近日，央視報(bào)道稱(chēng)，北京市政協(xié)舉行“進(jìn)一步推動(dòng)‘雙減’政策落地，構(gòu)建良好教育生態(tài)”市政協(xié)主席年度提案辦理協(xié)商會(huì)。

今年9月秋季開(kāi)學(xué)后，北京市所有區(qū)都將開(kāi)展教師交流輪崗。

消息一出，“學(xué)區(qū)房”涼了的呼聲再起。

自2021年4月30日，中央政治局會(huì)議召開(kāi)，首次提出防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)以來(lái)，北京、上海、深圳等多個(gè)熱點(diǎn)城市已出臺(tái)相關(guān)政策。

數(shù)據(jù)顯示，頒布政策后對(duì)二手房影響明顯。尤其是長(zhǎng)期來(lái)看，“入學(xué)”和“購(gòu)房”脫鉤解綁后，有助于促進(jìn)住房回歸居住屬性、教育回歸育人本質(zhì)，從而消除利用學(xué)區(qū)房投機(jī)炒作的可能，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

1

一線城市相繼出臺(tái)淡化學(xué)區(qū)房政策

2022年7月20日，北京市政協(xié)舉行“進(jìn)一步推動(dòng)‘雙減’政策落地，構(gòu)建良好教育生態(tài)”市政協(xié)主席年度提案辦理協(xié)商會(huì)。

北京市教委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹了北京市推進(jìn)“雙減”工作的成效。同時(shí)表示，大力推進(jìn)義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展。北京市在全市范圍內(nèi)開(kāi)展校長(zhǎng)教師交流輪崗，全面推進(jìn)“雙師課堂”建設(shè)，拓展優(yōu)秀校長(zhǎng)和教師基本公共服務(wù)范圍。今年9月秋季開(kāi)學(xué)后，北京市所有區(qū)都將開(kāi)展教師交流輪崗。

“教師交流輪崗”并不是北京今年首提。2021年8月25日，北京市委教育工委副書(shū)記、市教委新聞發(fā)言人李奕就曾在新聞發(fā)布會(huì)上表示，將大面積、大比例推進(jìn)干部教師輪崗。當(dāng)時(shí)東城區(qū)、密云區(qū)兩個(gè)區(qū)率先試點(diǎn)。

2022年4月，在東城區(qū)、密云區(qū)兩個(gè)區(qū)試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，西城、朝陽(yáng)、海淀、大興、延慶、門(mén)頭溝6個(gè)區(qū)也加入其中。

至2022年9月，北京市所有區(qū)都將開(kāi)展教師交流輪崗。

一直以來(lái)，教師是學(xué)校最主要也是最重要的資源之一，教師輪崗的切實(shí)落實(shí)，將實(shí)現(xiàn)義務(wù)教育資源的根本性均衡，未來(lái)教育資源與房子強(qiáng)關(guān)連屬性也將會(huì)被大大弱化，“學(xué)區(qū)房”一詞也將被淡化。

不僅是北京，近年來(lái)，上海、深圳也曾相繼出臺(tái)過(guò)不同淡化學(xué)區(qū)房概念的政策。

2021年3月16日，上海教育委員會(huì)印發(fā)《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》，明確了“名額分配綜合評(píng)價(jià)錄取”，其中分配到各區(qū)的計(jì)劃中須有不低于20%的比例以均衡、隨機(jī)為原則分配到不選擇生源的初中學(xué)校。

2022年5月，《深圳市公辦中小學(xué)集團(tuán)化辦學(xué)實(shí)施方案》發(fā)布，提出了各區(qū)集團(tuán)化辦學(xué)的總體目標(biāo)，也明確市直屬學(xué)校（含高校附屬）和有條件的區(qū)屬優(yōu)質(zhì)學(xué)�？煽鐓^(qū)組建教育集團(tuán)，原則上應(yīng)優(yōu)先考慮在原特區(qū)外教育薄弱、學(xué)位建設(shè)任務(wù)重以及市屬學(xué)校優(yōu)質(zhì)辦學(xué)資源少的區(qū)域開(kāi)展集團(tuán)化辦學(xué)。

從這些政策本身來(lái)看，其初衷主要還是“義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展”。

2

中央曾明確防止以“學(xué)區(qū)房”炒作房?jī)r(jià)

一直以來(lái)，由于教育資源與房子關(guān)連屬性較強(qiáng)，在一座城市里，但凡與“學(xué)區(qū)”掛鉤，該片區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)略高于其他區(qū)域，優(yōu)質(zhì)教育資源密集的地方，恰恰也是城市房?jī)r(jià)高企之地。

2020年，多地曾出現(xiàn)學(xué)區(qū)房炒作亂象，引發(fā)新一輪房?jī)r(jià)非理性上漲，嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)秩序，阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

2020年4月，有深圳市民通過(guò)本地“民心橋”向深圳市住建局局長(zhǎng)張學(xué)凡反映：“福田百花片區(qū)的學(xué)區(qū)房現(xiàn)在已經(jīng)漲到15萬(wàn)、16萬(wàn)一平米了，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了老百姓的承受范圍，政府對(duì)這種情況有沒(méi)有管制或應(yīng)對(duì)措施？”

數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時(shí)百花園小區(qū)掛牌均價(jià)已經(jīng)達(dá)到17.3萬(wàn)元/平方米，掛牌總價(jià)最低的一套房源為1420萬(wàn)元，目前該小區(qū)在售房源僅有5套。而一條馬路之隔的園嶺片區(qū)園中花園小區(qū)均價(jià)僅為90741元。由學(xué)區(qū)房的帶動(dòng)，百花片區(qū)二手房整體均價(jià)達(dá)到14.4萬(wàn)元/平方米，福田區(qū)二手房均價(jià)達(dá)到8.5萬(wàn)元/平方米，在深圳各大區(qū)中排在首位。

2021年4月30日，中央政治局會(huì)議上首次提出防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)，將打擊學(xué)區(qū)房炒作上升至新的高度。

此后，寧波、合肥、深圳、廈門(mén)、上海、北京、無(wú)錫等多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)相關(guān)政策，打擊學(xué)區(qū)房炒作，重點(diǎn)涉及招生錄取制度改革、建立學(xué)區(qū)二手房交易價(jià)格參考機(jī)制、學(xué)區(qū)房限購(gòu)加碼、加大違規(guī)信息發(fā)布懲治力度等。

淡化學(xué)區(qū)房政策對(duì)二手房影響明顯

從北京、上海、深圳這三大一線城市發(fā)布淡化學(xué)區(qū)房政策前后市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)來(lái)看，這些城市頒布政策后對(duì)二手房影響明顯。

如北京東城區(qū)及密云區(qū)最早試點(diǎn)教師交流輪崗，8月政策頒布后，CRIC數(shù)據(jù)顯示：東城區(qū)及密云區(qū)的二手房成交量和均價(jià)雙跌，從2021年7月成交面積10.15萬(wàn)平方米跌至10月成交面積4.86萬(wàn)平方米，跌幅達(dá)52%，2021年10月北京東城區(qū)及密云區(qū)二手房成交量和均價(jià)也是2021年全年最低。

同樣的情況也發(fā)生在西城、朝陽(yáng)、海淀、大興、延慶、門(mén)頭溝6區(qū)加入教師輪崗范圍時(shí)。

2022年4月政策頒布，5月北京西城、朝陽(yáng)、海淀、大興、延慶、門(mén)頭溝6區(qū)二手房成交量和均價(jià)雙跌，成交面積由2022年3月79.41萬(wàn)平方米跌至5月44.5萬(wàn)平方米，跌幅44%。

這一現(xiàn)象并未在一手房市場(chǎng)出現(xiàn)。

上海2021年3月16日明確“名額分配綜合評(píng)價(jià)錄取”后學(xué)區(qū)房也同樣出現(xiàn)了降溫，熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房帶看、成交量下降，二手房成交均價(jià)漲幅也有所收窄。有網(wǎng)友稱(chēng)新政公布前房產(chǎn)評(píng)估價(jià)為430萬(wàn)，新政后變成了370萬(wàn)。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2021年3月上海二手房成交面積322.85萬(wàn)平方米，4月成交面積193.47萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌40%。

4月之后上海二手房的整體成交一直處于相對(duì)低位，價(jià)格在6月出現(xiàn)過(guò)一波上漲，但在8月上海發(fā)布“三價(jià)就低”政策之后二手房成交均價(jià)與成交量都出現(xiàn)了大幅走低。

過(guò)去幾年，教育改革不斷完善，學(xué)區(qū)概念也持續(xù)火熱，間接促使了學(xué)區(qū)與房地產(chǎn)的捆綁，從政策的總體導(dǎo)向來(lái)看，在促進(jìn)教育公平的同時(shí)，主要還是在弱化學(xué)區(qū)房的概念。

在所有類(lèi)型的二手房中，學(xué)區(qū)房是最為搶手的類(lèi)型，其價(jià)格溢價(jià)能力也是各種類(lèi)型中最強(qiáng)的。因此，隨著政策的落地執(zhí)行，也將杜絕以“學(xué)區(qū)房”名義炒作房?jī)r(jià)的可能。

短期來(lái)看，可能會(huì)出現(xiàn)部分價(jià)格虛高的“學(xué)區(qū)房”項(xiàng)目市場(chǎng)波動(dòng)。長(zhǎng)期來(lái)看，隨著北京全市教師輪崗的切實(shí)落實(shí)，也將實(shí)現(xiàn)義務(wù)教育資源的根本性均衡，未來(lái)教育資源與房子強(qiáng)關(guān)連屬性也將會(huì)被大大弱化，“學(xué)區(qū)房”一詞也將被淡化，直至退出歷史舞臺(tái)。