已經(jīng)將剛需產(chǎn)品線打造成熟的萬科，在闊別深圳豪宅市場(chǎng)多年后，終于攜首個(gè)高端產(chǎn)品，再度現(xiàn)身。

萬科在市中心推高端品：深圳豪宅市場(chǎng)危與機(jī)

已經(jīng)將剛需產(chǎn)品線打造成熟的萬科，在闊別深圳豪宅市場(chǎng)多年后，終于攜首個(gè)高端產(chǎn)品，再度現(xiàn)身。

5月25日，萬科高端產(chǎn)品系——瑧系列首次公開亮相。該系列三個(gè)項(xiàng)目均位于深圳城市中心。

這家對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)向把握一向到位的房企，選擇重塑高端產(chǎn)品，其背后的邏輯是，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)全面豪宅化，動(dòng)輒十萬單價(jià)的房子隨處可見，新拍出的土地都是“面粉貴過面包”，就連融創(chuàng)、泰禾這樣的豪宅“過江龍”都來爭(zhēng)食，如果還堅(jiān)持只開發(fā)剛需住宅，萬科必然會(huì)被排擠出深圳主流市場(chǎng)。

不過在頂豪產(chǎn)品這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，萬科仍算是“新面孔”。如何在豪宅林立的深圳立于不敗，取決于萬科對(duì)于產(chǎn)品本身定位和質(zhì)量的把控。

萬科的選擇

瑧系列發(fā)布會(huì)上，深圳萬科總經(jīng)理周彤有意撕去萬科“剛需”代言人的標(biāo)簽�！叭f科一直在郊區(qū)、城市邊緣開發(fā)，從來不進(jìn)城，今天我們真的進(jìn)城了，而且一進(jìn)城就是三個(gè)項(xiàng)目�！�

過去幾年，萬科一直在動(dòng)用各種資源，伺機(jī)獲取深圳城市中心的項(xiàng)目。此次，萬科終于來到了鵬城的核心地段。將于6月底入市的瑧山府位于香蜜湖片區(qū)，主推230平方米的戶型。數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目用地面積32303平方米，建筑面積175111平方米，容積率4，共7棟住宅，整體項(xiàng)目總計(jì)560套。

而蘭江山第·瑧山道和瑧灣匯則預(yù)計(jì)將于10月底入市，同樣位居深圳中心位置。其中瑧灣匯是萬科與深圳地鐵合作的紅樹灣項(xiàng)目，是地鐵上蓋物業(yè)，涵蓋了大體量的LOFT，少量的大平層，以及10萬平方米的商業(yè)、20萬平方米的5A級(jí)寫字樓、艾迪遜酒店。

與萬科以往擅長(zhǎng)的剛需類產(chǎn)品有很大不同的是，豪宅類產(chǎn)品不能夠機(jī)械地復(fù)制，必須有特色、有個(gè)性。要讓一套住宅符合“豪宅”的標(biāo)準(zhǔn)，其生產(chǎn)流程和工藝，均不能與原來可復(fù)制的剛需產(chǎn)品線同日而語。

萬科有關(guān)人士透露，公司專門成立了V-TEAM團(tuán)隊(duì)，重新梳理豪宅開發(fā)體系，將頂豪各部分重要的屬性進(jìn)行細(xì)分研究，形成專項(xiàng)的研究報(bào)告，并據(jù)此進(jìn)行優(yōu)化。一個(gè)典型的例子是，對(duì)于噪音的控制，通過隔墻設(shè)計(jì)和隔音材料的選擇，最終住宅能夠?qū)崿F(xiàn)室內(nèi)聲音在35分貝以下，達(dá)到了五星級(jí)酒店客房的標(biāo)準(zhǔn)。

此外，萬科瑧系列在戶型設(shè)計(jì)和空間安排上有了一個(gè)大的突破：套內(nèi)空間可以自由分割組合。周彤介紹，瑧系列所有房間的隔墻均能打斷連通，可以把它變成四房、兩房甚至一房�！敖窈箅S著家庭周期的變化，可以去設(shè)計(jì)自己房子的自由度�！�

在采購(gòu)方面，萬科此次的高端豪宅，全面對(duì)接全球頂級(jí)的資源。請(qǐng)了世界最頂級(jí)的部品供應(yīng)商，包括櫥柜，衛(wèi)浴，衣帽間等，來參與到研發(fā)過程。

深圳萬科營(yíng)銷總監(jiān)辜慶永此前曾透露，“2016年深圳豪宅市場(chǎng)中，超過1500萬元總價(jià)的高端住宅供貨量約1000億，其中萬科要占到400億�！�

周彤顯然對(duì)瑧系列的表現(xiàn)頗具信心。他說，“萬科真的做豪宅了，而且這個(gè)豪宅真的好。”

市場(chǎng)全面豪宅化

逢拍必地王、全面豪宅化，已經(jīng)成為深圳這座城市房地產(chǎn)市場(chǎng)最為直觀的寫照。        即使在市場(chǎng)觀望情緒較濃的四月份，中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，深圳全市新房成交均價(jià)依然高達(dá)49763元/平方米。

具體到頂豪市場(chǎng)，深圳中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，深圳頂級(jí)豪宅成交活躍，成交量是2015年同期的4.45倍，較去年后4個(gè)月也增長(zhǎng)了42%，去化周期也保持在9.8個(gè)月的合理水平。

4月深圳共有5個(gè)豪宅入市，分別是位于福田的寶生Midtown以及位于南山的華潤(rùn)深圳灣悅府、恒裕濱城二期、半島城邦三期和深圳灣公館，單價(jià)均在10萬以上。

中原指出，自2016年開始，深圳樓市的成交結(jié)構(gòu)進(jìn)一步高端化，中心區(qū)豪宅成為趨勢(shì)，10萬+豪宅從2015年的2個(gè)發(fā)展到至今的24個(gè)�！拔磥�，深圳中高端豪宅的競(jìng)爭(zhēng)將越發(fā)激烈�！敝性�研究院王飛表示。

目前深圳最貴的豪宅仍是深圳灣1號(hào)，其上周發(fā)布了四套由英國(guó)頂級(jí)設(shè)計(jì)師Kelly Hoppen定制設(shè)計(jì)的房源，目前尚未定價(jià)，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)單價(jià)將在20萬以上。

以深圳灣為代表的深圳新一代豪宅，已經(jīng)開始全面引入全球頂級(jí)資源，從最初的建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)到室內(nèi)設(shè)計(jì)、硬裝軟裝、材料選購(gòu)、家具家電等。國(guó)際一流的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)大師、國(guó)際一線品牌，已成為了頂級(jí)豪宅的標(biāo)配。

不過深圳的樓市正在逐漸回歸理性。深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫認(rèn)為，政策的調(diào)控已經(jīng)在一定程度上抑制了深圳房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲，市場(chǎng)上的投機(jī)行為已經(jīng)在急劇減少，成交主要以剛需為主。

此番背景之下，萬科等豪宅開發(fā)商大貨量的豪宅類產(chǎn)品入市，壓力不小。深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁分析稱，“從近期的市場(chǎng)表現(xiàn)看，剛需盤率先因?yàn)樾抡�而出現(xiàn)調(diào)整，豪宅雖然反應(yīng)有些滯后，但是看跌的心態(tài)在蔓延，勢(shì)必會(huì)影響買賣雙方對(duì)價(jià)格的預(yù)期�！�

比起被地價(jià)推高的“地王”項(xiàng)目，對(duì)于萬科瑧系列來說，市場(chǎng)的變化或不會(huì)造成太多的影響。原因在于，這三個(gè)項(xiàng)目，萬科均是通過收購(gòu)或者合作的方式獲得，其成本要遠(yuǎn)低于“招拍掛”方式所取得的地塊。

公開資料顯示，瑧山府是萬科通過收購(gòu)深圳市名爵房地產(chǎn)持有的名爵廣場(chǎng)項(xiàng)目獲得；瑧山道則是蘭江山第的二期項(xiàng)目，被萬科收購(gòu)之后在產(chǎn)品戶型上改造為豪宅；瑧灣匯則是萬科與深圳地鐵合作的項(xiàng)目。