調(diào)控的穩(wěn)預(yù)期就得回到落實(shí)“房住不炒”的市場(chǎng)定位上，讓國(guó)內(nèi)居民不把住房當(dāng)作是投資品而是看作消費(fèi)品，或預(yù)期住房不可用作投資。要轉(zhuǎn)變當(dāng)前把住房當(dāng)作投資品的預(yù)期。

文/易憲容中國(guó)社科院金融所原金融發(fā)展室主任

恒大集團(tuán)債務(wù)危機(jī)爆發(fā)之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)露出了端倪。這不僅使得中國(guó)金融監(jiān)管部門密切關(guān)注這頭“灰犀�！钡淖兓�并正在調(diào)整相關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，而且美聯(lián)儲(chǔ)最近發(fā)布的金融風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告也指出，要防止中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢出對(duì)全球金融市場(chǎng)之影響。所以，有分析指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)暴露及美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策收緊將是2022年市場(chǎng)兩個(gè)最大不確定性因素。

2021年11月19日央行網(wǎng)站發(fā)布的《2021年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》指出，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃市場(chǎng)支持力度。11月12日，郭樹清在央行及銀保監(jiān)會(huì)傳達(dá)學(xué)習(xí)中共十九屆六中全會(huì)會(huì)議精神的會(huì)議上，也同時(shí)提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，健全房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展”。也就是說，金融監(jiān)管部門頻頻發(fā)聲，這在以往是非常少見的。這不僅意味著對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)具有重大影響的房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)遇到了前所未有的困難，也因?yàn)閲?guó)內(nèi)房企債務(wù)違約等風(fēng)險(xiǎn)成為“事件”。對(duì)此，管理層將面臨極其嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

如何才能讓中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整出現(xiàn)軟著陸，還得分析當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)到底發(fā)生了什么？首先，中國(guó)最大地產(chǎn)企業(yè)恒大集團(tuán)債務(wù)違約危機(jī)看上去根本原因在于企業(yè)本身，但房地產(chǎn)企業(yè)以過度舉債進(jìn)行快速擴(kuò)張根本不是什么新聞，而是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)常態(tài)，是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)基本發(fā)展模式。管理層為了扼住房地產(chǎn)這頭“灰犀�！彼�推出的限制規(guī)定，即2020年8月公布的“三道紅線”，本來是常識(shí)限定。以信用過度擴(kuò)張的房地產(chǎn)發(fā)展模式根本是不可持續(xù)的，只要采取常識(shí)性辦法，風(fēng)險(xiǎn)立即暴露出來。但是，為何這種不可能持續(xù)的發(fā)展模式還是持續(xù)了近20年，這很大程度上與中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)過度依賴有關(guān)，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局估計(jì)，2020年中國(guó)房地產(chǎn)占整體GDP比重上升到7.3%。有研究估計(jì)房地產(chǎn)和建筑業(yè)總共占中國(guó)GDP的13%，如果把相關(guān)供應(yīng)商也算在內(nèi)，其占GDP將高達(dá)29%。還有，也與政府把房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)工具有關(guān)。也就是說，每當(dāng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，一些地方就會(huì)透過放寬房市相關(guān)限制刺激房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)銀行就會(huì)提供大量的優(yōu)惠貸款給房地產(chǎn)企業(yè)及購(gòu)買住房者。這必然導(dǎo)致肆無忌憚地舉債投資，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)與銀行、地方政府、民眾，更成為密不可分的利益共同體。比如，有研究表明，全球凈資產(chǎn)從2000年的156萬億美元，激增至2020年的514萬億美元，在此期間中國(guó)占凈增加額的近三分之一。即中國(guó)將資產(chǎn)由2000年的7萬億美元，增長(zhǎng)至2020年的120萬億美元，20年間中國(guó)凈資產(chǎn)增加達(dá)到110萬億美元以上。而美國(guó)的凈資產(chǎn)額由2000年的45萬億美元增長(zhǎng)到2020年的90萬億美元，比中國(guó)還少了30萬億美元。該研究還指出，綜觀中美兩大經(jīng)濟(jì)體，超過三分之二財(cái)富由最富有的前10%家庭持有，而且這個(gè)占比還在上升。而中國(guó)居民財(cái)富能夠在短短的20年時(shí)間里這樣快速增長(zhǎng)，很大程度上是與銀行過度信貸以此全面讓房?jī)r(jià)快速飆升有關(guān)。這也意味著不僅國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)泡沫巨大，中國(guó)已經(jīng)推到天花板上的房?jī)r(jià)要調(diào)整還將面臨著巨大阻力。因?yàn)槌钟性谏贁?shù)人手上的財(cái)富根本就不愿意通過再分配調(diào)整。盡管過度信用擴(kuò)張的發(fā)展模式不可能持續(xù)，但是這種模式要轉(zhuǎn)型將面臨著巨大阻力。

其次，就當(dāng)前實(shí)際情況來分析，中國(guó)房地產(chǎn)銷售金額由2000年3228億元上升到2020年154566億元，增加了48倍；房?jī)r(jià)由2000年每平方米1948元上升到2020年每平方米9980元，增加了5倍多。也就是說，這20年無論房地產(chǎn)政策調(diào)控出臺(tái)不出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速擴(kuò)張及房?jī)r(jià)飆升每年都在創(chuàng)歷史新高。2021年1-10月份，全國(guó)住宅投資94327億元，增長(zhǎng)9.3%。住宅銷售面積增長(zhǎng)7.1%。商品房銷售額147185億元，增長(zhǎng)11.8%；比2019年1-10月份增長(zhǎng)18.3%，兩年平均增長(zhǎng)8.8%。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)12.7%，辦公樓銷售額和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額都下降。也就是說，從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)來說，盡管出現(xiàn)個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約危機(jī)，盡管正準(zhǔn)備推出的房地產(chǎn)稅會(huì)影響住房投資者購(gòu)買預(yù)期，從而導(dǎo)致一些城市住房銷售突然下降，導(dǎo)致個(gè)別城市的房?jī)r(jià)開始下跌，但今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，無論是住宅銷售金額還是住宅銷售面積，依然繼續(xù)在創(chuàng)歷史新高。只不過區(qū)域性的差距會(huì)越來越大。比如1-10月份的商品房銷售金額，東部和中部地區(qū)分別增長(zhǎng)了15.7%和14.1%，但西部和東北地區(qū)則分別增長(zhǎng)了2.6%和下降7.8%。也就是說，從住房銷售面積和銷售金額增長(zhǎng)的差距還在擴(kuò)大來看，全國(guó)房?jī)r(jià)還在上漲，而且占主流，房?jī)r(jià)下跌的城市只是個(gè)別。可以說，只要中國(guó)絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)還在上漲，中國(guó)住宅銷售就會(huì)創(chuàng)新高。只要房?jī)r(jià)還在上漲，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)有多少問題及風(fēng)險(xiǎn)。所以，當(dāng)前不少媒體報(bào)道的全國(guó)房?jī)r(jià)下跌，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)大增，可能與實(shí)際的情況有些出入。只是西部及東北少數(shù)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)、人口凈流出的城市可能面臨房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)，而這些城市只能出臺(tái)“限跌令”來穩(wěn)房?jī)r(jià)。

第三，如何在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”和遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向或扼住房地產(chǎn)這頭“灰犀�！敝�間達(dá)到平衡，這是實(shí)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸的關(guān)鍵。關(guān)于“只住不炒”的市場(chǎng)定位非常明確與清楚，就是住房是消費(fèi)品，而不是投資品�？梢哉f，只要住房是消費(fèi)品，房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制就得以建立，也可讓房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康地發(fā)展。現(xiàn)在的問題是如何通過經(jīng)濟(jì)杠桿（金融信貸政策及稅收政策，而不是政府的各種行政性調(diào)控政策）來落實(shí)。

如果住房是投資品，“三穩(wěn)”要穩(wěn)價(jià)格、穩(wěn)預(yù)期，意味著房?jī)r(jià)“只漲不跌”，或者橫盤。根據(jù)中國(guó)人民銀行最新發(fā)布的2021年第三季度城市儲(chǔ)戶調(diào)查，還有19.9%的受訪者預(yù)計(jì)下一季度房?jī)r(jià)會(huì)上漲，只不過比在2020年第三季度和2019年第三季度的這一比例分別為25.1%和29.3%的低一點(diǎn)而已。這將激勵(lì)地方政府增加土地供給，強(qiáng)激勵(lì)開發(fā)商通過金融杠桿增加住房供給，房地產(chǎn)金融化及泡沫化的傾向只會(huì)加強(qiáng)而不會(huì)弱化。

所以，房地產(chǎn)調(diào)控的穩(wěn)預(yù)期就得回到落實(shí)“房住不炒”的市場(chǎng)定位上，讓國(guó)內(nèi)居民不把住房當(dāng)作是投資品而是看作消費(fèi)品，或預(yù)期住房不可用作投資。要轉(zhuǎn)變當(dāng)前把住房當(dāng)作投資品的預(yù)期，一則公平、公正的房地產(chǎn)稅要盡快出臺(tái)及采取累進(jìn)的房地產(chǎn)交易所得稅（讓投資炒作者購(gòu)買住房賺的錢通過稅收收回財(cái)政），二則讓住房的價(jià)格每年逐漸調(diào)整（而不是大幅調(diào)整）。只有住房?jī)r(jià)格每年逐漸調(diào)整，購(gòu)買住房無利可圖，把住房當(dāng)作投資品的預(yù)期才能夠逐漸轉(zhuǎn)變。這種情況若能夠持續(xù)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)就可能實(shí)現(xiàn)軟著陸。否則，在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”和遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向之間實(shí)現(xiàn)平衡并非易事。