開(kāi)發(fā)企業(yè)需要盡快完成角色轉(zhuǎn)換，成為資源集成的服務(wù)商，深度參與到新一輪的城市發(fā)展進(jìn)程中去。

文/克而瑞城市更新研究中心

克而瑞城更中心以項(xiàng)目推進(jìn)主體為主要分類標(biāo)準(zhǔn)，將廣義的城市更新分為政府主導(dǎo)、企業(yè)推動(dòng)、社會(huì)自發(fā)等三大類。本文將以政府主導(dǎo)、企業(yè)推動(dòng)的片區(qū)型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為主要研究對(duì)象，分析城市更新的模式演進(jìn)、政策影響下的市場(chǎng)反應(yīng)等，并針對(duì)城市更新由來(lái)已久的資金、周期困局和現(xiàn)行政策情況，提出建議。

一、片區(qū)型城市更新的模式演進(jìn)

2008年，中共中央啟動(dòng)保障性安居工程，將棚戶區(qū)（危舊房）、國(guó)有墾區(qū)危房改造作為重要內(nèi)容，成為早年城市更新的主要模式。此種模式由政府組織，財(cái)政出資、國(guó)企落實(shí)，不允許明面的商業(yè)利益行為，即所有的房屋建成后只有回遷房和人才、保障型租賃用房，本質(zhì)是民生工程。此類更新模式投資規(guī)模巨大、經(jīng)營(yíng)性收入較少且歷時(shí)較長(zhǎng)，容易對(duì)地方財(cái)政造成巨大壓力。如杭州拱宸橋地區(qū)的舊城改造，從住戶拆遷，到新建安置房、學(xué)校、公共設(shè)施，再到拓寬道路，均由市委、市政府和拱宸橋區(qū)委、區(qū)政府指導(dǎo)完成，雖卓有成效，但歷時(shí)十五年，耗費(fèi)了大量人力物力。

棚改工作推進(jìn)多年，一二線城市已經(jīng)完成大部分指標(biāo)任務(wù)，舊區(qū)改造逐步替代棚改成為開(kāi)展城市更新主旋律。舊改主要由市場(chǎng)推動(dòng)，是開(kāi)發(fā)商的一種商業(yè)手段，以“大拆大建”為主要特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主談賠償后要和政府談補(bǔ)繳地價(jià)、公租房、容積率等，追求高投入、快周轉(zhuǎn)、高收益，本質(zhì)是傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為。例如上海早期的瑞虹新城、太平橋新天地社區(qū)等舊區(qū)改造項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)在享受土地紅利帶來(lái)豐厚收益的同時(shí)，顯著提升了改造范圍內(nèi)居民的生活品質(zhì)。

自2020年10月國(guó)家“十四五”規(guī)劃綱要明確提出實(shí)施城市更新行動(dòng)以來(lái)，城市更新的重要性被提到了前所未有的高度，相關(guān)政策也進(jìn)入密集出臺(tái)期。直到2021年，伴隨住建部發(fā)文《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題》，城市更新正式邁入強(qiáng)運(yùn)營(yíng)時(shí)代�！锻ㄖ�》否定了城市更新沿用過(guò)度房地產(chǎn)化的開(kāi)發(fā)建設(shè)方式，凸顯對(duì)于公共配套設(shè)施的訴求，透露出的強(qiáng)信號(hào)表明，城市更新的模式轉(zhuǎn)換——從“建設(shè)時(shí)代”到“運(yùn)營(yíng)時(shí)代”。

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展第一批城市更新試點(diǎn)工作的通知》。名單包含資源型城市、人口導(dǎo)入型城市、歷史文化名城等不同類型、不同發(fā)展進(jìn)程的城市，這些城市在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、公共配套建設(shè)、歷保文保等方面訴求各有側(cè)重，體現(xiàn)出國(guó)家試圖因地制宜探索城市更新的創(chuàng)新機(jī)制，加深城市更新對(duì)于賦能城市發(fā)展發(fā)揮的多重功能。

二、地方市場(chǎng)：城市更新轉(zhuǎn)型期，企業(yè)集體駐足觀望

地方對(duì)于城市更新的反應(yīng)，也由住建部禁止大拆大建發(fā)文，被劃分為兩個(gè)截然不同的階段。在住建部發(fā)文之前，為維持健康的土儲(chǔ)規(guī)模、改善凈利率水平，近三年房企逐步調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，加快布局城市更新業(yè)務(wù)板塊。截至2021年上半年度，TOP50房企中有超60%已進(jìn)駐城市更新板塊，同時(shí)近九成房企城市更新項(xiàng)目占總土儲(chǔ)比例已集中在15%~30%之間，城市更新已成為新常態(tài)下，房企的戰(zhàn)略選擇。

其中重點(diǎn)布局城市更新業(yè)務(wù)的5家房企，包括龍光、富力、華潤(rùn)、中海、合景泰富，2021年上半年凈利率皆在16%以上，高于行業(yè)平均凈利率9.6%。城市更新對(duì)于房企而言，已上升到重點(diǎn)戰(zhàn)略的層面。

城市層面，深圳、上海、廣州率先進(jìn)行城市更新的地方立法，且配套政策矩陣已然形成，實(shí)操層的規(guī)范程度不斷加強(qiáng)，為三地的城市更新工作順利開(kāi)展提供了基本的制度保障。從數(shù)據(jù)上來(lái)看，深圳、廣州的城市更新推進(jìn)力度更大。深圳10區(qū)（寶安、光明、龍華、龍崗、坪山、南山、福田、羅湖、鹽田、大鵬），涉及城市更新項(xiàng)目建筑類型規(guī)模7200萬(wàn)平方米，寶安、龍崗領(lǐng)跑全市；廣州全市共有402個(gè)整村改造項(xiàng)目，占地27807萬(wàn)平方米的項(xiàng)目正在推進(jìn)中，其中中心區(qū)（天河、荔灣、海珠、越秀、白云、黃埔和番禺）共有301個(gè)舊村啟動(dòng)舊改，涉及舊改占地面積2.1億平方米。

上海的動(dòng)作則更加溫和，城市核心區(qū)近5年新增的商辦、住宅、綜合類物業(yè)總計(jì)也才1200萬(wàn)平方米，其中僅徐匯、楊浦等超過(guò)200萬(wàn)平方米。

但通過(guò)落實(shí)2017年《上海市城市更新規(guī)劃土地實(shí)施細(xì)則》提出的因地制宜、分類施策，上海的城市更新呈現(xiàn)出鮮明的區(qū)域特色。例如靜安、黃浦以歷保文保類項(xiàng)目居多，虹口區(qū)則聚焦在舊區(qū)改造上，楊浦則著力推動(dòng)存量老舊廠房的改造。

住建部發(fā)文禁止城市更新大拆大建后，各地接連跟進(jìn)出臺(tái)文件，“城中村等城市連片舊區(qū)不短時(shí)間、大規(guī)模進(jìn)行拆遷”，“合理控制城市更新規(guī)模、調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)節(jié)奏和時(shí)序”，連番政策信號(hào)疊加下，深圳城市更新主戰(zhàn)場(chǎng)——黃埔區(qū)，正在全面總結(jié)近年來(lái)城市更新工作的經(jīng)驗(yàn)成效及問(wèn)題偏差，研究制定進(jìn)一步優(yōu)化該區(qū)城市更新工作推進(jìn)思路及實(shí)施路徑的工作方案；上海核心區(qū)金陵?yáng)|路風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目?jī)H1家提交最終競(jìng)標(biāo)方案……開(kāi)發(fā)企業(yè)彌漫著濃郁的觀望情緒。

三、問(wèn)題與建議

城市更新的項(xiàng)目呈現(xiàn)高投入、長(zhǎng)周期、重運(yùn)營(yíng)的特點(diǎn)，因此在資金、時(shí)間等要素上非常敏感，某一環(huán)節(jié)的滯緩將嚴(yán)重影響項(xiàng)目投入，甚至危及整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)情況。近年來(lái)，由于宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩所導(dǎo)致的財(cái)政收入減少、國(guó)家宏觀政策調(diào)控、政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和金融系統(tǒng)的控制力度加大，開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資成本不斷提升。據(jù)克而瑞研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)前融的平均利率提升至6%水平（40家典型房企融資利率的中位數(shù)在5.85%~6.50%區(qū)間），而一個(gè)完整的城市更新項(xiàng)目平均周期在6-8年，部分項(xiàng)目周期超過(guò)15年，動(dòng)輒百億的片區(qū)更新項(xiàng)目需要損耗大量的融資成本。與此同時(shí)針對(duì)前融難題，多地成立城市更新基金實(shí)際落地情況并不理想。

此外，監(jiān)管部門(mén)相繼出臺(tái)《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》、《關(guān)于在城鄉(xiāng)建設(shè)中加強(qiáng)歷史文化保護(hù)傳承的意見(jiàn)》、《關(guān)于加強(qiáng)超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知》等文件，城市更新社會(huì)利益得到強(qiáng)化的同時(shí)，一定程度影響企業(yè)的財(cái)務(wù)平衡測(cè)算。無(wú)法將賬算平，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)參與城市更新項(xiàng)目的積極性與意愿有所降低。

克而瑞城更中心基于政府、企業(yè)調(diào)研和過(guò)往案例總結(jié)，將問(wèn)題總結(jié)為以下三方面，并針對(duì)性提出改進(jìn)建議。

1.政企訴求不匹配導(dǎo)致的成本攀升。

從供需兩端來(lái)看，城市更新的需求方是社會(huì)，最終落到政府。產(chǎn)品供給需要依賴開(kāi)發(fā)企業(yè)。從當(dāng)前節(jié)點(diǎn)來(lái)看，由于政府為了增強(qiáng)城市更新項(xiàng)目的整體社會(huì)效益，通過(guò)立法、制度管控等強(qiáng)話語(yǔ)權(quán)措施，打破供需的平衡關(guān)系，使得城市更新呈現(xiàn)出一種低市場(chǎng)化特征。在此情況下，量化標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建緩慢，城市更新項(xiàng)目普遍是一案一議。政企對(duì)于項(xiàng)目的補(bǔ)償難以達(dá)成一致，導(dǎo)致城市更新項(xiàng)目普遍面臨長(zhǎng)周期的難題。增強(qiáng)政企訴求趨同的有效方式是政府落實(shí)全生命周期監(jiān)管，并借助地方性國(guó)企，以股權(quán)等多種形式深度介入到更新項(xiàng)目，共擔(dān)成本，共享收益。

2.城市更新身份難認(rèn)定。

克而瑞城市更新數(shù)據(jù)庫(kù)搭建過(guò)程中，市場(chǎng)面臨城市更新項(xiàng)目難界定的問(wèn)題。除深圳劃定城市更新單元出臺(tái)城市更新計(jì)劃；廣州標(biāo)圖建庫(kù)、出臺(tái)三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃外，并沒(méi)有官方、標(biāo)準(zhǔn)化的項(xiàng)目認(rèn)定過(guò)程。即使是發(fā)生在城市更新單元和三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃劃定的范圍內(nèi)項(xiàng)目，其本質(zhì)依舊可以是傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目。因此對(duì)于城市更新項(xiàng)目如何認(rèn)定，以及采取何種標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定的需求迫切。我們建議：若是以組合地塊出讓形式入市的地塊，根據(jù)規(guī)劃要求，項(xiàng)目發(fā)生在城市更新單元?jiǎng)澏ǚ秶鷥?nèi)，后續(xù)自持運(yùn)營(yíng)部分超過(guò)一定比例（30%待定）的項(xiàng)目方可認(rèn)定為城市更新項(xiàng)目，以奠定后續(xù)進(jìn)一步出臺(tái)配套政策的基礎(chǔ)。

3.配套制度跟進(jìn)緩慢。

城市更新與傳統(tǒng)地產(chǎn)兩種類型的“商品”提供方都是開(kāi)發(fā)企業(yè)。如果城市更新沒(méi)有足夠激勵(lì)機(jī)制和政策配套，開(kāi)發(fā)商會(huì)無(wú)意愿去參與一個(gè)未知風(fēng)險(xiǎn)高且收益無(wú)法把握的更新項(xiàng)目。而從目前城市更新項(xiàng)目的配套政策上，補(bǔ)償層面若依舊停留在容積率補(bǔ)償、放開(kāi)住宅限價(jià)、異地平衡等房地產(chǎn)友好型的政策彈性空間貼補(bǔ)城市更新的賬面缺口，其本質(zhì)仍是“傳統(tǒng)地產(chǎn)+城市更新”的邏輯，并不利于由傳統(tǒng)地產(chǎn)向城市更新過(guò)渡。在明確城市更新項(xiàng)目身份認(rèn)定的前提下，建議釋放政策紅利，針對(duì)城市更新項(xiàng)目加大補(bǔ)償力度，加快提升城市更新的市場(chǎng)成熟度。

四、結(jié)語(yǔ)

無(wú)論是體現(xiàn)“人民城市人民建”的煙火氣，還是促進(jìn)土地高質(zhì)量利用和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，城市更新事業(yè)越來(lái)越有必要，也必將與城市命運(yùn)緊密聯(lián)系起來(lái)，成為一個(gè)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的階段性特征，“勢(shì)”不可擋。但中西方稅制的根本性差異，使得享受城市更新帶來(lái)利好的人群，并不需要為增值的物業(yè)和享受更好的公共服務(wù)支出更高的稅負(fù)，城市更新的社會(huì)紅利會(huì)以片狀釋放，輻射范圍有限。因此如何擴(kuò)大收益人群，縮小貧富差距，城市更新事業(yè)，路阻且長(zhǎng)。

對(duì)于企業(yè)而言，如廈門(mén)大學(xué)教授趙燕菁所言：“城市建設(shè)和運(yùn)營(yíng)兩個(gè)階段最大的差別，是第一階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是為城市重資產(chǎn)投入提供融資；而在第二階段中城市已經(jīng)建成，產(chǎn)權(quán)分布在不同社會(huì)主體，融資需求減弱，城市進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段�！币欢�線城市政府進(jìn)行城市更新工作的重點(diǎn)將逐步轉(zhuǎn)移到運(yùn)營(yíng)上，通過(guò)在城市更新立法、流程制度規(guī)范、實(shí)施準(zhǔn)則，用地出讓時(shí)要求商辦自持、提升公建配套比例，以及由地方性國(guó)企主導(dǎo)，引入民主參與機(jī)制，全流程監(jiān)管的模式，將城市更新的主導(dǎo)權(quán)進(jìn)一步收回手中。開(kāi)發(fā)企業(yè)需要盡快完成角色轉(zhuǎn)換，成為資源集成的服務(wù)商，深度參與到新一輪的城市發(fā)展進(jìn)程中去。

本文基于克而瑞城更中心研究成果整理，并參考如下文獻(xiàn)：

1.《趙燕菁：城市更新從“建設(shè)時(shí)代”到“運(yùn)營(yíng)時(shí)代”》，城市更新政策庫(kù)

2.《（城市更新）政府主導(dǎo)的棚改與開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的舊改有什么區(qū)別》，深圳城市更新

3.《各地城市更新流程及政策保障梳理》，馬一楠

4.《深度分析上海市城市更新條例》，知乎-牧詩(shī)