“我特別欽佩像舉重若輕的人，我們總是舉輕若重，把行業(yè)危機(jī)看得比山還陡，但你仍然要面對(duì)。”在12月20日，以“前路有光，奔赴山�！睘橹黝}的中經(jīng)聯(lián)盟第12屆年會(huì)上，中經(jīng)聯(lián)盟第12任主席、當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬以主題演講《開發(fā)塑形 科技成勢(shì)——房企的三生三勢(shì)》破題，解開房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的密碼。

“三生”是指生機(jī)、生長(zhǎng)、生生不息�！皟赡昵爸薪�(jīng)聯(lián)盟董事沙龍成立時(shí)，我們提出‘正心、正道、正天下’，去年我們提出‘生機(jī)、生長(zhǎng)和生生不息’�！睆堸i表示。

所謂“生機(jī)”，是要繼續(xù)深入擁抱行業(yè)、回歸產(chǎn)品、回歸客戶體驗(yàn)、回歸精益化管理�！敖衲旰芏辔飿I(yè)企業(yè)去香港資本市場(chǎng)擁抱資本，可能很多人認(rèn)為資本看好物業(yè)的現(xiàn)金流、可持續(xù)發(fā)展，但實(shí)際上物業(yè)的本質(zhì)是服務(wù)、運(yùn)營(yíng)，是以客戶為體驗(yàn)最直接的感知，物業(yè)做不好意味著你的產(chǎn)品做不好”。張鵬說。

所謂“生長(zhǎng)”，張鵬認(rèn)為是突破和創(chuàng)新。“這幾年各家企業(yè)八仙過海、各顯神通，尤其今年很多地產(chǎn)公司都在尋求數(shù)字化轉(zhuǎn)型變革。當(dāng)然，數(shù)字化不僅僅是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理和房地產(chǎn)全生命周期的開發(fā)過程，可能還需要在其他方面發(fā)力，比如說地產(chǎn)開發(fā)的全過程，以及圍繞客戶體驗(yàn)運(yùn)營(yíng)的全過程。數(shù)字化做得還不夠充分，需要繼續(xù)研究、落地，形成新的商業(yè)模式。”

所謂“生生不息”，張鵬表示：“首先還得活下來，不應(yīng)該是‘進(jìn)去的想出來、出來的想進(jìn)去’，而應(yīng)該是‘進(jìn)去的出不來，外面的進(jìn)不去’�！�

“三勢(shì)”是指形勢(shì)、姿勢(shì)、任勢(shì)。

第一，形是百尺，勢(shì)是千尺。“我們總說形是近景，勢(shì)是遠(yuǎn)景，實(shí)際上中國(guó)房地產(chǎn)的形勢(shì)已經(jīng)非常清晰，就看我們能不能把握住。中國(guó)今年是唯一的經(jīng)濟(jì)正增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)體，據(jù)世界貨幣基金組織預(yù)測(cè)，今年以后，未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)的GDP仍然會(huì)保持4%至6%的增長(zhǎng)”，張鵬認(rèn)為，“中國(guó)將出現(xiàn)百年未有之大變局：工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、科技創(chuàng)新，沒有一點(diǎn)不跟房地產(chǎn)息息相關(guān)。這樣大的形勢(shì)下我們能采取什么行動(dòng)，很值得思考”。

聚焦地產(chǎn)的形勢(shì)將會(huì)如何？張鵬提了一個(gè)關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化。

“目前我國(guó)常住人口的城鎮(zhèn)化率是60%多一點(diǎn)，戶籍人口的城鎮(zhèn)化率是44%，西方的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體城鎮(zhèn)化率是75%至80%”，張鵬對(duì)城鎮(zhèn)化的第一個(gè)城鎮(zhèn)化形勢(shì)和機(jī)遇進(jìn)行闡述，“如果每年增長(zhǎng)一個(gè)百分點(diǎn)，那就會(huì)有12億平方米的增量，15萬(wàn)億平方米的增量。所以作為房地產(chǎn)企業(yè)來講，一定要在增量中尋找存量機(jī)會(huì)，但一定不能放棄增量”。

“農(nóng)村人口大量流向城鎮(zhèn)城市，低能級(jí)的都市圈向中能級(jí)城市圈涌現(xiàn)，中能級(jí)的都市圈向高能級(jí)的都市圈匯集�！边@是第二個(gè)城鎮(zhèn)化形勢(shì)。

“城市更新是都市城鎮(zhèn)化的一次正向調(diào)整”，這是城鎮(zhèn)化的第三個(gè)形勢(shì)，“今年2月份，我們做了一次不滿意的調(diào)研，本來想做一次滿意度調(diào)研，最后做成了不滿意度調(diào)查，其中40%講我們住的老舊小區(qū)怎么更新及物業(yè)更新需求。所以，綜合整治、有機(jī)更新，都蘊(yùn)含著巨大的機(jī)遇”。

第二，姿勢(shì)。面對(duì)這樣的形勢(shì)，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極采取哪些措施？張鵬說了“三大能力”，即要具有抗風(fēng)險(xiǎn)能力、全產(chǎn)業(yè)能力和大運(yùn)營(yíng)能力。

關(guān)于抗風(fēng)險(xiǎn)能力，張鵬表示：“又到了年底，最近我們企業(yè)的各個(gè)區(qū)域的負(fù)責(zé)人需要考慮營(yíng)業(yè)收入、銷售額、回款額、利潤(rùn)率，EVA、ROE、ROIC等。我們認(rèn)為2021年企業(yè)的可持續(xù)增長(zhǎng)率首先就是利潤(rùn)率，因此規(guī)模非常重要，如果可持續(xù)發(fā)展沒有利潤(rùn)回款，沒有利潤(rùn)規(guī)模，最后倒閉是可想而知的。未來，我們要在‘五增五更’上下功夫，小股操盤并表、股性思維融資策略、現(xiàn)金儲(chǔ)備和開發(fā)貸款、股權(quán)資本的合作方、直投資金的合作方，把間接的資金轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯拥馁Y金，這就是抗風(fēng)險(xiǎn)能力�！�

關(guān)于全產(chǎn)業(yè)能力，張鵬表示：“地產(chǎn)行業(yè)趨向于多元化發(fā)展。我們圍繞著同心多元化，同心是指地產(chǎn)、土地、空間以自己的資源稟賦，形成新的商業(yè)模式。所以當(dāng)代置業(yè)形成了產(chǎn)業(yè)孵化和產(chǎn)業(yè)聚集兩大跟產(chǎn)城融合相關(guān)的策略，發(fā)展兩個(gè)平臺(tái)，一個(gè)是產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)，一個(gè)美好生活服務(wù)平臺(tái)，構(gòu)建‘4+2’的產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，商業(yè)文娛、大健康、高科技和文化教育，圍繞功能配套和居住配套，找到股權(quán)合作方，相互成就，彼此賦能，并做一些產(chǎn)業(yè)鏈上下游的新興產(chǎn)業(yè)�！�

關(guān)于大運(yùn)營(yíng)能力，“地產(chǎn)開發(fā)無非是找錢，找地，經(jīng)營(yíng)和合作，第一階段是土地紅利，第二階段是金融紅利，未來還會(huì)有管理紅利，尤其精細(xì)化管理的紅利，其中的核心就是進(jìn)行成本優(yōu)化�！睆堸i說。

第三任勢(shì)，張鵬認(rèn)為行業(yè)、企業(yè)、事業(yè)都要任勢(shì)。

“行業(yè)要把握形勢(shì)，創(chuàng)造勢(shì)能為我所用，過去我們是地產(chǎn)、房產(chǎn)，現(xiàn)在很多房企都打開邊界做了很多新嘗試”，張鵬表示，“企業(yè)要任勢(shì)，把握規(guī)模和IP的平衡；事業(yè)要任勢(shì)，地產(chǎn)圈要越來越多的引入異業(yè)的組織人才，同時(shí)把自己的激勵(lì)機(jī)制，跟投機(jī)制做進(jìn)一步升級(jí)，跟企業(yè)捆綁在一起”。

最后，張鵬總結(jié)到：“我們要用產(chǎn)品和服務(wù)的硬功夫，創(chuàng)新和突破的苦功夫，管理和運(yùn)營(yíng)的笨功夫，以‘三生三勢(shì)’來迎接2021年�！�