公司苗野 2023-07-12 10:58:04 來(lái)源：中房報(bào)

項(xiàng)目出彩、銷售出彩、合作出彩——2015年，戚金興說(shuō)。那一年11月，濱江集團(tuán)銷售額突破200億元，戚金興決定讓濱江全體員工赴毛里求斯度假。他說(shuō)，我是一個(gè)懂得分享的老板，老板懂得分享，員工的幸福感也會(huì)提高。

8年之后的2023年上半年，濱江集團(tuán)銷售額超越900億元，達(dá)到925.8億元，進(jìn)入行業(yè)前十。

在一些行業(yè)巨頭紛紛停止腳步甚至跌落的時(shí)刻，濱江走出了一條上升曲線，這并非偶然。在前不久的股東會(huì)上，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興規(guī)劃了公司的未來(lái)規(guī)模，“要做到占全國(guó)商品房銷售額的1%，行業(yè)排名躋身20位以內(nèi)，爭(zhēng)取沖進(jìn)15位以內(nèi)”。

從全口徑銷售額來(lái)看，濱江登上了十強(qiáng)排位，權(quán)益銷售額的排名也在第14位，算是完成了階段性小目標(biāo)。

與2023年上半年銷售額一同亮眼的，還有其他一連串?dāng)?shù)據(jù)：現(xiàn)金回籠478.66億元、斬獲土地23宗、新增貨值超750億元、交付項(xiàng)目18個(gè)……在行業(yè)低位震蕩的這兩年，一家公司能創(chuàng)造出幾個(gè)“歷史新高”，以當(dāng)下的市場(chǎng)行情來(lái)看，很不容易。

“市場(chǎng)這么難了，為什么濱江還能活得這么好？”“全國(guó)拿地王，為何是民企濱江？”

這是許多同行的疑問(wèn)。

“不是我們猛，是人家往后退的速度比我們快�！逼萁鹋d的答案并不深澳，“心地清凈方為道 ，退步原來(lái)是向前”，戚金興是懂道之人。他也提出公司既要穩(wěn)健，也要要集中優(yōu)勢(shì)兵力，在最好的戰(zhàn)場(chǎng)打仗。

“剛?cè)岵��?jì)”

盡管一直固守杭州，但外界對(duì)濱江的認(rèn)知已經(jīng)從“畫(huà)地為牢”轉(zhuǎn)變成“激進(jìn)果敢”，這主要源于其在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)。

2023年上半年，濱江在土地投資方面，共斬獲23宗土地，其中20宗位于杭州，另3宗分別在南京、寧波和金華；總投資金額396億元，權(quán)益金額180億元，新增貨值超750億元，總土地儲(chǔ)備達(dá)2820億元。

去年這個(gè)數(shù)據(jù)是，濱江全年共拿地41宗，其中38宗地塊都在杭州。

對(duì)于重倉(cāng)杭州，戚金興在6月份的股東會(huì)上表示：“杭州新增人口全國(guó)  第一，是全國(guó)最好的市場(chǎng)，其次才是上海，綠城不知道多想拿回杭州第一的位置呢。”他認(rèn)為，亞運(yùn)會(huì)后的杭州樓市仍然會(huì)保持穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展。2022年濱江在杭州拿地的住宅利潤(rùn)率在8%左右，今年前4個(gè)月拿地的凈利潤(rùn)率總體也在8個(gè)點(diǎn)左右。

從2023年上半年來(lái)看，濱江集團(tuán)主要通過(guò)招拍掛、合作開(kāi)發(fā)和收并購(gòu)等方式補(bǔ)充糧倉(cāng)。

7月5日，湖州24.2億元成交3宗宅地，濱江集團(tuán)18.3億元包攬西湖漾兩宗地塊。6月30日，2023年度杭州第七場(chǎng)土地拍賣結(jié)束，濱江集團(tuán)搖中城東新城單元JG0905-47地塊。

“驚人！在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)遭遇大洗牌之際還能拿且敢拿這么多地的民營(yíng)房企可能只有濱江了。”華東某房企高管表示，以前業(yè)界普遍認(rèn)為戚金興“不要舍近取遠(yuǎn)”的經(jīng)營(yíng)思想是不舍得走出舒適圈，現(xiàn)在來(lái)看固守杭州是濱江在行業(yè)動(dòng)蕩期能夠活下去的主要戰(zhàn)略。與其他房企開(kāi)始向高能級(jí)城市換步相比，濱江已經(jīng)在杭州建立了自己的主戰(zhàn)場(chǎng)。

拿地之外，濱江也在加大收并購(gòu)與合作力度。自6月中旬以來(lái)就通過(guò)并購(gòu)“三連擊”新增5宗地塊權(quán)益，總耗資超32億元。

6月27日，濱江以4.73億元受讓南京軒宇置業(yè)持有南京軒居35%股權(quán)及4.72億元債權(quán)，南京軒居是“NO.新區(qū)2022G13”地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)主體，濱江將獲得該地塊35%的權(quán)益。

6月20日，濱江以23.25億元受讓杭州地鐵持有北鴻置業(yè)100%股權(quán)及對(duì)應(yīng)債權(quán)，拿下杭州“臨平政儲(chǔ)出【2021】2號(hào)”、“臨平政儲(chǔ)出【2021】3號(hào)”及“杭政儲(chǔ)出【2022】18號(hào)”三宗地塊51%權(quán)益。

除牽手杭州地鐵外，6月15日，濱江集團(tuán)與建杭置業(yè)簽訂合作協(xié)議，共同開(kāi)發(fā)寧波海曙區(qū) HS16-02-32a 地塊，濱江以4.5億元通過(guò)增資擴(kuò)股的方式，獲得該地塊一半權(quán)益。

濱江認(rèn)為，通過(guò)并購(gòu)方式獲取項(xiàng)目，能進(jìn)一步增加土地儲(chǔ)備，有利于增強(qiáng)公司可持續(xù)發(fā)展能力，將與杭州地鐵、南京軒宇置業(yè)和建杭置業(yè)根據(jù)共同投資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益的原則開(kāi)展項(xiàng)目合作。

中泰證券發(fā)布研究報(bào)告認(rèn)為，濱江集團(tuán)憑借聚焦區(qū)域帶來(lái)的成本優(yōu)勢(shì)，以及深耕浙江帶來(lái)的品牌壁壘，不斷在核心城市提升市場(chǎng)份額，形成良性的規(guī)模增長(zhǎng)。不過(guò)，未來(lái)仍要警惕新房?jī)r(jià)格超預(yù)期下行、房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊超預(yù)期以及融資環(huán)境惡化超預(yù)期。

當(dāng)大部分地產(chǎn)巨頭們深陷暴雷、退市危機(jī)甚至爬進(jìn)ICU之時(shí)，濱江選擇了在行業(yè)下行周期逆勢(shì)補(bǔ)倉(cāng)，同行所認(rèn)為的“兇猛”就是由此而來(lái)。很少有人在發(fā)達(dá)之后，蔑視知識(shí)，忘掉敬畏之心，其實(shí)在房地產(chǎn)行業(yè)，很多時(shí)候企業(yè)家們的方向都正確，但是耍的卻是花拳繡腿，姿勢(shì)又不對(duì)，一手好牌最終打成敗局。對(duì)于這種危險(xiǎn)局，戚金興是警惕的。他說(shuō)過(guò)：池塘里的水干了，有能力的企業(yè)才能長(zhǎng)久生存下去。他堅(jiān)信機(jī)會(huì)是動(dòng)態(tài)的，必須像長(zhǎng)征一樣“永遠(yuǎn)在路上”，既要對(duì)過(guò)程保持敬畏，也要對(duì)結(jié)果充滿信心，市場(chǎng)震蕩時(shí)躬耕蟄伏，但機(jī)會(huì)來(lái)了必須全力出擊。

這種辯證法直接反映在了拿地上，濱江除穩(wěn)坐上2023年上半年杭州拿地榜首之外，超750億元的新增貨值也僅次于華潤(rùn)置地和萬(wàn)科。

新“三大戰(zhàn)役”

商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，勇謀須兼?zhèn)�。戚金興對(duì)土地的打法是：只能在現(xiàn)有業(yè)務(wù)的區(qū)域內(nèi)拿地，不能增加區(qū)域。地銷比要控制在0.5以內(nèi)，今年權(quán)益拿地控制在300億元以內(nèi)。

對(duì)此，有投資者提出疑問(wèn)：300億元的投資額是否傾向保守？濱江的回應(yīng)是：“按年初計(jì)劃拿地，繼續(xù)在優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)地段新增土地儲(chǔ)備。”

2023年，濱江的投資是按照2022年回款的50%計(jì)算。以最新公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年上半年濱江權(quán)益拿地金額與現(xiàn)金回款比例約為37.6%。若下半年回款進(jìn)度與上半年一致，全年投資額控制在300億元以內(nèi)，拿地力度相對(duì)去年將有所收縮。若拿地回款比控制在50%左右甚至超出這一比例，下半年拓儲(chǔ)節(jié)奏有望加快。

一位接近濱江集團(tuán)的相關(guān)人士表示，戚金興的壓力不大，濱江的大部分地都是合作的，主要通過(guò)合作開(kāi)發(fā)的模式控制資金投入，且能夠保證市場(chǎng)份額，但壓縮了利潤(rùn)空間。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，在2022年新增土地中，濱江的權(quán)益占比只有51%，金額約374.1億元，大概是全年現(xiàn)金流的54%。

另?yè)?jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年濱江集團(tuán)在杭州第一批集中供地中拿下的土地，有3宗為合作拿地，有8宗在拿地后引入了新的合作房企。在第二輪拍地中斬獲的12宗地塊，有2宗是合作拿地，另有8宗地塊在后期引入了合作方。

“合作確實(shí)是濱江的打法，項(xiàng)目從拿地到清盤(pán)大概是6～8個(gè)月，所以濱江在今年上半年的高調(diào)拿地，也是在為后續(xù)儲(chǔ)備土地�！鼻笆鋈A東某房企高管提到，濱江深耕的好處在于管理半徑小，成本更低，同時(shí)對(duì)杭州當(dāng)?shù)氐臓I(yíng)商環(huán)境、政府關(guān)系都比較熟悉，很容易做到杭州市占率居首。

按照戚金興的想法：“遇到不可知不可控的事情，只有提高自己的駕馭能力，才是解決一切問(wèn)題的辦法。”去年底，他提出要學(xué)習(xí)阿拉斯加的棕熊�！霸诙�天到來(lái)之前，等待洄流的魚(yú)，讓自己的脂肪再增厚一些、增多一些，萬(wàn)一有不確定的長(zhǎng)期低溫，起碼日子比人家好過(guò)。”戚金興說(shuō)。

今年，面對(duì)依舊不明朗的市場(chǎng)行情，他要求濱江繼續(xù)保持企業(yè)“1+3”核心競(jìng)爭(zhēng)力，繼續(xù)聚焦杭州、深耕浙江，在不確定的行情中盡可能擴(kuò)大確定優(yōu)勢(shì)。另一方面，為了后續(xù)高質(zhì)量發(fā)展，他提出了濱江的“新三大戰(zhàn)役”，希望清理滯銷項(xiàng)目，包括商鋪車庫(kù)、大平層、偏遠(yuǎn)地區(qū)的滯銷產(chǎn)品。根據(jù)測(cè)算，“新三大戰(zhàn)役”對(duì)應(yīng)的總貨值約234億元，計(jì)劃三年左右時(shí)間基本去化。

戚金興在股東會(huì)上稱，目前已去化54億元，今年?duì)幦⊥瓿梢话�，兩年去�?0%�？俊靶氯�大戰(zhàn)役”加快現(xiàn)金回流，降低負(fù)債。

2023年的濱江集團(tuán)要成為一只“浮標(biāo)”，不再追求具體規(guī)模的同時(shí)，戚金興也收緊了投融資指標(biāo)：拿地權(quán)益金額控制在300億元內(nèi)，權(quán)益有息負(fù)債控制在470億元內(nèi)，融資貸款利率下降至4.5%以內(nèi)。

“未來(lái)5～10年是濱江最好的時(shí)候，池塘里的水干了，有能力的企業(yè)才能長(zhǎng)久生存下去�！逼萁鹋d說(shuō)。

這跟中國(guó)歷代大成者所信奉的“好謀而成、分段治事、不疾而速、無(wú)為而治”十分接近。