城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇

最近一系列經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出爐引發(fā)各界對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)的擔(dān)憂，同時(shí)也對(duì)下一步政策走向充滿期待。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，7月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢(shì)，但受多重因素影響，經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間仍需加力。特別是房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售、房企到位資金、土地購(gòu)置等數(shù)據(jù)同環(huán)比全面下滑，房地產(chǎn)已經(jīng)成為阻礙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最大制約因素。

7月28日，中央政治局召開會(huì)議，強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。這一表述既體現(xiàn)了中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的高度重視，同時(shí)也表明在因城施策的政策工具上還有更大的發(fā)揮空間。

政策頻出

效果不及預(yù)期

今年以來，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求收縮、預(yù)期轉(zhuǎn)弱和房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加劇的嚴(yán)峻形勢(shì)，中央頻頻釋放積極政策信號(hào)，相關(guān)部委和地方各級(jí)政府密集出臺(tái)了一系列政策措施，內(nèi)容涉及房企融資需求和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解，房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，滿足居民合理住房需求，保交樓、穩(wěn)民生等方方面面。

部委層面，監(jiān)管部門要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，利用信用保護(hù)工具等創(chuàng)新服務(wù)支持民營(yíng)房企債務(wù)性融資；推動(dòng) LPR下行，加大對(duì)居民剛性、改善性住房需求的金融支持力度；推進(jìn)房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范化解，鼓勵(lì)商業(yè)銀行、AMC 機(jī)構(gòu)、優(yōu)質(zhì)房企等各類主體參與出險(xiǎn)房企救助；推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式；加大對(duì)保障性租賃住房發(fā)展的支持力度，穩(wěn)妥推進(jìn)保障性租賃住房公募 REITs 的發(fā)行。

地方政府層面，在房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑、土地財(cái)政嚴(yán)重受損的形勢(shì)下，各地因城施策，從供需兩端加速出臺(tái)“救市”政策。在需求端，支持居民剛性、改善性住房需求，出臺(tái)包括降息、降首付、放松貸款條件、提高信貸額度、放寬公積金使用要求等信貸政策，減稅降費(fèi)、住房補(bǔ)貼等財(cái)稅政策，支持多孩家庭購(gòu)房、降低落戶門檻等人口政策，取消或放松限購(gòu)限售政策，重啟棚改貨幣化安置、實(shí)施安置房房票等刺激政策。在供給端，加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資支持力度；放松或取消區(qū)域限售、限價(jià)政策；設(shè)立房地產(chǎn)紓困基金，牽頭推動(dòng)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目的化解處置；優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管；改善營(yíng)商環(huán)境，規(guī)范市場(chǎng)秩序；在土地供應(yīng)方面，出臺(tái)穩(wěn)定供地節(jié)奏、放寬土地出讓要求、允許土地出讓價(jià)款和稅費(fèi)延期繳納等政策。

與以往歷次房地產(chǎn)下行周期有所不同，本輪調(diào)控并未在中央層面出臺(tái)專門針對(duì)房地產(chǎn)的系統(tǒng)性政策，更多地強(qiáng)調(diào)“因城施策”，給地方政府更大的自主權(quán)。地方政府也是從遮遮掩掩、試探性政策，逐步轉(zhuǎn)向更大膽、更直接的“救市”措施，節(jié)奏由緩到急，力度由小到大。但是從目前的政策落地效果看，并未達(dá)到預(yù)期。以政策力度最大的鄭州為例：今年3月，鄭州發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，其中涉及取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、給予房企貸款支持等18項(xiàng)措施；4月，又先后推出了“青年人才新政”、棚戶區(qū)改造房票安置等政策；8月，針對(duì)爛尾樓問題出臺(tái)了《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案》，推出“百億紓困基金”。一系列操作猛如虎，但截至目前尚未看到明顯效果。根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，今年上半年鄭州新房成交量同比下滑近一半。不僅是鄭州，全國(guó)大多數(shù)二三四線城市均存在政策效果不及預(yù)期的情況。

市場(chǎng)筑底

穩(wěn)預(yù)期是關(guān)鍵

從近期國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于尋底、筑底階段，下行態(tài)勢(shì)尚未得到明顯遏制。投資方面，1~7月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比下降6.4%，較1~6月降1個(gè)百分點(diǎn)；7月單月投資增速同比下滑12.3%，較6月降2.9個(gè)百分點(diǎn)。從去年7月開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)值增速已經(jīng)連續(xù)12個(gè)月下滑，且連續(xù)4個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，已經(jīng)成為固定資產(chǎn)投資的嚴(yán)重拖累。

受疫情和資金面等因素影響，房地產(chǎn)開竣工呈現(xiàn)失速狀態(tài)。1~7月新開工累計(jì)增速下滑36.1%，較1~6月降1.7個(gè)百分點(diǎn)；7月單月新開工增速下滑45.4%，較6月單月降0.3個(gè)百分點(diǎn)。1~7月房屋竣工面積下滑23.3%，其中住宅竣工面積下滑22.7%。

商品房銷售在6月份稍顯回暖后，受爛尾樓停貸風(fēng)波影響，購(gòu)房者觀望情緒加重，商品房銷售再次轉(zhuǎn)差。1~7月商品房銷售面積同比下降23.1%，其中住宅銷售面積下降27.1%；商品房銷售額下降28.8%，其中住宅銷售額下降31.4%。70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市比上月分別增加2個(gè)和3個(gè)，70 城商品住宅銷售價(jià)格已持續(xù)10個(gè)月環(huán)比下跌。

盡管年初以來房企融資環(huán)境有所好轉(zhuǎn)，但金融機(jī)構(gòu)出于風(fēng)險(xiǎn)防范考慮，針對(duì)房企特別是民營(yíng)房企的信貸支持依然有限，加之銷售回款受阻，房企資金面持續(xù)惡化。1~7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降25.4%。其中國(guó)內(nèi)貸款下降28.4%，自籌資金下降11.4%，定金及預(yù)收款下降37.1%，個(gè)人按揭貸款下降25.2%。

土地市場(chǎng)方面，受房企資金面影響以及對(duì)未來市場(chǎng)擔(dān)憂，土地市場(chǎng)熱度仍處于低位。1~7月土地購(gòu)置面積同比下降48.1%，土地成交價(jià)款下降43%。7月百城土地流拍率達(dá)到23.8%，而溢價(jià)率下行至2.9%。國(guó)企央企和地方城投公司依然是拿地主角，民營(yíng)房企拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎。

從上述幾組數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入深度調(diào)整期，中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的引擎面臨全面失速風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)地產(chǎn)成了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的頭等大事。目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈悲觀情緒蔓延，金融機(jī)構(gòu)不敢輕易給開發(fā)商放貸，開發(fā)商收縮戰(zhàn)線不敢輕易拿地，購(gòu)房者擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌或買到的項(xiàng)目爛尾。盡管貨幣供應(yīng)一再寬松，開發(fā)商依然資金鏈緊繃；盡管樓市刺激政策不斷，購(gòu)房者依然謹(jǐn)慎觀望。資金在金融體系內(nèi)空轉(zhuǎn)，對(duì)房企難以形成實(shí)質(zhì)性支持。房企銷售不暢，開發(fā)商資金難以回籠，資金鏈緊張，新開工項(xiàng)目資金遇阻，信用風(fēng)險(xiǎn)加劇，如此形成惡性循環(huán)。如何打破這種僵局？目前最為關(guān)鍵的問題有兩個(gè)：一是加快落實(shí)“保交樓、穩(wěn)民生”工作，這是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的關(guān)鍵；二是積極為企業(yè)紓困，保障企業(yè)合理的融資需求，同時(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)隔離，防止流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)向沒有問題的房企蔓延。圍繞這兩個(gè)重點(diǎn)，在政策上要用好用足政策工具箱，調(diào)整政策發(fā)力點(diǎn)。

對(duì)癥下藥

政策還有發(fā)力空間

客觀地說，今年以來因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策出了不少，但是效果并不明顯。一是由于本輪房地產(chǎn)出現(xiàn)的問題屬于系統(tǒng)性問題，情況極為復(fù)雜。系統(tǒng)的問題需要系統(tǒng)的解決方案，單一政策難以切中要害，且力度有限。二是政策落地需要一個(gè)較長(zhǎng)的傳導(dǎo)過程，效果顯現(xiàn)相對(duì)滯后，有些政策脫離市場(chǎng)，難以落地。

全國(guó)政協(xié)常委、經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任楊偉民在6月30日中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)“2022中國(guó)城市高質(zhì)量發(fā)展智庫(kù)論壇”上曾呼吁，要多部門配合協(xié)調(diào)制定出臺(tái)綜合性權(quán)威性房地產(chǎn)政策文件，明確房地產(chǎn)未來的新體制、新模式到底是什么樣的，明確房地產(chǎn)稅收、信貸、土地、限售等政策大方向，給房企和居民一個(gè)可靠預(yù)期。“如果現(xiàn)在能出臺(tái)這樣一個(gè)文件，也有利于解決當(dāng)前各地出現(xiàn)的一些不規(guī)范的房地產(chǎn)刺激政策�！�

針對(duì)當(dāng)前政策制定和執(zhí)行中存在的問題，一方面要對(duì)實(shí)施中的政策進(jìn)行梳理，對(duì)政策效果加以評(píng)估，對(duì)不合時(shí)宜的政策及時(shí)做出調(diào)整；另一方面進(jìn)一步加大政策力度，用足用好政策工具箱。

首先，在金融信貸政策上，房貸利率仍有進(jìn)一步下調(diào)空間。8月15日，央行開展4000億元中期借貸便利(MLF)操作和公開市場(chǎng)逆回購(gòu)操作，中標(biāo)利率較前期下降10個(gè)基點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，降低政策利率將引導(dǎo)LPR調(diào)降，有助于給按揭貸款釋放紅利。就5年期以上LPR而言，在當(dāng)前涉房類貸款疲弱環(huán)境下，與前幾年實(shí)際執(zhí)行的7~9折后房貸利率相比，按揭貸款利率仍存在較大下降空間。銀行在房貸利率上適當(dāng)讓利，不僅可以刺激住房消費(fèi)，也是對(duì)銀行體系內(nèi)空轉(zhuǎn)的資金的有效盤活。銀行作為房地產(chǎn)發(fā)展的最大受益者，也有責(zé)任有義務(wù)與房地產(chǎn)行業(yè)共渡難關(guān)。

第二，房企紓困政策應(yīng)做出適當(dāng)調(diào)整。目前“救項(xiàng)目不救房企”的紓困策略，在銷售回款大幅下降、弱信用資質(zhì)房企融資難的情況下，難以阻止房企違約事件的蔓延。無論是房企債務(wù)危機(jī)還是項(xiàng)目爛尾，其根源都是房企流動(dòng)性出了問題。問題的性質(zhì)不同、嚴(yán)重程度不同，解決辦法也要有所區(qū)別。對(duì)于已經(jīng)無法救助或救助成本過高的企業(yè)，該放棄就放棄；大多數(shù)企業(yè)原本沒有問題，只是由于預(yù)售資金監(jiān)管過嚴(yán)，加之銷售節(jié)奏放緩，出現(xiàn)了暫時(shí)性的流動(dòng)性緊張，這種情況下首先要為企業(yè)注入流動(dòng)性，而不是一味盯在受困項(xiàng)目上。

8月16日，有消息稱監(jiān)管機(jī)構(gòu)計(jì)劃通過指定國(guó)有企業(yè)擔(dān)保和承銷示范性房企的人民幣債券，為房企提供流動(dòng)性支持；監(jiān)管部門近期指示中債信用增進(jìn)投資公司(中債信用)對(duì)房企發(fā)行的中期票據(jù)開展“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)�！�，涉旭輝控股集團(tuán)、碧桂園、龍湖集團(tuán)、新城控股等示范民營(yíng)房企。這一政策措施如能落地，對(duì)于民營(yíng)房企來說無疑是雪中送炭。

第三，適當(dāng)優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管政策。預(yù)售資金監(jiān)管問題是引發(fā)這一輪爛尾樓停貸風(fēng)波的重要根源。不可否認(rèn)此前預(yù)售資金監(jiān)管存在較多漏洞，但是出了問題就一刀切地把預(yù)售資金封起來，極有可能導(dǎo)致房企資金鏈斷裂，引發(fā)更大范圍的項(xiàng)目爛尾。這就需要在加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)，創(chuàng)造騰挪空間，制定一城一策、一企一策、一項(xiàng)目一策的細(xì)化方案。例如進(jìn)一步細(xì)化預(yù)售資金提取節(jié)點(diǎn)，細(xì)化項(xiàng)目開盤節(jié)點(diǎn)，在有擔(dān)保的情況下允許公司在同一城市不同項(xiàng)目和區(qū)域間適當(dāng)調(diào)配資源。

第四，對(duì)不合時(shí)宜的調(diào)控政策加以修正。一是適當(dāng)調(diào)整集中供地政策。集中供地政策初衷是通過調(diào)節(jié)土地出讓方式來控制地價(jià)過快上漲，防止開發(fā)商搶地，但目前土地市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，房企拿地積極性轉(zhuǎn)弱。有些城市已經(jīng)通過開啟供地“預(yù)申請(qǐng)”模式、增加供地批次、優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)和競(jìng)拍規(guī)則、延長(zhǎng)土地款繳納期限、降低保證金比例等方式，對(duì)供地政策做出調(diào)整。二是適當(dāng)放松“三線四檔”融資管理規(guī)則，滿足房企合理的融資需求。三是進(jìn)一步放松不必要的行政性限制措施，例如調(diào)整優(yōu)化限購(gòu)、限售、限價(jià)政策，放松二手房交易限制，對(duì)豪宅項(xiàng)目取消限價(jià)，適當(dāng)放開限購(gòu)。

第五，盤活商住房、滯銷房、爛尾樓等存量資產(chǎn)。對(duì)于部分爛尾樓項(xiàng)目、商住房項(xiàng)目，可以采取政府收購(gòu)方式改造為保障性租賃住房，引入專業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，或者允許房企自持運(yùn)營(yíng)，并通過REITs將資產(chǎn)盤活。特別是商住房項(xiàng)目，由于政府政策調(diào)整，導(dǎo)致大量項(xiàng)目無法變現(xiàn)，成為房企的沉重負(fù)擔(dān)。如能盤活這部分資產(chǎn)，既節(jié)省了保障性租賃住房的建設(shè)費(fèi)用和時(shí)間成本，也助力開發(fā)商實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。近日浙江湖州市就出臺(tái)政策，提出對(duì)困難房地產(chǎn)企業(yè)的滯銷房，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)收購(gòu)，作為保障安置用房。