房產(chǎn)交易江湖，起風(fēng)了。

這股風(fēng)，因兩個(gè)男人的跨界合作而起，由南至北，從線上逐漸蔓延線下。

沒(méi)人知道這股風(fēng)未來(lái)能掀起多大的浪，但肉眼可見(jiàn)的是，“諸侯割據(jù)”的棋局已被撬開(kāi)了一個(gè)缺口。

9月16日，杭州，2020中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)字化峰會(huì)上，阿里巴巴集團(tuán)(NYSE: BABA, 09988.HK)（“阿里”）與易居（中國(guó)）企業(yè)控股公司（02048.HK）（“易居”）共同宣布，將攜手推出“不動(dòng)產(chǎn)交易協(xié)作機(jī)制”（ETC）。同時(shí)，天貓宣布：正式成立房產(chǎn)部門(mén)，推出“天貓好房”平臺(tái)。

一時(shí)間，天貓要進(jìn)軍地產(chǎn)界的消息在網(wǎng)絡(luò)上鋪天蓋地散播開(kāi)來(lái)，這項(xiàng)從啟動(dòng)到正式落地，前后不過(guò)兩個(gè)月的合作，因合作雙方各自的江湖地位，從誕生之初就吸引了諸多房企大佬前來(lái)站臺(tái)，盛典當(dāng)天的嘉賓名單星光熠熠，郁亮、莫斌、李思廉、林中、胡葆森、凌克、王曉松等均在列。

然而喧囂之下，極少有人注意到，天貓APP上，天貓好房仍然房源寥寥，成交無(wú)幾，二手房目前仍是以法拍房為主，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，此刻的天貓好房更像是各家房企項(xiàng)目的一個(gè)展示窗口，但對(duì)于易居（中國(guó)）控股有限公司董事局主席周忻來(lái)說(shuō)，天貓好房現(xiàn)在是否成熟，能否在短期內(nèi)打通線上線下實(shí)現(xiàn)一鍵式購(gòu)房，其實(shí)并不是最重要的，他更想講述的是這個(gè)由易居和阿里聯(lián)手打造的不動(dòng)產(chǎn)協(xié)作機(jī)制的故事。

與貝殼正面交鋒？

或許是發(fā)布會(huì)上言未盡意，9月17日早上，周忻選擇與媒體再次見(jiàn)面，聊聊不動(dòng)產(chǎn)協(xié)作機(jī)制。

從易居和阿里巴巴官宣的內(nèi)容來(lái)看，“不動(dòng)產(chǎn)交易協(xié)作機(jī)制(ETC)”是基于數(shù)字化、智能化的產(chǎn)品賦能，以區(qū)塊鏈技術(shù)為支撐，構(gòu)建的一套不動(dòng)產(chǎn)交易主體多方參與、高效協(xié)作的機(jī)制。

這套機(jī)制將提供新房、二手房、特價(jià)房和拍賣(mài)房四大交易場(chǎng)景；承載房源入庫(kù)、驗(yàn)真包裝、營(yíng)銷(xiāo)推廣、交易過(guò)戶(hù)、三方服務(wù)等多項(xiàng)交易服務(wù)功能；通過(guò)節(jié)點(diǎn)管理、聯(lián)盟協(xié)作、數(shù)據(jù)管理、業(yè)務(wù)透視四大管理模塊，促進(jìn)房源方、客源方和交易服務(wù)方之間的高效協(xié)作，同時(shí)，實(shí)現(xiàn)交易每個(gè)環(huán)節(jié)的公平開(kāi)放。

這套類(lèi)似美國(guó)MLS的機(jī)制，很難不讓人將其與貝殼的ACN合作網(wǎng)絡(luò)聯(lián)想起來(lái)。

MLS誕生于美國(guó)二三十年代，以會(huì)員聯(lián)盟的形式，將不同房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司納入一個(gè)加盟體系，體系中成員的房源和求購(gòu)信息集合在一個(gè)網(wǎng)站的共享數(shù)據(jù)庫(kù)中。MLS.com則提供這些共享數(shù)據(jù)的搜索服務(wù)，加盟MLS的每一位成員與客戶(hù)簽訂委托銷(xiāo)售或委托購(gòu)買(mǎi)合同后，將此信息輸入該網(wǎng)站的系統(tǒng)，由參加系統(tǒng)的全體會(huì)員共同幫助尋找買(mǎi)者或者賣(mài)者，實(shí)現(xiàn)交易，然后按一定比例分傭。這種資源共享，以及傭金分成的利益驅(qū)動(dòng)機(jī)制，不僅提升了整個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的效率，也實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、代理商、經(jīng)紀(jì)商和消費(fèi)者的共贏。

最早在中國(guó)實(shí)踐這一模式的，是貝殼找房。2018年，脫胎于鏈家的“貝殼找房”誕生，同時(shí)推出了ACN（Agent Cooperation Network）經(jīng)紀(jì)合作網(wǎng)絡(luò)，這一模式使貝殼找房在短短兩年的時(shí)間內(nèi)，集結(jié)了全國(guó)大量房產(chǎn)中介門(mén)店，迅速成長(zhǎng)為房產(chǎn)交易市場(chǎng)的巨無(wú)霸，并在今年8月成功掛牌紐交所。

天貓好房的誕生，ETC協(xié)作機(jī)制的推行，是否意味著易居與貝殼的正面交鋒？

周忻在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示：“貝殼ACN（經(jīng)紀(jì)合作網(wǎng)絡(luò)）與阿里易居ETC最終目的都是讓用戶(hù)方便，讓客戶(hù)多一個(gè)選擇。這個(gè)市場(chǎng)很大，足矣容納下兩個(gè)巨無(wú)霸，甚至更多巨頭。”

天貓好房是否會(huì)成為第二個(gè)貝殼？

“天貓好房的邏輯，更多是TO C，協(xié)作機(jī)制是TO B。天貓好房在今天更多考慮的是用戶(hù)，用戶(hù)第一，員工第二，股東第三。易居樂(lè)居角度是如何幫助開(kāi)發(fā)商、幫助經(jīng)紀(jì)人實(shí)現(xiàn)交易，實(shí)際上易居是TO B的公司。”周忻表示。

同時(shí)他也否認(rèn)了易居ETC與貝殼ACN的相似性，在他看來(lái)：易居的ETC好比安卓系統(tǒng)，具有強(qiáng)開(kāi)放、講協(xié)作、趨公平的特點(diǎn)；而貝殼找房的ACN恰好相反，更像蘋(píng)果系統(tǒng)模式，它是強(qiáng)管控、重運(yùn)營(yíng)和趨壟斷。從這個(gè)角度而言，ETC更接近美國(guó)MLS下的不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)制。

第三種選擇

相同的客群，同一片江湖，無(wú)論周忻本人是否承認(rèn)，二者未來(lái)終將難免一戰(zhàn)。

如果大家記憶足夠好，應(yīng)該會(huì)記得2019年爆發(fā)的一場(chǎng)渠道費(fèi)輿論大戰(zhàn)，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)集中在渠道費(fèi)上。這場(chǎng)爭(zhēng)議的背后，隱藏著另一個(gè)重要背景：隨著市場(chǎng)下行，房企對(duì)渠道依賴(lài)愈加嚴(yán)重。部分樓盤(pán)的渠道費(fèi)率，從平時(shí)的2%到3%，暴漲至兩位數(shù)，一些偏遠(yuǎn)地區(qū)樓盤(pán)渠道費(fèi)率甚至高達(dá)10%以上。

渠道費(fèi)蠶食著房企本已不多的利潤(rùn)，也成為企業(yè)最大的痛點(diǎn)。但在一個(gè)集中度過(guò)高的市場(chǎng)中，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，都沒(méi)有選擇的余地。

“我們要做的是給市場(chǎng)第三種選擇。在未來(lái)的渠道整合過(guò)程中，杜絕中間商賺差價(jià)，只收取交易傭金的3%，讓利ETC交易各方主體。”周忻直言。

對(duì)于推動(dòng)交易達(dá)成的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來(lái)說(shuō)，周忻表示：ETC的開(kāi)放式接入，利用區(qū)塊鏈可溯源、不可更改的技術(shù)特性保證真實(shí)與安全，通過(guò)智能合約技術(shù)實(shí)現(xiàn)信任基礎(chǔ)，同時(shí)，交易傭金公開(kāi)透明等優(yōu)勢(shì)，可以有效解決房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所面臨的房源信息把控難、缺乏有效客源、惡意競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重、交易流程繁復(fù)等問(wèn)題。同時(shí)，協(xié)作完成交易的多位經(jīng)紀(jì)人之間，可以自由協(xié)商傭金比例，相比其他機(jī)制，更為靈活。

“不排他，不獨(dú)家，進(jìn)出自由�！痹诓稍L過(guò)程中，周忻向記者反復(fù)強(qiáng)調(diào)ETC的宗旨，在他心中，公開(kāi)、公平、共贏、打破壁壘，房企之間甚至可以互相賣(mài)對(duì)方的房子，才是地產(chǎn)江湖最理想的模樣。