公司曾冬梅 2023-06-21 08:41:45 來源：中房報

時隔6年，中國海外發(fā)展依然對廣信資產(chǎn)包里的資產(chǎn)念念不忘。

6月16日，位于廣州市荔灣區(qū)的紫蘭苑地塊公開出讓，只有一個買家——中國海外發(fā)展報名，最終以19.92億元的底價成交。這塊地是廣信資產(chǎn)包中的資產(chǎn)，2017年6月，為了拿下這個資產(chǎn)包，有8家房企交了46億元的競買保證金，中國海外發(fā)展就是其中之一，只不過最后惜敗于加價100多億元的萬科。

對于如何拆解、盤活這個總出讓價高達551億元的資產(chǎn)包，萬科并無前例可循，其一舉一動也因此備受關注。除了紫蘭苑地塊，資產(chǎn)包中的蕙蘭苑地塊也將在幾天后進行公開拍賣，不難讓人聯(lián)想萬科是否有意通過土地轉(zhuǎn)讓提高資產(chǎn)包的盤活速度。

6月19日，廣信資產(chǎn)包的開發(fā)主體——廣州市萬溪企業(yè)管理有限公司（以下簡稱“廣州萬溪”）對中國房地產(chǎn)報記者表示，紫蘭苑、蕙蘭苑是因為歷史用地手續(xù)未完善，才通過收儲的方式盤活，目前也只有這兩塊地是這種情況�！斑@不是地塊的主要盤活方式，廣信資產(chǎn)包大部分是盤活后自主開發(fā)�！痹摴�司透露，除了目前在售的2個項目，今年預計還會有3個新盤上市銷售。

6年后中海又買回了花地灣

紫蘭苑地處廣州市荔灣區(qū)花地灣，坐落在浣花路以南、花地大道以西，地塊規(guī)模不大，占地面積約1.4萬平方米，建筑面積約8.8萬平方米。起拍價19.92億元，折合樓面地價約2.27萬元/平方米。

6月19日，中國房地產(chǎn)報記者在現(xiàn)場看到，紫蘭苑地塊臨街的兩層商鋪已經(jīng)清空，一樓鋪面的鐵閘門緊閉，上面張貼著搬遷告示，幾名工人正在外圍搭建腳手架。地塊離坑口地鐵站僅幾百米的路程，醫(yī)療、教育、商場等配套齊全，周邊均為廣信資產(chǎn)包內(nèi)的項目，例如東側(cè)是萬匯天地·金域曦府，北側(cè)則為萬匯天地·瑧園及萬匯天地·朗庭。

商鋪墻面還可以看到一份荔灣區(qū)東漖經(jīng)濟聯(lián)合總社發(fā)出的通知，落款時間為2022年9月1日。其中提到：“按照荔灣區(qū)人民政府會紀（2022）74號的指示精神，為加快推動荔灣區(qū)經(jīng)濟建設高質(zhì)量發(fā)展，現(xiàn)對原廣信花地灣南紫蘭苑地塊實施政府收儲�！币虼�，東漖經(jīng)濟聯(lián)合總社決定對該地塊的全體租戶在合同租賃期限屆滿后（即2022年12月31日后）不再續(xù)租。

相比同一批出讓、有20家房企報名競爭的番禺地塊，紫蘭苑地塊的關注度并不高，因為遲遲沒有房企報名出價，外界一度以為地塊會流拍。直到開拍前40分鐘，中國海外發(fā)展才出價，并最終以底價成交。

對于廣信資產(chǎn)包而言，中國海外發(fā)展是一個熟悉的面孔。2017年6月29日，起拍價達446.8億元的廣信資產(chǎn)包進行公開拍賣，拍賣前進行了盡調(diào)的房企有十幾家，最后遞交了保證金的有萬科、碧桂園、保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、信達地產(chǎn)、華潤置地、華發(fā)股份等8家房企。

一位了解廣信資產(chǎn)包的業(yè)內(nèi)人士劉強（化名）對中國房地產(chǎn)報記者表示，自萬科拿下這個項目以來，中國海外發(fā)展并未表達過希望合作的想法，此次拿下紫蘭苑地塊實屬意料之外。

對于政府收儲這種盤活方式，劉強認為也不難理解�！斑@種大項目的解題本身就是一級開發(fā)和二級開發(fā)結(jié)合在一起，當一些項目前期有很多利益主體糾纏在一起時，走土地收儲再拍賣，原業(yè)主方獲得土地出讓金返還是比較便捷、高效和干凈的處理方法，也很正常�！崩�如，紫蘭苑、蕙蘭苑這兩塊地都是跟當?shù)氐拇寮�體、政府單位等有著若干難以厘清的關系，“萬科要繼續(xù)開發(fā)勢必會有各種矛盾，令項目的經(jīng)營預期受到干擾，由政府出面收儲會簡單一些�！�

蕙蘭苑位于紫蘭苑的西側(cè)，也是個小型地塊，占地面積約1.77萬平方米，建筑面積約5.4萬平方米，起拍總價約14.1億元，折合樓面地價2.6萬元/平方米，將于6月26日拍賣。

5年對賭行至中局

隨著紫蘭苑的拍賣，另一些問題也浮出水面。包括，6年來萬科到底盤出了多少貨量，跟投資者的5年對賭進展如何等。

引入投資者是萬科盤活廣信資產(chǎn)包的重要一步。2020年6月30日，7家企業(yè)發(fā)起了中信信托·廣州萬溪股權(quán)投資集合資金信托計劃，收購廣州萬溪50%股權(quán)，萬科得以收回前期投入的390.4億元資金。

當時，萬科總裁祝九勝表示，這個資產(chǎn)包占用的資金量確實比較大，對整個集團資金的占用、效率肯定會產(chǎn)生壓力，從一開始，萬科就希望跟外面合作。他直言，這個資產(chǎn)包的盤活進度和投標時的預期是有差距的，畢竟累積了20年的困難，憑借3年時間就想獲得根本性解決，還是有挑戰(zhàn)、有難度的。例如，截至2020年6月30日，廣信資產(chǎn)包的土地清收率僅達到46%，還有約1500宗執(zhí)行案件和外部債務待解決。

為確保交易的公允性，雙方簽訂了一份對賭協(xié)議，約定未來5年內(nèi)萬科若無法取得不少于210.98萬平方米權(quán)益計容建筑面積的批復文件，新股東可要求萬科回購股權(quán)或自行轉(zhuǎn)讓給第三方。

截至目前，萬科未公開披露過已取得多少權(quán)益計容建筑面積的批復文件。年報中只有這個項目每年的開工、竣工規(guī)劃，雖然2019年萬科就已擬訂了當年的開工計劃，但實際開工是在2020年。2022年的年報顯示，該項目至2022年末的儲備面積有134.12萬平方米。

至于這些儲備面積是否都已拿到批復文件，廣州萬溪表示不方便透露。

而劉強則表示，在引入戰(zhàn)投前，廣州萬溪經(jīng)過三年的摸查，已經(jīng)對資產(chǎn)包里的資產(chǎn)有了清晰的處理方向，且有信心盤活不少于210.98萬平方米權(quán)益計容建筑面積的土地。“從目前來看，完成這個對賭的約定沒有太大問題。”

除了資產(chǎn)規(guī)模，資產(chǎn)的盈利能力也是萬科當初勇于出手的一個考慮因素。按照整個資產(chǎn)包551億元的總價，以及211萬平方米的規(guī)劃建筑面積計算，土地成本約2.6萬元/平方米�！斑@么大體量的項目，很難通過簡單的模式測算土地成本，但是萬科對這個項目的盈利預期還是比較樂觀的，6年前周邊才賣4萬元/平方米都有得賺。”劉強表示。

據(jù)了解，經(jīng)過了4年多的土地盤整，廣信資產(chǎn)包直到2021年3月才開始推出新項目上市銷售，包括位于白云區(qū)的萬科喜悅里和花地灣的萬匯天地·金域曦府。其中，萬匯天地·金域曦府是荔灣區(qū)2022年的銷冠，當年賣出了1328套房源，銷售額超過74億元。目前該項目的銷售價格為4.8萬元/平方米至5.8萬元/平方米。

萬匯天地·臻園是今年“五一”前開售的，開盤當天便賣了12億元，項目總貨量有1400多套，售價6萬元/平方米至6.8萬元/平方米。萬匯天地·朗庭目前也已開始接受客戶登記。據(jù)廣州萬溪介紹，今年廣信資產(chǎn)包將上市的新項目還有白云區(qū)的萬科瑧山府以及越秀區(qū)的萬科瑧樾府。