房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，預(yù)期與行業(yè)信心降低，給外資加速布局中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。

10月17日，國(guó)際知名的新加坡房企凱德集團(tuán)以底價(jià)20.37億元成功拍下位于北京CBD的博瑞大廈。此番拍賣(mài)，只有凱德一家報(bào)名，最終成交價(jià)僅為評(píng)估價(jià)七折。

最近兩年，凱德在中國(guó)市場(chǎng)的投資力度明顯加大，不僅在土地市場(chǎng)露面，還首次布局國(guó)內(nèi)的物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域。

在業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)，這是外資加速布局中國(guó)的一個(gè)縮影。目前，以凱德、貝萊德、大和房屋、鐵獅門(mén)等為代表的外資企業(yè)均加速進(jìn)軍國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，一線(xiàn)城市核心地段運(yùn)營(yíng)中的物業(yè)受的格外關(guān)注，其中有多家外資投資規(guī)模達(dá)到了10億元以上。

IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，外資加大在中國(guó)投資力度，其直接目的是把握行業(yè)周期底部，以賺取周期性差價(jià)。對(duì)緩解中國(guó)房企流動(dòng)性壓力略有益處。

外交學(xué)院國(guó)際經(jīng)濟(jì)學(xué)院國(guó)際金融系副主任、副教授郭宏宇則認(rèn)為，在追求差價(jià)以外，外資加速在中國(guó)布局，主因是經(jīng)濟(jì)前景較好，通過(guò)投資可以在股市上獲得較高增值收益，從而對(duì)沖歐、美風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到避險(xiǎn)目的。因?yàn)椴粫?huì)影響中國(guó)房地產(chǎn)及金融市場(chǎng)穩(wěn)定。

一家報(bào)名，法拍“抄底”

北京CBD商務(wù)區(qū)是國(guó)內(nèi)眾多金融、保險(xiǎn)、地產(chǎn)、網(wǎng)絡(luò)等企業(yè)總部所在地。位于北京CBD商務(wù)區(qū)與燕莎商圈之間的博瑞大廈，總建筑面積8萬(wàn)平方米，包括甲級(jí)寫(xiě)字樓和商業(yè)配套，B2F-B4F為停車(chē)場(chǎng)，B1F-3F為商業(yè)，4F-25F為寫(xiě)字樓。

媒體報(bào)道稱(chēng)，博瑞大廈原名北京特爾特國(guó)際傳媒大廈，屬于北京特爾特物業(yè)發(fā)展有限公司名下資產(chǎn)。拍賣(mài)前，博瑞大廈債權(quán)人為廈門(mén)國(guó)際銀行。此前該銀行試圖通過(guò)市場(chǎng)化方式退出但始終無(wú)果，最終選擇降價(jià)法拍。

京東法拍網(wǎng)顯示，在10月17日博瑞大廈拍賣(mài)中，有萬(wàn)余人線(xiàn)上圍觀，但僅有一家公司報(bào)名。最終博瑞大廈以底價(jià)20.37億元價(jià)格成功拍賣(mài)，相較于評(píng)估價(jià)29.1億元，最終的成交價(jià)僅相當(dāng)于評(píng)估價(jià)7折，總價(jià)相差8.73億元。

最終的競(jìng)買(mǎi)人為北京拾捌時(shí)宜企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司。天眼查顯示，該公司成立于2022年9月29日，由凱德（中國(guó)）商用有限公司持股100%，注冊(cè)資本為100萬(wàn)元人民幣。

業(yè)內(nèi)分析指出，博瑞大廈無(wú)人競(jìng)爭(zhēng)，底價(jià)成交與當(dāng)前大宗交易市場(chǎng)不活躍有關(guān)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體蕭條背景下，這些物業(yè)持有人往往希望加速變現(xiàn)，但潛在買(mǎi)家并不多且十分謹(jǐn)慎。

柏文喜則評(píng)價(jià)稱(chēng)：“凱德此番交易系把握行業(yè)周期底部，趁低吸納以?xún)?yōu)化資產(chǎn)配置的投資行為�！�

單就買(mǎi)家而言，作為一家多元化房地產(chǎn)集團(tuán)，中國(guó)歷來(lái)是凱德集團(tuán)戰(zhàn)略布局的重點(diǎn)區(qū)域，特別是在最近兩年，凱德在中國(guó)的投資力度明顯加大，投資區(qū)域涉及多個(gè)核心一二線(xiàn)城市，投資領(lǐng)域除公開(kāi)的土地市場(chǎng)，還首次進(jìn)入了中國(guó)的物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域。

今年3月底，凱德集團(tuán)旗下的凱德置地以11.75億元在成都拿下一宗住宅地塊，同一天還在武漢以23.1億元競(jìng)得一宗地。

更早前的2021年10月，凱德投資旗下的凱德中國(guó)信托（“CLCT”）還以16.81億元收購(gòu)了位于上海、昆山、武漢和成都的4項(xiàng)物流資產(chǎn)。同年4月，凱德集團(tuán)以36.6億元收購(gòu)一個(gè)位于上海市的數(shù)據(jù)中心園區(qū)，系凱德在中國(guó)首個(gè)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目。

外資審慎投資，避險(xiǎn)情緒濃厚

在更大范圍內(nèi)，凱德的投資動(dòng)作，是外資加速布局中國(guó)的一個(gè)縮影。

近兩年以來(lái)，包括凱德、貝萊德、大和房屋、易商紅木、鐵獅門(mén)、凱德、博楓等外資企業(yè)在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)加速布局。外資的“投資軌跡”也從收購(gòu)北上廣深寫(xiě)字樓擴(kuò)大到商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、工業(yè)與物流地產(chǎn)、城市更新、數(shù)據(jù)中心等類(lèi)型項(xiàng)目。

今年8月，全球最大另類(lèi)資產(chǎn)管理公司之一的博楓資產(chǎn)管理收購(gòu)了一處位于上海市五角場(chǎng)新江灣板塊的租賃住宅項(xiàng)目。今年2月份，亞洲知名不動(dòng)產(chǎn)管理公司易商紅木集團(tuán)宣布與一家機(jī)構(gòu)投資者合作收購(gòu)55萬(wàn)平方米的資產(chǎn)組合，該資產(chǎn)組合共有11個(gè)已竣工的物流及工業(yè)資產(chǎn)，集中于長(zhǎng)三角地區(qū)，覆蓋上海、昆山、蘇州、太倉(cāng)及杭州等地。該公司8月還收購(gòu)了上海張江生命科學(xué)研發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目。

去年，鐵獅門(mén)與新長(zhǎng)寧集團(tuán)耗資50.9億元拿下上海一地塊；日本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大和房屋也時(shí)隔多年在蘇州拿地；黑石集團(tuán)以50余億元接盤(pán)富力地產(chǎn)旗下的廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)綜合物流園。

“目前，國(guó)內(nèi)資產(chǎn)處于低估狀態(tài)，外資可以較低價(jià)格購(gòu)入未來(lái)會(huì)有較大升值概率的資產(chǎn)。從今年2月以來(lái)，多家外資公司都相繼投入了10億元以上的現(xiàn)金收購(gòu)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)資產(chǎn)，可以說(shuō)投資力度很大了。”星圖金融研究院研究員雒佑表示。

雖然投資力度加大，但柏文喜認(rèn)為，相較過(guò)去，今年外資對(duì)中國(guó)資產(chǎn)投資態(tài)度更加謹(jǐn)慎，投資形式除直接收購(gòu)物業(yè)外，還包括項(xiàng)目股權(quán)、REITs及債務(wù)等等。其投資目的是賺取周期性差價(jià)。客觀而言，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行與房企緩解流動(dòng)性壓力而言有一定幫助，但十分有限。

雖然外資“抄底”般的行為難逃投機(jī)意味，但郭宏宇則分析認(rèn)為，凱德等外資加速在中國(guó)的投資，本質(zhì)是跨國(guó)資本全球范圍內(nèi)避險(xiǎn)行為�！澳壳�，大型經(jīng)濟(jì)體中只有中國(guó)經(jīng)濟(jì)前景較好，外資在中國(guó)進(jìn)行大規(guī)模投資將會(huì)成為普遍行為，以實(shí)現(xiàn)對(duì)歐、美風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)沖。”

郭宏宇看到更深層問(wèn)題：“外資在中國(guó)的投資，面臨變現(xiàn)問(wèn)題。中國(guó)監(jiān)管部門(mén)不會(huì)允許外資以游資形式對(duì)中國(guó)金融市場(chǎng)造成沖擊。這就導(dǎo)致，外資只能選取對(duì)中國(guó)金融市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生直接沖擊又能快速變現(xiàn)的方式，主要方式是在國(guó)外的股票、基金市場(chǎng)求得估值增加，從而在不對(duì)中國(guó)資產(chǎn)拋售的情況下實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)。

郭宏宇說(shuō)，在這種變現(xiàn)思路下，以各類(lèi)資產(chǎn)管理基金等為代表的對(duì)估值高度敏感的投資主體對(duì)中國(guó)更為關(guān)注，其選取的資產(chǎn)主要是兩類(lèi)：一是容易在海外上市的資產(chǎn)，包括新能源、新材料、生物醫(yī)藥等等；二是具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，如商業(yè)地產(chǎn)，但并不會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行普遍投資。

“目前，外資對(duì)中國(guó)資產(chǎn)態(tài)度積極，但這一態(tài)度還受到美國(guó)股市監(jiān)管政策的影響，因?yàn)樽罱K這些資金是通過(guò)所投資資產(chǎn)在美國(guó)等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的股市增值來(lái)獲得收益的。對(duì)中國(guó)而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)中風(fēng)險(xiǎn)最大的主要是住宅地產(chǎn)，而外資更傾向于商業(yè)地產(chǎn)，這也就意味著外資加速布局中國(guó)，并不會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定�！惫�宏宇判斷。