)地產(chǎn)人來說卻是漫長的，我從來沒有見過商場會(huì)有如此冷清的情景，以前是熙熙攘攘現(xiàn)在根本沒有人。相信大家渡過眼前這個(gè)難關(guān)之后，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展就會(huì)好起來、快起來。

所以說，我們的發(fā)展思路沒有改變，我們會(huì)聚焦于購物中心，哪里有消費(fèi)者，哪里的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較好，我們就會(huì)選在哪里開店。

目前我們把運(yùn)營能力提升作為我們的重點(diǎn)抓手，相信把這些事情做好，我們的發(fā)展速度就會(huì)加快。

記者:從當(dāng)前發(fā)展來看，疫情給商業(yè)地產(chǎn)“摁”了一個(gè)暫停鍵，你如何看未來商業(yè)地產(chǎn)市場的演變?

丁力業(yè):2003年SARS來過一次，后來恢復(fù)也比較快。2008年金融危機(jī)來過一次，那時(shí)候大家的境況也差不多，后來恢復(fù)也特別快。歷史往往總有驚人的相似地方，相信疫情會(huì)很快過去。

“摁”下暫停鍵，并沒有“摁”下停止鍵。我覺得最大的問題是:暫時(shí)停下來的那一刻，你還在不在?當(dāng)恢復(fù)重啟的時(shí)候，你還在不在?不要因?yàn)闀簳r(shí)的停下來，重啟的時(shí)候退場了。在暫停期間，怎么能使公司活下來，租戶活下來，消費(fèi)者還愿意跟隨你，這很關(guān)鍵。

目前商業(yè)零售已經(jīng)在恢復(fù)中，通過每個(gè)星期的觀察發(fā)現(xiàn)恢復(fù)速度加快，我相信再過一個(gè)多月，就會(huì)更好。

商業(yè)是人類最古老的行業(yè)，有交易就有商業(yè)，它在每個(gè)城市的角落里不可能阻止它，有需求一定有交易，就有商業(yè)。覺得只要在這個(gè)期間能挺住就不怕。

記者:上半年商業(yè)地產(chǎn)大宗交易的一些數(shù)據(jù)顯示，投資者對零售物業(yè)的謹(jǐn)慎程度最高，在交易中萎縮也是最大的，二季度資本化率有所提高。此外，政府土地出讓的限制也減少，你覺得市場是否存在一些機(jī)會(huì)，未來一兩年去并購或者拿地?

丁力業(yè):資本化率的提高，我覺得還是市場謹(jǐn)慎的原因。理論上資本化率不應(yīng)該這么高，原因是我們的融資成本在降低，從今年市場的環(huán)境來看，LPR利率(LoanPrimeRate，貸款市場報(bào)價(jià)利率)已經(jīng)降了很多。沒有理由支持這么高，高的原因可能說明想賣的人多了，所有投資者有的挑了。

資本化率很多時(shí)候是基于融資的成本，如果融資成本低了，我相信資本化率也會(huì)降低。這樣才會(huì)讓投資人以及商業(yè)地產(chǎn)的持有人會(huì)有更大的信心。

下半年或未來會(huì)否有加速并購的舉動(dòng)，我覺得每一次一個(gè)特殊事件的發(fā)生，最后結(jié)果是頭部的企業(yè)越來越強(qiáng)，這可能是給頭部介入收購的一個(gè)機(jī)會(huì)。我們希望抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，我們也在看一些項(xiàng)目，但最后還是要看談判的結(jié)果來定。

記者:中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，從過去以外資為主，占據(jù)一線城市位置，開始出現(xiàn)在二三線城市眾多的民企商業(yè)地產(chǎn)品牌崛起，你如何看這種市場的變化?

丁力業(yè):我們對這個(gè)城市的進(jìn)入的一個(gè)判別標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上是看它的經(jīng)濟(jì)水平。

印力在2003年開始做商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，我們說人均1萬美元的區(qū)域是適合做購物中心，這也符合國際慣例。實(shí)際從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，中國人均GDP已經(jīng)在2019年邁過1萬美元，理論上來說中國目前絕大多數(shù)的城市都可以來做購物中心。

分析一線、二線、三線城市，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象，今天商業(yè)的消費(fèi)力和消費(fèi)量，三四線城市正在爆發(fā)更為驚人的購買力。

第一，隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的普及，年輕人對品牌的認(rèn)知程度，大家都處在同一個(gè)水平，不像之前從一線向二線傳導(dǎo)、二線向三線城市傳導(dǎo)，同一個(gè)流行元素，往往這些區(qū)域會(huì)同時(shí)出現(xiàn)。

第二，一線城市的住宅價(jià)格、租金高企，導(dǎo)致年輕人可支配消費(fèi)的貨幣是不多的，反而三四線城市年輕人的支配貨幣的能力要強(qiáng)。

但是想把購物中心做好，還是有很多因素，比方說你的管理半徑能力。中國本地企業(yè)會(huì)將管理鏈條變短，外資往往鏈條過長并不能真正觸及更為下沉的三四線，如何分散管理好就是挑戰(zhàn)。商業(yè)地產(chǎn)是非常本地的生意，是做當(dāng)?shù)乩习傩盏纳�意，服�?wù)人群的半徑是1.5公里或者3公里范圍。

另外，我們看到REITs落地，REITs是需要強(qiáng)制分紅，每年的90%要現(xiàn)金派發(fā)給投資人，最主要看你的經(jīng)營管理產(chǎn)生的現(xiàn)金流的分紅派發(fā)給投資人是多少。

所以把購物中心經(jīng)營好，做到了一定的規(guī)模，不管你在哪個(gè)城市，哪怕是縣級市，分配比例這么高的分紅都是很好。好比，你不能說養(yǎng)豬的就比做房地產(chǎn)的不賺錢，現(xiàn)在養(yǎng)豬的上市公司比房企的市值都要高。

記者:印力選取一個(gè)城市進(jìn)入或新設(shè)一個(gè)項(xiàng)目，你們的標(biāo)準(zhǔn)是怎么樣的?未來會(huì)下沉二三線城市嗎?

丁力業(yè):首先，選擇進(jìn)入的城市，以及項(xiàng)目所在的商圈，這些區(qū)域有多少人，這是很重要的因素。

我們現(xiàn)在打造的更多是定位于區(qū)域性的商業(yè)、社區(qū)型的商業(yè)、鄰里型的商業(yè)，也有個(gè)別一些目的地型的商業(yè)。和老百姓接觸頻繁，注意力放在3公里范圍內(nèi)，為這一區(qū)域老百姓提供卓越的品質(zhì)生活。

選址上，需要考察這個(gè)區(qū)域內(nèi)的人流量、經(jīng)濟(jì)水平、收入水平，這個(gè)區(qū)域人群，平均可支配收入需要達(dá)到這座城市的1.1~1.3倍。

針對目標(biāo)潛在群體在3-5公里范圍內(nèi)的布局，印力的品牌有印象里、印象匯、印象城，5-8公里范圍內(nèi)是印象MEGA。

對于下沉二三線城市，第一，有機(jī)會(huì)就去做。第二，要看競爭力能否匹配的上。有好的機(jī)會(huì)，如果能力跟得上，獲勝的把握性會(huì)更大。第三，我們非常看好存量市場。城市在發(fā)展、消費(fèi)者在變化，如果商場沒有改變，就會(huì)停滯發(fā)展，這就是存量市場的機(jī)會(huì)。你有提升存量資產(chǎn)價(jià)值的能力，你就有商業(yè)機(jī)會(huì)。

我剛從寧波回來，我們在寧波2013年開業(yè)的那家門店做得非常好，在當(dāng)?shù)匾卜浅Ｓ杏绊懥�，我也為我的團(tuán)隊(duì)自豪。不過我發(fā)現(xiàn)這個(gè)商圈、消費(fèi)人群、競爭格局，與十年前相比發(fā)生了非常大的變化，我當(dāng)時(shí)和他們溝通，希望三個(gè)月內(nèi)提供一個(gè)全部更新的計(jì)劃，如果沒有更新計(jì)劃，我三年后再來看，我估計(jì)你就沒戲了。因?yàn)橄�費(fèi)者變了，消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)方式變了，如果還是原來的業(yè)態(tài)和模式，你一定會(huì)被淘汰。

我對他們講，不能驕傲，一定要保持這種應(yīng)對變化的積極心態(tài)。

記者:目前商業(yè)存量資產(chǎn)的確出現(xiàn)了一些問題，也涌現(xiàn)一些機(jī)會(huì)，在存量資產(chǎn)中，如不良資產(chǎn)類型，你們是否會(huì)關(guān)注?

丁力業(yè):我們會(huì)關(guān)注兩類資產(chǎn)。

第一類，我們認(rèn)為好的資產(chǎn)還可以更好，前面提到需要寧波的團(tuán)隊(duì)從頭至尾做一輪新方案，我們必須在現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上再加一把油。

第二類，就是不良資產(chǎn)，空置在哪里，我們希望通過我們的能力對它改造提升，兩年之后再來看，重新恢復(fù)了它往昔的精彩。這兩類資產(chǎn)需要具備的能力不一樣，都有挑戰(zhàn)。

記者:如果商業(yè)地產(chǎn)可以通過REITs來進(jìn)行退出，是否說做商業(yè)地產(chǎn)選擇輕資產(chǎn)管理模式是最為理想?

丁力業(yè):國家出臺(tái)基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策，這為不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營者提供了一個(gè)發(fā)展方向。

商業(yè)地產(chǎn)的投資大，回報(bào)周期長，要考慮有沒有這個(gè)能力“扛”得住這些重資產(chǎn)。證券化給我們帶來了非常好的手段，也讓我們心無旁騖地把所有精力放在經(jīng)營管理上。不然你會(huì)考慮很多，要出售資產(chǎn)，要做融資。有了這樣一個(gè)方向，REITs能夠完成商業(yè)地產(chǎn)投資的閉環(huán)邏輯，相信很多投資者對不動(dòng)產(chǎn)的投資會(huì)更積極一些。

印力從早年創(chuàng)立之初就是這么籌劃，希望通過搭建REITs方式實(shí)現(xiàn)“募投管退”。

對于輕重資產(chǎn)管理模式的差異，我堅(jiān)信我們目前選擇持有型的資產(chǎn)管理道路是正確的。

如果不看好資產(chǎn)升值，你賣給別人，這也不對，這是騙人。如果是輕資產(chǎn)模式，只能為資產(chǎn)持有人去管理資產(chǎn)，前提是你需要管理好，倘若管理不好，憑什么收取管理費(fèi)，你也不能騙人�；貧w到本源，需要商業(yè)地產(chǎn)人老老實(shí)實(shí)做生意，有多少錢就做多少錢的生意。

商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)，是要真實(shí)地為消費(fèi)者服務(wù)。“當(dāng)好農(nóng)民，種好地”，怎樣當(dāng)好農(nóng)民種好地，就需要踏踏實(shí)實(shí)的一點(diǎn)一滴的付出，這叫長期主義、專業(yè)精神。這個(gè)核心價(jià)值理念，是商業(yè)地產(chǎn)必須要具備的，我們也一定會(huì)堅(jiān)守。

記者:印力這些年發(fā)展步伐加快，您認(rèn)為印力的核心能力是什么?

丁力業(yè):我們團(tuán)隊(duì)的核心能力是“笨”——只扎根在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。我們和其他企業(yè)相比最大的區(qū)別是，我們只專注購物中心。

我們一開始只專注做這一件事，我覺得挺“笨”的，我們過往這么多年的發(fā)展，收獲了很多教訓(xùn)，我們也就慢慢開始具備了專業(yè)能力。消費(fèi)對國家經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)很大，購物中心消費(fèi)又是消費(fèi)中非常大的一部分。我們深信扎根在這一領(lǐng)域，和今天中國消費(fèi)者在一起的時(shí)候，未來還是有非常大的發(fā)展前景，我們有信心把它做好。