公司 2023-07-05 09:05:14 來源：丁祖昱評樓市

6月30日，金科股份宣布，與長城資產(chǎn)旗下的長城國富地產(chǎn)開發(fā)平臺簽訂戰(zhàn)略框架協(xié)議，長城國富除了提供必要資金盤活金科股份的優(yōu)質(zhì)項目外，還有意向獨立或與其他合作方組成投資聯(lián)合體作為重整投資人參與公司的預(yù)重整。

本輪AMC紓困房企的案例很多，但基本都秉持“救項目不救房企”的原則，大多停留在項目層面的合作，股權(quán)層面的戰(zhàn)略性合作寥寥可數(shù)，此次長城旗下的開發(fā)平臺直接參與出險房企集團(tuán)層面的股權(quán)合作，是一次突破性的紓困舉措。

根據(jù)CRIC的監(jiān)測，從去年12月到今年6月底，AMC介入的房企紓困有14宗，除了未披露金額的項目外，紓困資金超過484億元，涉及房企包括中國恒大、融創(chuàng)中國、佳兆業(yè)、旭輝集團(tuán)、中南建設(shè)及德信中國等出險房企。

從2022年初金融監(jiān)管部門要求持牌AMC聚焦不良資產(chǎn)處置主業(yè)，助力金融風(fēng)險化解工作，同時，政府加大了對AMC紓困房企的資金資產(chǎn)，AMC開始加快介入房企及地產(chǎn)項目紓困的節(jié)奏。

但是，鑒于AMC本身定位是對不良金融資產(chǎn)盤整的專業(yè)服務(wù)類公司，而非投資公司，同時也受制于自身資源問題，注資出險房企的規(guī)模并不大，因此，AMC對房地產(chǎn)的紓困整體進(jìn)度較為緩慢。

這一輪AMC紓困房企已持續(xù)一年多，此次長城資產(chǎn)旗下長城國富將直接參與出險房企集團(tuán)層的股權(quán)合作，確實是一次難得的突破。

雙方的合作方式，主要包括兩大層面：

一是推進(jìn)金科股份的資產(chǎn)盤活。長城國富將提供必要資金支持，推動符合條件且甲方或投資聯(lián)合體認(rèn)可的項目公司運(yùn)營盤活、價值提升。

二是推進(jìn)金科股份的重整工作。長城國富有意向參與金科股份的預(yù)重整程序，在長城國富或投資聯(lián)合體被確認(rèn)為重整投資人、金科重整計劃被相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)并經(jīng)人民法院裁定批準(zhǔn)后，長城國富或投資聯(lián)合體將執(zhí)行重整投資協(xié)議和重整計劃。

相對而言，預(yù)重整程序中出險房企原有風(fēng)險能更好梳理清楚，方便長城國富盡可能控制風(fēng)險。如果這次長城國富或投資聯(lián)合體成功參與并執(zhí)行金科股份的重整計劃，金科股份當(dāng)前面臨的債務(wù)危機(jī)及退市風(fēng)險將得到有效化解，長城資產(chǎn)也將因此增加一個上市的地產(chǎn)平臺。

AMC與房企的戰(zhàn)略合作早于去年4月就已經(jīng)開始，最早是長城資產(chǎn)聯(lián)合招商蛇口與佳兆業(yè)戰(zhàn)略合作，約定以佳兆業(yè)在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區(qū)的城市更新為基礎(chǔ)，設(shè)立三方合作平臺共同開發(fā)，還約定了共同推動存量商住開發(fā)、商業(yè)綜合體，以及文旅、郵輪等層面的合作。

但是長城資產(chǎn)與佳兆業(yè)的合作，并非嚴(yán)格意義上的戰(zhàn)略投資，而是更傾向于項目層面的戰(zhàn)略合作。類似的還有同年5月華融資產(chǎn)與南通政府單位聯(lián)合與中南建設(shè)簽訂的戰(zhàn)略合作協(xié)議。

根據(jù)協(xié)議，華融資產(chǎn)擬和南通市保障房建設(shè)投資有限公司通過有限合伙、基金等形式設(shè)立合作主體，針對中南建設(shè)及中南控股其他主體在建工程復(fù)工復(fù)產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)項目并購、社會與資本合作項目盤活等開展業(yè)務(wù)，共同支持中南控股轉(zhuǎn)型發(fā)展。有關(guān)支持項目總規(guī)模不超過50億元，也可引入其他投資機(jī)構(gòu)。

之后，中國華融于2022年8月宣布與陽光集團(tuán)簽署《紓困重組框架協(xié)議》，雙方的合作也被認(rèn)為參考了長城資產(chǎn)與佳兆業(yè)的合作模式。

但中國華融對陽光集團(tuán)的紓困，仍然沒有改變陽光集團(tuán)旗下地產(chǎn)上市公司陽光城退市的命運(yùn)。6月13日晚間，ST陽光城（000671.SZ)發(fā)布公告稱，收到深交所下發(fā)的事先告知書，公司股票連續(xù)二十個交易日每日收盤價均低于1元，深交所擬決定終止其上市交易。

今年2月，東方資產(chǎn)宣布與旭輝集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，但雙方目前僅是簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，具體合作細(xì)節(jié)至今尚未有進(jìn)一步的消息。業(yè)內(nèi)猜測，東方資產(chǎn)可能為旭輝集團(tuán)拉來國資入股，或可能協(xié)助其完成旭輝永升物業(yè)股權(quán)的出售。

6月，德信中國從浙商資產(chǎn)處獲得6.03億紓困基金用于德清時代云起項目，屬于地方AMC近期落地的首單紓困項目。

可以看到，去年以來，AMC通過房企集團(tuán)層面介入紓困的案例并不多，更多的紓困還是集中在項目端，即便是集團(tuán)層面的戰(zhàn)略合作，最終目標(biāo)仍然是項目紓困，即“救項目不救企業(yè)”。

目前，AMC、地方、國央企等都在介入房企流動性風(fēng)險化解的隊伍中，如中國信達(dá)介入恒大、中國華融介入融創(chuàng)的債務(wù)化解，長城資產(chǎn)馳援佳兆業(yè)，粵民投牽手花樣年等等。

按紓困對象不同，AMC對房企的紓困可分為項目與企業(yè)兩大方向。

在項目層面，一般是由AMC出資，引入第三方代建企業(yè)來主導(dǎo)項目后續(xù)開發(fā)和運(yùn)營，部分擁有開發(fā)能力較強(qiáng)的地產(chǎn)子公司的AMC也可將后續(xù)開發(fā)工作交予子公司進(jìn)行。

在企業(yè)層面，AMC主要采用經(jīng)典的債務(wù)重組方式，也會參與部分較小房企的破產(chǎn)重整，但這種情況在本輪房地產(chǎn)流動性危機(jī)中相對較少。

但是，無論是對項目還是企業(yè)的紓困，在房地產(chǎn)行業(yè)流動性危機(jī)仍在繼續(xù)，且市場修復(fù)乏力的情況下，以AMC有限的資源投入，也難以挽回出險房企債務(wù)壓力下的頹勢。

3月份，中國信達(dá)和中國華融等頭部AMC公布的2022年業(yè)績公告顯示，業(yè)績均有所承壓。中國信達(dá)實現(xiàn)歸母凈利潤63.1億，同比降幅47.7%，華融全年預(yù)計虧損276億。

業(yè)績承壓歸因部分資產(chǎn)質(zhì)量下滑而計提減值及經(jīng)營收入減少，這將在一定程度上減少AMC介入資質(zhì)普通項目的紓困意愿，給市場上大面積保交付項目的盤活帶來困難。

中國信達(dá)披露的信息顯示，2022年新增收購重組類不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)中涉及房地產(chǎn)總額為536.66億，其中涉及房地產(chǎn)風(fēng)險化解類項目的規(guī)模僅24.6億元，占比不及5%，整體規(guī)模有限。

與其他幾家大型AMC相比，由于擁有信達(dá)地產(chǎn)這一具有操盤能力的穩(wěn)定“隊友”，中國信達(dá)介入房企紓困的進(jìn)度已經(jīng)算是比較快的了，但從實際落地的項目數(shù)量和紓困金額上看，仍然有限。這也意味著，單依靠市場化機(jī)構(gòu)紓困大批量的停工項目，整體節(jié)奏將比較緩慢。

事實上，由于當(dāng)前有部分出險房企規(guī)模較大，為了破解自身資金受限的問題，大型AMC也開始嘗試通過聯(lián)合國央企或信托、銀團(tuán)等，對身處險境的房企進(jìn)行紓困，降低紓困難度。

4月底，深圳國資聯(lián)手長城資產(chǎn)，擬盤活佳兆業(yè)旗下核心資產(chǎn)深圳佳兆業(yè)佳園項目。

2月，東方資產(chǎn)拉來長城資產(chǎn)和深圳安居建業(yè)，幫助中融信托接盤了恒大深圳時代之光。恒大暴雷后，該項目公司股權(quán)登記在中融信托名下，后來萬科集團(tuán)參股的深圳國資紓困平臺深圳安居建業(yè)接手，股權(quán)過戶到了東方資產(chǎn)名下。

2月23日，項目主體公司的合伙人增加了11家，此次有限合伙基金出資總額高達(dá)177億元，紓困目標(biāo)應(yīng)該不僅局限于時代之光1個項目，恒大部分項目有望復(fù)工或迎來進(jìn)展。

去年底，中信信托和中國華融聯(lián)合銀團(tuán)對融創(chuàng)上海董家渡項目進(jìn)行大規(guī)模融資，新增融資總量超120億。

之后AMC對融創(chuàng)項目紓困加速落地。12月下旬東方資產(chǎn)與融創(chuàng)就武漢桃花源項目達(dá)成融資合作，融資規(guī)模33.11億，將用于化解原有債務(wù)以及支持項目的整體開發(fā)建設(shè)。陜西金資與融創(chuàng)就咸陽森嶼城項目的融資合作也已完成，AMC行使監(jiān)管職責(zé)，聯(lián)合銀團(tuán)為項目注入新資金。

從目前監(jiān)管政策來看，AMC介入的主要目的在于紓困，保障出險房企存量項目正常運(yùn)轉(zhuǎn)。從AMC的角度來看，他們在當(dāng)前紓困中主要是投入增量資金啟動項目，后續(xù)更多是依靠盤活項目、滾動開發(fā)，進(jìn)而從項目收回資金，最終還是為了追求項目收益最大化或者風(fēng)險最小化。

不可否認(rèn)，AMC的確是當(dāng)前紓困房企的一股重要力量，且力度在逐漸加大，但是，通過救項目來推動救企業(yè)，在市場修復(fù)乏力的情況下，速度必然緩慢。

從AMC紓困房企項目的數(shù)量增長及落地速度可以看出，包括AMC在內(nèi)的資本目前對房地產(chǎn)仍然表現(xiàn)謹(jǐn)慎，他們?nèi)匀恢饕�著眼于解決凈資產(chǎn)、可售貨值較高項目的流動性。

而且，無論是紓困資金，還是風(fēng)險處置專班，都以“救項目不救企業(yè)”為原則，并且要求對債務(wù)進(jìn)行“新老劃斷”，實際上并不能改善房企的流動性。

我們認(rèn)為，AMC紓困房企，更重要的是為問題房企量身定制紓困方案，幫助其恢復(fù)造血功能，助力實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險出清和良性循環(huán)。

但是，房企流動性危機(jī)持續(xù)爆發(fā)，且市場修復(fù)乏力，僅憑AMC有限的紓困能力，難以從根本上緩解出險房企當(dāng)下面臨的資金壓力。要想擺脫困境，房企除了自救，別無他法。