11月22日，以“思辨、謀新、筑未來’為主題的首屆"人居創(chuàng)新者大會”于廣州、北京同步舉行。中國社科院金融研究所副所長，國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任張明在會上發(fā)表了《全球新變局之下的宏觀經(jīng)濟(jì)與人居模式》主題演講。

對于近期相關(guān)機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)信貸政策的監(jiān)管出現(xiàn)了明顯的放松，張明表示這是一個(gè)好的跡象，雖然不能期望房地產(chǎn)投資像以往一樣出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，但這有助于穩(wěn)住房地產(chǎn)投資下行的趨勢。在部分需求較為旺盛的地區(qū)，有望看到房地產(chǎn)投資的觸底反彈張明表示。

談及二十大報(bào)告所釋放出的未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，張明表示，二十大報(bào)告提到要實(shí)現(xiàn)“中國式現(xiàn)代化"。而“中國式現(xiàn)代化”的界定包含人口規(guī)模巨大、全體人民共同富裕、物質(zhì)文明精神文明相互協(xié)調(diào)、人與自然和諧共生，走和平發(fā)展道路五大特點(diǎn)。其中，全體人民共同富裕、人與自然和諧共生，都會對未來人居模式產(chǎn)生影響。

未來五年內(nèi)，高質(zhì)量發(fā)展依然是首要任務(wù)，二十大報(bào)告提到要構(gòu)建全國統(tǒng)一大市場，提升供應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)鏈的韌性和安全水平、規(guī)范和引導(dǎo)資本的健康發(fā)展、把著力點(diǎn)放到實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，穩(wěn)步擴(kuò)大制度型開放。其中，構(gòu)建全國統(tǒng)一大市場，與未來房地產(chǎn)市場的分化趨勢高度相關(guān)。此外，城市群、都市圈或?qū)⒊蔀槲磥碇袊�房地產(chǎn)發(fā)展最有希望的領(lǐng)域，未來商品房占比會明顯下隆。

談及未來人居走勢，張明提出，房地產(chǎn)作為高收益資產(chǎn)的時(shí)代已經(jīng)終結(jié)。未來，房地產(chǎn)投資會兩極分化；房地產(chǎn)行業(yè)會由增量為主轉(zhuǎn)為存量為主，開發(fā)商過去是“制造+銷售”未來可能會轉(zhuǎn)為“持有+服務(wù)”；房子會以滿足普通居住功能為主轉(zhuǎn)為滿足多樣化的居住需求；地產(chǎn)消費(fèi)依舊會呈現(xiàn)分層趨勢，最普通消費(fèi)者以居住為主，中端消費(fèi)者關(guān)注多樣化需求高端消費(fèi)者更關(guān)注居住的科技屬性和綠色屬性。

未來五至十年，房地產(chǎn)行業(yè)會呈現(xiàn)兩大分化。一是城市之間的房地產(chǎn)市場分化，二是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的分化。隨著要素的自由流動，統(tǒng)一大市場的構(gòu)建，未來粵港澳大灣區(qū)的廣州、深圳、佛山，長三角區(qū)域的上海、南京、杭州，京津冀區(qū)域的北京、天津、雄安，中三角區(qū)域的鄭州、合肥、武漢，西三角區(qū)域的成都、重慶、西安15個(gè)核心城市的房地產(chǎn)發(fā)展前景受看好。開發(fā)商方面，中國房地產(chǎn)開發(fā)商的市場集中度未來進(jìn)一步提高是大概率事件。未來，大量中小開發(fā)商會破產(chǎn)倒閉或者轉(zhuǎn)行。同時(shí)，中國房地產(chǎn)行業(yè)的市場化程度會顯著下降，在一二線重點(diǎn)城市未來商品房在新增住房的供給比例會下降，在其他城市房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)流動性會顯著下降。這些地方的房子，想賣出去會越來越難。