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時間:2016-05-10 09:10來源: 作者: 點(diǎn)擊:次
論一:中國房價(jià)泡沫嚴(yán)重嗎?如果以房價(jià)收入比衡量,中國一線城市30~40倍的房價(jià)收入比全球罕見,美國次貸危機(jī)之前的房價(jià)收入比也不過5倍。如果按照房地產(chǎn)存量價(jià)值占GDP比重衡量,中國的比重已經(jīng)超過美國次貸危機(jī)和1997年亞洲金融危機(jī),與日本泡沫經(jīng)濟(jì)頂點(diǎn)接近。但別忘了中國房價(jià)泡沫的特殊性:首套房3成、二套房7成的首付比例也是全球最高之列,這意味著銀行抵御房價(jià)下跌能力很強(qiáng)。
論二:過去幾年為何房價(jià)越調(diào)越高?作為一種資產(chǎn),房價(jià)價(jià)格受供求關(guān)系影響,而高達(dá)200%的M2/GDP比例形成了巨大的投資需求,樓市成為吸納流動性的超級“池子”。中國的資本賬戶管制,加劇了這一局面。股市的無能,更使得房地產(chǎn)成為投資首選,進(jìn)入了“買-漲-再買-再漲”的上升通道。
論三:為何這次房價(jià)頂不住了?與前幾年相比,當(dāng)下的房地產(chǎn)供需格局并未發(fā)生顯著變化,貨幣依然超發(fā)、資本賬戶依然管制、股市依然無能。唯一變化的是房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈。自2010年以來,中央嚴(yán)格限制銀行向房地產(chǎn)開發(fā)提供貸款,這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)被迫從影子銀行融資,在不斷出臺限制性規(guī)定導(dǎo)致房地產(chǎn)市場凍結(jié)的情況下,過高的影子銀行融資成本使房地產(chǎn)企業(yè)不堪重負(fù)。這才是房地產(chǎn)企業(yè)被迫降價(jià)的真正原因。最近資金鏈斷裂的“寧波興潤置業(yè)”銀行貸款24億元、非法吸收公眾存款7億元。盡管房地產(chǎn)屬于高利潤行業(yè),但也難以長期承受20%-30%的影子銀行債務(wù)成本。
論四:房價(jià)會崩盤嗎?從全球經(jīng)驗(yàn)看,房地產(chǎn)價(jià)格極易形成泡沫,泡沫越大,就越脆弱。一旦形成負(fù)面預(yù)期,連鎖反應(yīng)就會出現(xiàn):
其一,幾乎所有的人都承認(rèn)房價(jià)太貴,因此大多數(shù)人會樂于看到房價(jià)下跌(多套房持有者畢竟是社會上的少數(shù)),并推遲購房計(jì)劃;
其二,過去十年房產(chǎn)牛市形成了驚人的炒房獲利者,拋售以保全利潤或是明智之舉;
其三,中央氣勢如虹的反腐風(fēng)暴,令官員急于脫手房產(chǎn),因?yàn)榉慨a(chǎn)屬于“顯性資產(chǎn)”。
早在2012年10月就提出,“房價(jià)應(yīng)該這樣調(diào)控:把貪官抓了,房子拍賣了,房價(jià)自然暴跌!”最近王石也承認(rèn)“反腐就是最大的調(diào)控”。因此,中央在推動房產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)等問題是不得不謹(jǐn)慎表態(tài)。
論五:政府希望房價(jià)下跌嗎?中央政府希望房價(jià)下跌,以緩解公眾對高房價(jià)的不滿情緒。地方政府顯然不希望房價(jià)下跌,因?yàn)橐话胱笥业牡胤截?cái)政收入來自于土地出讓金。樓市凍結(jié),對地方政府而言可是“斷奶”之痛。即使在前幾年中央不斷出臺“國x條”打壓房價(jià)之時,地方政府也是陽奉陰違、見招拆招,利益使然。當(dāng)然,無論中央還是地方政府,都不會希望房價(jià)崩盤。
論六:房價(jià)崩盤的后果有多嚴(yán)重?在大多數(shù)全球金融危機(jī)中,房價(jià)崩盤都是一個極其危險(xiǎn)的危機(jī)觸發(fā)器。1990年日本金融危機(jī)如此,1997年亞洲金融危機(jī)如此,2008年金融危機(jī)更是如此。這既源于房地產(chǎn)的巨大規(guī)模,也源于房地產(chǎn)與金融的串聯(lián)。在中國當(dāng)今的三大潛在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)(地方債務(wù)、房地產(chǎn)泡沫、影子銀行)中,房價(jià)泡沫處于核心位置:
1)信托公司約四分之三的資金,其余則來自銀行;
2)2013年,房地產(chǎn)完成固定資產(chǎn)投資占全國固定資產(chǎn)投資四分之一;
3)全國財(cái)政收入超過三成、地方財(cái)政收入50%以上來自房地產(chǎn);
4)全國信貸資金近三成及影子銀行資金四分之三流向房地產(chǎn)。盡管單純的房價(jià)下跌不至于引發(fā)金融危機(jī),但中國各種風(fēng)險(xiǎn)已陷入交織纏繞的兇險(xiǎn)局面(tooconnectedtofail)。
論七:大中小城市房價(jià)泡沫有何不同?目前房地產(chǎn)市場分化趨勢日趨明朗:越往基層的城市,房價(jià)下跌壓力越大。其一,小城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)簡單,地方政府更倚重房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。審計(jì)署2013年的審計(jì)表明,在省、市、縣、鄉(xiāng)四級政府中,2010年縣級政府占債務(wù)總額26.53%,至2013年6月已上升至28.18%。政府層級越低,政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)占比越高,截至2013年6月,全國省級、市級、縣級和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)占比分別為34.23%、66.44%、78.49%和84.18%,縣級和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府債務(wù)的剛性償付壓力很大。其二,小城市房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小,更難以從銀行、股市、信托獲得融資;其三,小城市最有購買力的人群(官員、富豪)通常都選擇去省會、京滬廣深、悉尼加州買房,購買力向大城市集中。
論八:政府該救市嗎?從公平角度出發(fā),政府不應(yīng)救市,因?yàn)榉績r(jià)下跌有利于弱勢群體。但問題在于,中國房價(jià)已經(jīng)錯過了平穩(wěn)下跌的機(jī)會窗,目前的下跌很可能是不跌則已、一跌驚人,帶來系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)甚至金融危機(jī)。政府應(yīng)該及早出手,穩(wěn)定預(yù)期,防止崩盤。一旦房地產(chǎn)崩盤,經(jīng)濟(jì)全盤皆亂,三中全會改革的推進(jìn)也將失去有利的經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境。
論九:如何救市?由于自身利益與房地產(chǎn)休戚相關(guān),地方政府不待中央發(fā)令已經(jīng)開始救市:安徽銅陵:放寬公積金貸款條件、購房獲補(bǔ)貼;廣西南寧:廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍家庭政策在南寧市購房;江蘇無錫:在無錫市購買成套商品住宅達(dá)60平方米以上,且在本市有穩(wěn)定工作的人員,準(zhǔn)予落戶……更多敬請期待。但這些措施效果有限,在普遍看空的大趨勢下,難以扭轉(zhuǎn)社會預(yù)期。問題的關(guān)鍵依然在于房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈困局。 論十:接下來會發(fā)生什么?那些預(yù)言中國經(jīng)濟(jì)、金融危機(jī)的人屢屢落空,關(guān)鍵在于他們習(xí)慣性忽視中國政府的力量。政府既有意愿、也有能力做出干預(yù)。首先,中國政府極其關(guān)注社會穩(wěn)定,不會容忍事情演變到全國性危機(jī)進(jìn)而不可收拾的程度;其次,中國的政府具有拋開法律程序而快速行動的能力,這與發(fā)達(dá)國家形成鮮明對比。這種能力不利于創(chuàng)新,但應(yīng)對危機(jī)卻是有效的?梢灶A(yù)期以下演變階段:
1)地方政府第一輪救市:以減少過去幾年出臺的限制性規(guī)定(例如限購令)為主;
2)地方政府第二輪救市:加大救市力度,給予購房者稅費(fèi)減免的激勵(過去就這么做過);
3)中央政府開展第三輪救市:降低銀行存款準(zhǔn)備金,放寬銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的限制。