“業(yè)主聲稱要停貸事件本身是購房者對房地產(chǎn)行業(yè)利益與責(zé)任嚴(yán)重失衡格局反思下的反應(yīng)，背后折射的是行政監(jiān)管的責(zé)任和銀行商業(yè)監(jiān)管的失效，以及開發(fā)商高杠桿高周轉(zhuǎn)模式的發(fā)展問題。”7月13日，圍繞全國多地爛尾樓業(yè)主聲稱要強(qiáng)制停貸問題，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表達(dá)了自己的觀點(diǎn)。

他認(rèn)為，基于目前的市場情況及發(fā)展需要，應(yīng)該取消預(yù)售制度，讓開發(fā)商放棄高周轉(zhuǎn)模式，實現(xiàn)現(xiàn)房和精裝修房銷售。

中國房地產(chǎn)報：你怎么看爛尾樓停貸風(fēng)波？

柏文喜：如果任由景德鎮(zhèn)恒大瓏庭業(yè)主引發(fā)的“抱團(tuán)停貸”這把火繼續(xù)燒下去，將會引發(fā)爛尾樓盤停供風(fēng)險擴(kuò)散問題。

目前，房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)爛尾樓盤時責(zé)任方似乎只有兩方：一個是不斷加杠桿、將規(guī)模做到極致的開發(fā)商，一個是按揭貸款人。預(yù)售制之下負(fù)有行政監(jiān)管和資金使用監(jiān)管責(zé)任的地方有關(guān)部門、銀行似乎沒有任何責(zé)任，除了把“保交房”掛在嘴上并要求開發(fā)商履行社會責(zé)任外，再就是以顯失公平的格式合同要求爛尾樓業(yè)主繼續(xù)還貸，否則個人征信將被記錄。

在房地產(chǎn)預(yù)售制度下，項目預(yù)售資金（含按揭貸款）與項目開發(fā)貸款的使用監(jiān)管必然成為項目能否順利交付的關(guān)鍵。要理性和清晰地看待這其中的風(fēng)險，則需要厘清商品房預(yù)售制度下爛尾樓問題發(fā)生的根源在哪里。

這些封風(fēng)波本身，也是購房者對長期以來房地產(chǎn)行業(yè)利益與責(zé)任嚴(yán)重失衡格局的反思和覺悟之下的必然反應(yīng)，背后所折射的是長期以來行政監(jiān)管的責(zé)任虛置和銀行商業(yè)監(jiān)管的失效，以及開發(fā)商高杠桿高周轉(zhuǎn)模式的問題。

中國房地產(chǎn)報：這些事件將引發(fā)哪些問題，其影響程度如何？

柏文喜：爛尾樓業(yè)主聲稱“抱團(tuán)停貸”，將引發(fā)社會輿論對爛尾樓問題中行政監(jiān)管和商業(yè)監(jiān)管履行情況的關(guān)注，暴露監(jiān)管問題，其影響程度可能會從此改變整個行業(yè)生態(tài)格局。

中國房地產(chǎn)報：面對這類社會經(jīng)濟(jì)問題，你有什么建議？

柏文喜：全國多地出現(xiàn)爛尾樓業(yè)主聲明要“抱團(tuán)停貸”現(xiàn)象，使市場和輿論再次關(guān)注預(yù)售資金監(jiān)管制度。商品房預(yù)售資金的合理使用，是預(yù)售制下保交房和避免爛尾的先決條件。

充分競爭的市場具有天然的監(jiān)督和淘汰功能，自然也解決了預(yù)售制下項目資金安全問題，所以在香港出現(xiàn)樓盤爛尾的情況比較少見。但內(nèi)地實行的預(yù)售資金監(jiān)管，是由地方房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預(yù)售資金實施第三方行政性監(jiān)管，房企須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，以此保障房地產(chǎn)項目施工和開發(fā)。另外，在開發(fā)貸款使用上，基于資金安全，貸款銀行一般也會在貸款合約中約定按進(jìn)度撥付貸款資金的條款，從而實現(xiàn)對開發(fā)貸款資金合理使用的商業(yè)性監(jiān)管。

近年來，盡管各地陸續(xù)出臺政策，強(qiáng)化對預(yù)售資金的行政性監(jiān)管，以確保預(yù)售資金用于房地產(chǎn)項目建設(shè)，保障工程款按期支付。但在實際執(zhí)行過程中，一方面預(yù)售資金出現(xiàn)過度監(jiān)管情況，此舉加速了房企流動性危機(jī)；一方面預(yù)售資金監(jiān)管又大打折扣，出現(xiàn)了資金挪用、濫用、非法轉(zhuǎn)移等問題，造成項目爛尾。

按照常規(guī)，房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款也是按項目建設(shè)進(jìn)度撥付，但實際上開發(fā)商往往會以各種方式提前套取開發(fā)貸款，貸款銀行也給予了默許，從而造成開發(fā)貸款大量被挪用和轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致預(yù)售項目出現(xiàn)資金鏈斷裂和爛尾。監(jiān)管到位是不會出現(xiàn)爛尾項目的。

中國房地產(chǎn)報：如何避免此類問題的再次發(fā)生？

柏文喜：一方面在房地產(chǎn)供求關(guān)系已經(jīng)根本改變的情況下，應(yīng)該取消預(yù)售制度，讓開發(fā)商放棄高周轉(zhuǎn)模式，實現(xiàn)現(xiàn)房和精裝修房銷售。

另一方面還應(yīng)嚴(yán)查行政監(jiān)管失職和商業(yè)監(jiān)管失責(zé)的事實，嚴(yán)肅追究相關(guān)責(zé)任和予以罰款，可以將對銀行和行政監(jiān)管失責(zé)的罰款、國家賠償?shù)冉唤o完全自主自治的業(yè)主委員會監(jiān)管，并用于爛尾樓建設(shè)。