第一太平戴維斯華西區(qū)項(xiàng)目開發(fā)及顧問部高級(jí)助理董事 羅元均

隨著人們生活水平的提高，高科技的發(fā)展應(yīng)用將人們帶入到互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，進(jìn)而產(chǎn)生智慧城市，并帶動(dòng)一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

相較于傳統(tǒng)城市的發(fā)展，智慧城市的規(guī)劃更依賴大數(shù)據(jù)分析和互聯(lián)網(wǎng)的貫通，智能化也成為不少城市新的發(fā)展規(guī)劃方向。在房地產(chǎn)行業(yè)，最直接的體現(xiàn)便是智慧城市綜合體的開發(fā)。

上周五，在第一太平戴維斯舉辦的綠色、智慧和低碳城市的規(guī)劃論壇中，房觀察智庫(kù)專家、第一太平戴維斯華西區(qū)項(xiàng)目開發(fā)及顧問部高級(jí)助理董事羅元均針對(duì)智慧城市發(fā)表演講。會(huì)后，房觀察與羅元均深入探討關(guān)于智慧城市與智慧城市綜合體的發(fā)展規(guī)劃。

Q：傳統(tǒng)城市與智慧城市的區(qū)別?

羅元均：一般來說，“傳統(tǒng)城市”關(guān)注的是硬件設(shè)施水平，但伴隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化和服務(wù)性經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)，可持續(xù)性發(fā)展方面的挑戰(zhàn)和威脅以及互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等信息通信技術(shù)能力大幅提升。“智慧城市”作為一種戰(zhàn)略被提出，我們期望將更多新技術(shù)用于構(gòu)成城市的核心系統(tǒng)中，實(shí)現(xiàn)對(duì)其的感知和互聯(lián)互通，變成對(duì)城市和人的生活、教育、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等城市能力增長(zhǎng)的推動(dòng)力。因而不再是單純關(guān)注硬件設(shè)施，而是要更有效、更聰明地把硬件配套做好，實(shí)現(xiàn)硬件基礎(chǔ)智慧管理，要提高居民生活水平，要通過社區(qū)活動(dòng)、智慧分享來實(shí)現(xiàn)知識(shí)的流動(dòng)。

智慧城市的應(yīng)用范圍廣泛，比如智慧公共服務(wù)，智慧交通，智慧安居服務(wù)，智慧教育文化服務(wù)，智慧健康保障體系建設(shè)，其中與房地產(chǎn)密切相關(guān)的是智慧城市綜合體的發(fā)展。

Q：智慧城市的應(yīng)用范圍廣泛，其中和房地產(chǎn)密切相關(guān)的是智慧城市綜合體的發(fā)展。什么是智慧城市綜合體?

羅元均：智慧城市綜合體基本上我認(rèn)為需要關(guān)注三方面要素，一是設(shè)計(jì)、材料和應(yīng)用，面對(duì)空氣污染，寫字樓在綠色生態(tài)方面也有了新發(fā)展，比如說配置帶殺菌除塵功能的空氣過濾系統(tǒng)，能有效降低PM2.5含量;通風(fēng)系統(tǒng)的使用，改善室內(nèi)空氣條件;以及對(duì)于新建寫字樓項(xiàng)目而言，在空調(diào)系統(tǒng)中增加PM2.5過濾系統(tǒng)，成本并不高，后期運(yùn)營(yíng)成本增加也不會(huì)超過10%。如果在現(xiàn)有辦公室里加裝空氣處理裝置，成本約在100-200元每平米。相對(duì)不高的成本增加，結(jié)果是大大提高了辦公環(huán)境的舒適感，這對(duì)于員工和公司來說都很有吸引力;二是大數(shù)據(jù)分析，精細(xì)化管理;三是智能體驗(yàn)。

Q：目前我們能夠看到的綜合體，它的智慧體現(xiàn)在哪些方面?

羅元均：智慧商業(yè)的點(diǎn)很多，各種app的使用，如商場(chǎng)推廣微信、app訂餐、app商場(chǎng)導(dǎo)航、智能停車導(dǎo)航等。但此處著重提到兩個(gè)點(diǎn)，一個(gè)是通過大數(shù)據(jù)分析，實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)對(duì)商家以及消費(fèi)群體的精細(xì)化管理。收集包括銷售額、客流、客單價(jià)、提袋率在內(nèi)的商家經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。

通過大數(shù)據(jù)平臺(tái)對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行全面深入分析，對(duì)商戶進(jìn)行分類，得到重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)扶持商戶名單。從而可以針對(duì)重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)扶持商戶，采取針對(duì)性地運(yùn)營(yíng)扶持措施。

舉個(gè)例子，朝陽大悅城就非常巧妙地用數(shù)據(jù)做營(yíng)銷。它們應(yīng)用POS系統(tǒng)、CRM系統(tǒng)、微信微生活卡和實(shí)體會(huì)員卡、消費(fèi)者問卷等方式收集數(shù)據(jù)。因?yàn)殇N售額與車流變化有92%的關(guān)系度，所以它們分析車流數(shù)據(jù)，進(jìn)行停車場(chǎng)整改，吸引駕車客戶。通過客流統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)綜合分析，改善動(dòng)線、拉動(dòng)銷售。另外一點(diǎn)就是結(jié)合商業(yè)向體驗(yàn)式商業(yè)發(fā)展，逐漸融入智能化的東西，發(fā)展智能體驗(yàn)式商業(yè)，成為商業(yè)的一大吸引力。

Q：成都的智慧城市綜合體發(fā)展情況如何?

羅元均：在成都，在我們接觸和服務(wù)的一些客戶里，他們對(duì)智慧城市理念以及智慧城市綜合體概念有一些初步的感知。比如他們會(huì)對(duì)如何更好地應(yīng)用大數(shù)據(jù)、實(shí)現(xiàn)商業(yè)精細(xì)化管理，精準(zhǔn)判斷項(xiàng)目未來發(fā)展的走勢(shì)非常感興趣。智慧城市綜合體倡導(dǎo)的一體化集成管理，如何能節(jié)省成本這也是開發(fā)商感興趣的。

總的來說，智慧城市綜合體未來發(fā)展建設(shè)更為關(guān)注人，以人為本是智慧綜合體的核心。利用是新一代信息技術(shù)支撐、知識(shí)社會(huì)創(chuàng)新環(huán)境下的城市形態(tài)，通過新一代信息技術(shù)支撐實(shí)現(xiàn)全面透徹感知、寬帶泛在互聯(lián)、智能融合應(yīng)用，推動(dòng)以用戶創(chuàng)新、開放創(chuàng)新、大眾創(chuàng)新、協(xié)同創(chuàng)新為特征的以人為本的可持續(xù)創(chuàng)新綜合體。

智慧城市

19世紀(jì)末，埃比尼澤·霍華德提出“田園城市”概念，關(guān)注人與自然的關(guān)系，成為早期的現(xiàn)代城市規(guī)劃雛形。20世紀(jì)末70、80年代，由于城市污染日益嚴(yán)重，人們開始思考城市的可持續(xù)發(fā)展，低碳、生態(tài)城市理念被提出。2008年，世界金融危機(jī)爆發(fā)后，為了尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，智慧城市發(fā)展理念正式被提出。到2012年，國(guó)內(nèi)開始大力實(shí)施智慧城市建設(shè)，并列入國(guó)家戰(zhàn)略，智慧城市迎來重大發(fā)展機(jī)遇。