“水大魚大”，著名財經作家吳曉波曾這樣描述互聯(lián)網飛速發(fā)展的2008年~2018年 。

彼時，中國的互聯(lián)網相關上市企業(yè)一度高達328家，市值總規(guī)模高達7.85萬億元。在這一時期，阿里巴巴、騰訊、百度、京東4家上市公司進入全球互聯(lián)網公司10強;華為、螞蟻金服、小米等非上市公司也進入全球前20強。

如今，這一熟悉的景象也在物業(yè)行業(yè)上演著。

2020年年初的疫情，將物業(yè)行業(yè)推至風口，一時間，物業(yè)企業(yè)分拆上市成潮，股價頻創(chuàng)新高。

據中國房地產報記者統(tǒng)計，截至2020年12月，上市物業(yè)企業(yè)總數達42家，總市值超7000億元。其中，2020年全年共有18家物業(yè)公司上市，A股1家，H股17家，這一數據較2019年全年上市物企總數增加5家，創(chuàng)下歷史新高。

進入2021年，物業(yè)上市潮熱度不減。據中國物業(yè)管理協(xié)會副秘書長楊熙預測，2021年將不會低于20家物企上市，大概率在三年后會有近100家上市物企。

物業(yè)這條全新賽道正變得越來越擁擠，競爭逐漸白熱化。

江湖之變

如果將2020年上市的物業(yè)企業(yè)作為觀測對象，會發(fā)現一些微妙的變化。

據中國房地產報記者統(tǒng)計，2020年港股上市物業(yè)企業(yè)有17家，分別是：燁星集團、建業(yè)新生活、金融街物業(yè)、金融街物業(yè)、弘陽服務、世茂服務、合景悠活、卓越商企服務、第一服務、金科服務、融創(chuàng)服務、恒大物業(yè)、華潤萬象生活、佳源服務、遠洋服務、建發(fā)服務、正榮服務。

從上市物業(yè)企業(yè)規(guī)模來看，既有市值低于10億港元的小物業(yè)公司，如燁星集團，2019年燁星集團實現總收益為2.7億元，也有規(guī)模房企拆分上市，如：恒大、華潤、融創(chuàng)、金科、世茂等。如今，TOP10房企中，僅剩萬科和龍湖未分拆物業(yè)上市。

從上市物業(yè)企業(yè)類型來看，2020年上市物企經營板塊多樣性增強。與以往物業(yè)企業(yè)主打傳統(tǒng)住宅服務業(yè)務不同，2020年上市物企更注重服務業(yè)務的多樣性。一些企業(yè)選擇將商業(yè)服務和傳統(tǒng)住宅服務業(yè)務打包上市，如：華潤萬象生活、合景悠活。此前上市物企中僅有1家商管概念物企——寶龍商業(yè)。

對于這一現象，華泰證券在接受中國房地產報記者采訪時表示：“將商業(yè)與住宅物業(yè)打包，一般是出于提高估值的考慮。商業(yè)運營業(yè)務具有壁壘高、毛利率高、品牌效應強、長期增長彈性大的特點，享有一定估值溢價�！�

從上市首日表現來看，17家港股上市企業(yè)可謂冰火兩重天。

據記者統(tǒng)計，2020年17家上市物企業(yè)中，7家物企掛牌首日破發(fā)，分別為：興業(yè)物聯(lián)、燁星集團、世茂服務、合景悠活、第一服務、遠洋服務、佳源服務。其中第一服務跌幅最大，盡管上市招股期其認購倍數達67倍，但上市首日仍未逃脫破發(fā)命運，其發(fā)行價2.4港元，上市首日集合競價報2港元，跌幅16.67%，開盤即破發(fā)，22日收盤報1.76港元，跌26.7% 。

上市前夕一度被看好的世茂服務和遠洋服務也不例外。10月30日，世茂集團旗下世茂服務開盤報價15.8港元，跌幅4.82%，暗盤報收15.14港元，跌幅8.80%。12月17日，遠洋服務開盤價5.86港元，隨后繼續(xù)下跌，盤中跌幅一度擴大至6.12%，收盤前4分鐘迅速拉升，最終報收5.85港元，總市值約69.26億港元。

作為為數不多將商管和物管打包上市的合景悠活，也未能成功打動資本。2020年10月30日，合景悠活開盤價為6.48港元，較發(fā)行價下跌17.87%，此后股價跌幅有所收窄，但跌幅依然超過10%，當日市值約137億港元。

相比之下，融創(chuàng)服務、恒大物業(yè)、華潤萬象生活卻在掛牌首日上演另一番景象。

2020年11月19日，融創(chuàng)服務正式登陸香港主板。在當時物業(yè)板塊整體承壓下行的情況下，融創(chuàng)服務上市首日卻行情大漲，早盤以11.6港元平開后穩(wěn)步上升，盤中最高漲幅達22.76%，股價最高漲至14.24港元，最終以14.14港元收盤，漲21.9%。截至收盤，融創(chuàng)服務市值424.20億港元，在物業(yè)板塊中位居前三。

緊隨其后上市的恒大物業(yè)盡管首日破發(fā)，但其總市值當日高達949億港元，物業(yè)股中僅次于碧桂園服務（1274億港元），位居第二。

同樣以“商管+物管”概念沖擊港股的華潤萬象生活，在上市首日也走出與合景悠活不同的曲線。掛牌當日，華潤萬象生活發(fā)行價為22.30港元/股，盤中漲幅一度超47%，最終報收28港元/股，市值達616.00億港元，漲幅高達25.56%。

“物業(yè)企業(yè)自身盈利能力和規(guī)模都是資本看重的主要因素，規(guī)模大的企業(yè)更有優(yōu)勢�！辟Y深物業(yè)專家金永宏表示。

市值排位戰(zhàn)

多位巨頭入局，也打破了原先的市值排行榜格局。

在2020年的物業(yè)企業(yè)市值排行榜上，市值最高的兩家物企是碧桂園服務和恒大物業(yè)，分別以1538億港元、960.5億港元位居前兩位。此后，恒大物業(yè)奮起直追，截至2021年2月3日，恒大物業(yè)市值已高達1795億港元，一度超過碧桂園服務，但很快再次被碧桂園服務反超。

除去這兩家角逐千億市值的房企，TOP10的角逐也堪稱激烈。

2020年上市的華潤萬象生活、融創(chuàng)服務分別以820.6億港元、532.6億港元躋身TOP5,位居第三位和第四位。金科服務、保利物業(yè)、綠城服務、永升生活服務、世茂服務分別以407.4億港元、338.1億港元、308億港元、284.3港元、282.7億港元位居第6至第10位。

與此同時，曾長期占據第二位的雅生活服務下滑三位，排名第五，市值458.7億港元，保利物業(yè)和中海物業(yè)位次也出現變動，分別下滑2位和4位，世茂服務則下滑6位。

如果將2019年12月31日作為參照時間，會發(fā)現，在2020年物業(yè)股總體向好的行情下，部分較早上市的物業(yè)企業(yè)市值，卻出現同比下滑。

藍光嘉寶2019年年底市值為88.52億港元，2020年同期市值為62.69億港元；中海物業(yè)2019年年底市值為161.06億港元，2020年年底市值降至132.8億港元；彩生活市值跌幅較為明顯，作為首家港股上市物業(yè)企業(yè)，其近幾年市值表現不盡如人意，2014年年底，其市值為67.4億港元，2019年降至61.18億港元，2020年持續(xù)走低，降至50.63億港元。

中奧到家市值縮水也較為明顯，2015年12月31日，其總市值為16億港元，2020年12月底已降至6.32億元。

在2020年的市值排行榜上，還有一個更為慘烈的細節(jié)。

排在市值榜最后一位的是燁星集團，截至2020年12月31日，其總市值僅為4.13億元，與第一位碧桂園服務市值差幾百倍。

規(guī)模為王

碧桂園服務、恒大物業(yè)、華潤萬象生活、融創(chuàng)服務、雅生活服務分別以1538億港元、960.5億港元、820.6億港元、532.6億港元、458.7億港元占據榜單前五位。金科服務、保利物業(yè)、綠城服務、永升生活服務、世茂服務分別以407.4億港元、338.1億港元、308億港元、284.3億港元、282.7億港元位居第6～第10位。

激烈的市值排位戰(zhàn)背后，是物業(yè)企業(yè)的規(guī)模之戰(zhàn)。

從多數在港上市企業(yè)的市值和管理規(guī)模的關系上可以看出，市值高的企業(yè)往往規(guī)模較大。機構認為：在行業(yè)發(fā)展的現階段，對物業(yè)服務企業(yè)而言，擴規(guī)模仍是王道。一方面，規(guī)模是基礎物業(yè)服務的直接來源，是增值服務延伸的重要基礎；另一方面，資本市場對規(guī)模大的企業(yè)認可度高，估值也更高。

從2020年發(fā)生的并購案總數不難看出，規(guī)模之戰(zhàn)早已拉開序幕。

根據機構報告顯示：2020年，上市物企披露的收并購事件達79起，有效收購事件為76起，為2019年有效并購數的2.81倍，共花費金額約107億元。

記者選取了15家上市物企作為研究對象，可以看出，不同規(guī)模物企在收并購方面的投入相差不大，都很豪橫。據記者統(tǒng)計，選取的15家上市物企，2020年并購資金共計 341.5 億港元，約為募資凈額的 61%。

從并購模式來看，2020年物業(yè)企業(yè)更傾向于選擇一些補充業(yè)態(tài)并購標的，尤其熱衷布局城市環(huán)衛(wèi)、醫(yī)美、保險等關聯(lián)領域，如：碧桂園服務并購滿國康潔、城市縱橫、文津國際保險，奧園健康并購浙江連天美企業(yè)管理公司、樂生活等。

對此，機構方面認為：通過收并購其他業(yè)務領域專業(yè)公司，可以延伸服務鏈條，創(chuàng)造業(yè)務增長點。

對于已經開啟的2021年，物業(yè)企業(yè)規(guī)模之戰(zhàn)將會如何發(fā)展。

天泰證券方面認為：物業(yè)企業(yè)2020年有幾個明顯趨勢，如持續(xù)擴大規(guī)模、加強區(qū)域密度、 補充業(yè)態(tài)、進入城市服務等新領域、加強社區(qū)增值服務孵化投入。這些舉措也意味著，2021 年收并購市場有望迎來新一輪熱潮，收并購標的也將從住宅物業(yè)標的拓展到更多的多業(yè)態(tài)標的、城市服務價值鏈標的以及增值服務產業(yè)鏈標的。