“2020年很特殊，作為企業(yè)掌舵者，這一年您有何感想和新的思考”？

“雖然行業(yè)跌宕起伏，但企業(yè)荊棘載途�！�

與當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬的談話開始于這樣一個(gè)頗為感性的問(wèn)題,他的回答堅(jiān)定有力。

2020年，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是極其不易的。2月初，疫情尚未完全明朗時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者曾就房企如何應(yīng)對(duì)“黑天鵝”話題對(duì)張鵬進(jìn)行過(guò)采訪，彼時(shí)當(dāng)代置業(yè)沒(méi)有在“疫情”之中坐以待斃，開拓線上銷售的同時(shí)發(fā)起了一場(chǎng)近10萬(wàn)人的線上調(diào)研。

“疫情影響下，人們對(duì)居住環(huán)境的舒適程度、健康程度也產(chǎn)生更多關(guān)注，對(duì)產(chǎn)品需求也在發(fā)生變化，從這種變化中反思新一代產(chǎn)品方向，才能進(jìn)一步明確企業(yè)未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略。”張鵬這樣告訴記者。

正是這種對(duì)市場(chǎng)變化的敏銳，對(duì)業(yè)主需求的關(guān)注，以及對(duì)產(chǎn)品的堅(jiān)持，使得當(dāng)代置業(yè)在復(fù)工之后迅速贏得市場(chǎng)。

財(cái)報(bào)顯示，2020年上半年，當(dāng)代置業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售約為人民幣142.06億元，較2019年同期增長(zhǎng)約24%；毛利達(dá)到約人民幣21.21億元，較2019年同期增長(zhǎng)約14.0%；期內(nèi)毛利率達(dá)到約24.4%。集團(tuán)資產(chǎn)總值約為人民幣720.14億元，較2019年12月31日增長(zhǎng)約5.1%。

與此同時(shí)，為應(yīng)對(duì)逐漸收緊的融資環(huán)境，當(dāng)代置業(yè)也在積極搭建新的融資渠道。

2020年10月22日，第一服務(wù)控股順利登陸港交所，成為港股市場(chǎng)上第29家上市物業(yè)企業(yè)，也是唯一一家綠色科技健康物業(yè)股。

對(duì)于剛剛啟程的2021年，張鵬認(rèn)為，不確定性是未來(lái)最大變局，如同今年的疫情無(wú)法預(yù)測(cè)，卻對(duì)各行各業(yè)影響深遠(yuǎn)；對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，堅(jiān)定戰(zhàn)略方向、聚焦組織能力建設(shè)、不斷提升管理效能，打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期、可持續(xù)、高質(zhì)量的增長(zhǎng)，追求有回款的銷售、有現(xiàn)金流的利潤(rùn)、有市場(chǎng)口碑的規(guī)模，是每一個(gè)堅(jiān)持長(zhǎng)期主義的企業(yè)必不可少的策略。

2020年12月29日，對(duì)于剛剛啟程的2021年，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者就調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展等問(wèn)題采訪了當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬。

建立企業(yè)發(fā)展韌性

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：今年情況很特殊，這一年走過(guò)來(lái)，有什么感想？作為掌舵者，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中又有什么新的思考？

張鵬：疫情影響了很多企業(yè)發(fā)展，但從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)本身也會(huì)遭遇“黑天鵝”與“灰犀�！毕喟榈摹胺�(wěn)中有變”“穩(wěn)中有緊”道路，企業(yè)要發(fā)展、業(yè)績(jī)要增長(zhǎng)是要找到突破點(diǎn)的，具體有三個(gè)方面：

一，建立起企業(yè)發(fā)展韌性。首先是融資韌性，在“三道紅線”新規(guī)嚴(yán)監(jiān)管下創(chuàng)新融資策略，處理好長(zhǎng)短債、債性股性平衡、加速銷售回款、現(xiàn)金流管理等關(guān)系；其次投資韌性，建立覆蓋多區(qū)域的投資布局，合理在集團(tuán)層面鋪排城市和區(qū)域間投資平衡；第三行銷韌性，要建立可收可放的供貨機(jī)制，根據(jù)市場(chǎng)冷暖及時(shí)調(diào)整出貨節(jié)奏。

二，形成會(huì)生長(zhǎng)的商業(yè)模式。房企如今都在面臨專注于房地產(chǎn)主業(yè)還是多元化發(fā)展的選擇，我們認(rèn)為對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)有第二、第三增長(zhǎng)曲線是必須的。

以當(dāng)代置業(yè)為例，在綠色科技房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)之外，孵化了40多家創(chuàng)變生態(tài)體或引力加速體，這些創(chuàng)新IP都配置到了開發(fā)項(xiàng)目中，如第一服務(wù)的物業(yè)服務(wù)，MOMA baby的0-3歲日托服務(wù)，MOMA kids 3-6歲幼兒園服務(wù)，倍格生態(tài)的青年人創(chuàng)業(yè)等，這些IP與社區(qū)形成了一種相互給養(yǎng)、相互加持關(guān)系，產(chǎn)業(yè)得到了充足流量和黏性社群，這些IP未來(lái)也可以在母體之外逐步壯大成為獨(dú)立體，這是我們一直在實(shí)踐的商業(yè)模式。

三，構(gòu)建適應(yīng)經(jīng)營(yíng)時(shí)代的流程與運(yùn)營(yíng)體系。房地產(chǎn)行業(yè)已從“杠桿時(shí)代”轉(zhuǎn)入“經(jīng)營(yíng)時(shí)代”，房企做好經(jīng)營(yíng)要做到兩高兩低，即提高周轉(zhuǎn)速度、提高產(chǎn)品溢價(jià)，降低人力成本，降低無(wú)效管理。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：從目前來(lái)看，對(duì)于企業(yè)什么是最難的？業(yè)績(jī)、降負(fù)債還是管理，為什么？

張鵬：我一直有一個(gè)觀點(diǎn)，就是改變自己容易改變他人難。借鑒到企業(yè)，就是內(nèi)部易轉(zhuǎn)變市場(chǎng)難回頭。無(wú)論是降負(fù)債還是企業(yè)管理，都是可以通過(guò)內(nèi)部調(diào)控、管控策略解決，我們也制定了降負(fù)債和內(nèi)部管理策略，落地執(zhí)行即可達(dá)到相應(yīng)目標(biāo)，但業(yè)績(jī)受市場(chǎng)形勢(shì)影響較大；房地產(chǎn)市場(chǎng)“大年”業(yè)績(jī)?nèi)菀滋嵘�；房地產(chǎn)市場(chǎng)“小年”下，整體都會(huì)有所萎縮，業(yè)績(jī)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)難度較大。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)新變化，在組織架構(gòu)上有什么具體調(diào)整？在新業(yè)務(wù)與區(qū)域布局方面會(huì)有什么新的計(jì)劃與舉措？

張鵬：過(guò)去一年，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化、提質(zhì)增效，加強(qiáng)內(nèi)部管理能力，我們?cè)诮M織架構(gòu)上撤了兩個(gè)區(qū)域公司，同時(shí)制定了區(qū)域分級(jí)策略，依據(jù)市場(chǎng)潛力和組織能力匹配相應(yīng)發(fā)展目標(biāo)。

區(qū)域布局方面，始終堅(jiān)持“5+15+M”城市進(jìn)入策略，即聚焦京津冀城市群、長(zhǎng)三角城市群、珠三角城市群、長(zhǎng)江中游城市群和成渝城市群；持續(xù)重點(diǎn)深耕15個(gè)省會(huì)或優(yōu)質(zhì)二線城市，這類城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展支撐力足，城市基礎(chǔ)建設(shè)良好，人口吸附力強(qiáng)，擁有較強(qiáng)的資本和相對(duì)寬松的政策環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有長(zhǎng)期投資價(jià)值。

同時(shí)，對(duì)人口基數(shù)大、短期房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、人均可支配收入高、城市基建投資力度大的優(yōu)質(zhì)城市保持關(guān)注，重點(diǎn)關(guān)注東南沿海和中部?jī)?yōu)質(zhì)城市。

在投資拿地方面，采用因城施策方式，主要體現(xiàn)為一線城市以合作獲取土地方式為主，同時(shí)積極拓展城市更新、既有建筑改造等存量業(yè)務(wù)；二線城市以收并購(gòu)、產(chǎn)業(yè)合作、招拍掛為主，多種方式獲取土地，并進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)；三四線城市更傾向于機(jī)會(huì)型獲取土地。此外，在各地區(qū)公司采用因區(qū)施策，制定各自的布局模型。

新業(yè)務(wù)方面，將著重在城市更新方面發(fā)力。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：目前，公司整體資金狀況等指標(biāo)如何？“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)下，與之相對(duì)應(yīng)的幾項(xiàng)指標(biāo)如何，在降負(fù)債方面有什么具體的應(yīng)對(duì)策略？又如何看待監(jiān)管新規(guī)？

張鵬：長(zhǎng)期以來(lái)，我們始終堅(jiān)持穩(wěn)健發(fā)展策略，追求規(guī)模但以安全發(fā)展為基礎(chǔ)，因此，目前公司整體資金狀況安全，財(cái)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)中向好。

監(jiān)管新規(guī)出臺(tái)表面上看是房企融資難度上升、融資額度下降；深層次看，是房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則的變化，“金融紅利”的消失。相比而言，對(duì)于部分以債務(wù)杠桿驅(qū)動(dòng)企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)的房企將產(chǎn)生較大影響，需要調(diào)整和改變企業(yè)發(fā)展模式，調(diào)整融資戰(zhàn)略。

長(zhǎng)期來(lái)看，監(jiān)管層提出的整體要求對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展至關(guān)重要，如果這些監(jiān)管要求能夠持續(xù)，相信對(duì)于提升產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量與鼓勵(lì)建筑科技創(chuàng)新都是長(zhǎng)遠(yuǎn)利好。同時(shí)也需要監(jiān)管機(jī)構(gòu)和金融企業(yè)切實(shí)鼓勵(lì)和推動(dòng)長(zhǎng)期融資產(chǎn)品供給，創(chuàng)新股權(quán)性金融產(chǎn)品，為房地產(chǎn)行業(yè)提供一個(gè)更為健康的金融市場(chǎng)環(huán)境。

“三道紅線”新規(guī)下，目前當(dāng)代置業(yè)指標(biāo)部分踩線，為滿足監(jiān)管政策要求，我們采取了以下策略：

首先，打通融資經(jīng)脈。擴(kuò)大融資渠道，搭建多層次融資渠道，信貸、境內(nèi)外債券、信托、股權(quán)、夾層融資、資產(chǎn)證券化、供應(yīng)鏈融資、銷售回款等能融盡融。

其次，把握長(zhǎng)短債平衡。融資規(guī)模、融資成本控制量力而行，長(zhǎng)債換短債，短債壓力較大，可以適當(dāng)增加長(zhǎng)債，合理鋪排資金配置，給公司發(fā)展留出安全余度。

再次，資金管理精細(xì)化，要立足長(zhǎng)期發(fā)展，通盤資金配置，防止出現(xiàn)資金錯(cuò)配，合理規(guī)劃資金使用周期，提升資金使用效率。

最后，股權(quán)化投資。這方面我們需要再打開一些，在保證安全穩(wěn)定前提下，尋求與長(zhǎng)期性的共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享股權(quán)收益的資本進(jìn)行合作，通過(guò)債性融資轉(zhuǎn)為股性融資等方式適度降低權(quán)益占比，有利于快速降低負(fù)債。

相信長(zhǎng)期主義的價(jià)值

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》公布，其中關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展有兩個(gè)重點(diǎn)：一是堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；二是推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。對(duì)于這兩個(gè)重點(diǎn)怎么看？

張鵬：第一，“房住不炒”是主旋律。首先，房子不僅具有居住屬性也有金融屬性。長(zhǎng)期以來(lái)，野蠻生長(zhǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中房子的金融屬性偏重，“房住不炒”提出后，便將房子作為居住產(chǎn)品、人民美好生活根基引導(dǎo)，未來(lái)也必將持續(xù)以“房住不炒”為主旋律，實(shí)現(xiàn)人民美好人居需求。

其次，租售同權(quán)力度加大。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“解決好大城市住房突出問(wèn)題”，意味著政府將加大租賃住房政策傾斜力度，加快完善長(zhǎng)租房政策，規(guī)范長(zhǎng)租房市場(chǎng)，避免近期長(zhǎng)租房暴雷情況發(fā)生。

最后，防風(fēng)險(xiǎn)為主要目的。房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，是避免中國(guó)經(jīng)濟(jì)空心化以及金融風(fēng)險(xiǎn)聚集的根本要求，也是推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的前提。

第二，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展透漏了以下幾個(gè)信號(hào)：

首先，指出了由于房地產(chǎn)行業(yè)特殊屬性，并未將其完全劃分為實(shí)體經(jīng)濟(jì)。多年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器和壓艙石，持續(xù)發(fā)揮著在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地方財(cái)政收入和金融市場(chǎng)方面的穩(wěn)定作用。

其次，結(jié)構(gòu)失衡。指出了金融、房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不均衡問(wèn)題。金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)失衡，金融體系內(nèi)大量資金沉淀，中小微企業(yè)無(wú)貸款可拿；金融與房地產(chǎn)失衡，不斷堆高的金融杠桿和逐漸積累的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)中最大的“灰犀�！�；房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)失衡，房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)存在蹺蹺板效應(yīng)，房地產(chǎn)無(wú)序擴(kuò)張、居民住房貸款等擠占了居民消費(fèi)升級(jí)空間，影響了實(shí)體經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。

最后，發(fā)展未限。均衡發(fā)展是重點(diǎn)，“推動(dòng)”意味著政府并未完全限制金融、房地產(chǎn)發(fā)展，而是轉(zhuǎn)為對(duì)市場(chǎng)做結(jié)構(gòu)性調(diào)整，深化供給側(cè)改革，更加強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、高質(zhì)量引領(lǐng)和創(chuàng)造新需求。一方面，是金融、房地產(chǎn)內(nèi)部均衡發(fā)展，金融不能脫離政府監(jiān)管，防止出現(xiàn)資金錯(cuò)配、套利頻發(fā)、次級(jí)債風(fēng)險(xiǎn)上升等。房地產(chǎn)不能無(wú)序發(fā)展，需要更加強(qiáng)調(diào)居住價(jià)值，建立長(zhǎng)效機(jī)制；另一方面，是同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，發(fā)展金融和房地產(chǎn)，初衷是為“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”“擴(kuò)大內(nèi)需”服務(wù)的，因此需要以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體，消除國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)依賴，將金融作為手段支撐起實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在滿足中低端需求同時(shí)，滿足多樣化、高品質(zhì)消費(fèi)需求，不斷助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)的繁榮。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：回望過(guò)去一年，您對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有什么總結(jié)？展望新的一年，又有什么預(yù)判？

張鵬：2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)總的基調(diào)就是——“回歸”。

首先，房地產(chǎn)行業(yè)從高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高增長(zhǎng)的“三高”時(shí)代步入低增長(zhǎng)、低利潤(rùn)、低預(yù)期的“三低”時(shí)代，逐步回歸普通行業(yè)；其次，房企也從過(guò)往片面追求高周轉(zhuǎn)，到如今注重對(duì)產(chǎn)品力的打造，市場(chǎng)逐漸回歸產(chǎn)品主義；最后，是價(jià)值回歸。房地產(chǎn)行業(yè)回歸到居住本質(zhì)，客戶不再將房地產(chǎn)作為金融產(chǎn)品。

相比2020年房地產(chǎn)行業(yè)的回歸，2021年的房地產(chǎn)我覺(jué)得將會(huì)是“穩(wěn)中有變”。

宏觀層面，長(zhǎng)效機(jī)制加強(qiáng)。全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)下行的壓力依然持續(xù)，將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)客戶購(gòu)買需求和購(gòu)買力下降�！胺孔〔怀础睓C(jī)制長(zhǎng)效化，行業(yè)難以實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)金融端不斷規(guī)范化，企業(yè)融資渠道持續(xù)收緊，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)將堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，更加規(guī)范化、理性化、品質(zhì)化發(fā)展。

市場(chǎng)層面，城市分化加劇。一二線城市人口基數(shù)大，城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)，居民購(gòu)買力強(qiáng)，城市對(duì)周邊區(qū)域吸附能力強(qiáng)，推測(cè)不會(huì)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，將在小幅震蕩周期下平穩(wěn)發(fā)展；三四線城市經(jīng)過(guò)上一輪去庫(kù)存后爆發(fā)式發(fā)展，城市剛需已接近飽和，房?jī)r(jià)已接近或超過(guò)當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買力極限，未來(lái)具有較大下行風(fēng)險(xiǎn)；這一次的層級(jí)市場(chǎng)調(diào)整周期還將持續(xù)一段時(shí)間，短期內(nèi)二線城市仍將是各大房企爭(zhēng)奪的主要戰(zhàn)場(chǎng)，長(zhǎng)期內(nèi)存量市場(chǎng)的發(fā)展空間將會(huì)更大。

行業(yè)層面，行業(yè)聚集加深。2020年業(yè)績(jī)超過(guò)千億元企業(yè)已超過(guò)40家，百?gòu)?qiáng)房企集中度進(jìn)一步提高，強(qiáng)者恒強(qiáng)角逐下，管理規(guī)范、現(xiàn)金流穩(wěn)健、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、負(fù)債結(jié)構(gòu)合理的房地產(chǎn)企業(yè)能夠在未來(lái)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，同時(shí)接下來(lái)企業(yè)收并購(gòu)趨勢(shì)會(huì)有一定程度加強(qiáng)，“大魚吞大魚”“大魚吞小魚”將成為常態(tài)；在此背景下，房企間生態(tài)化合作將成為主流。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：目前，中央高層屢次提到企業(yè)家精神，以您的經(jīng)歷、實(shí)踐，您認(rèn)為企業(yè)家需要什么樣精神？

張鵬：要有核心價(jià)值觀，即“正心正道正影響”；要敢于“闖”，即敢于變革、改革，走從來(lái)沒(méi)走過(guò)的路；敢于“創(chuàng)”，就是創(chuàng)新、創(chuàng)變，走與別人不同的路；敢“干”，就是行動(dòng)、執(zhí)行，走上堅(jiān)定不移的路。我們的工作從來(lái)都不是馳于空想，要箭上弦、鞍上馬，把責(zé)任扛肩上，把工作干起來(lái)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于我們這個(gè)國(guó)家、社會(huì)發(fā)展和行業(yè)未來(lái)，您有什么見(jiàn)識(shí)與期待？

張鵬：未來(lái)是不確定的、未知的，但行業(yè)、企業(yè)、個(gè)人走的路可以是確定的、已知的。用確定性去對(duì)抗不確定性，是面對(duì)變局唯一的解決方案。2021年，期待社會(huì)國(guó)泰民安，行業(yè)平穩(wěn)健康，企業(yè)順風(fēng)順?biāo)�。激流一定�?huì)歸海，大浪一定會(huì)淘沙。相信時(shí)間的力量，相信長(zhǎng)期主義價(jià)值。