獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家 杜猛

“我仍然堅(jiān)持鬼城論。我是按照看到的實(shí)際市場表現(xiàn)情況來說話。經(jīng)濟(jì)形勢不好，使得鬼城頻現(xiàn)。”以“鬼城論”著稱的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜猛在接受采訪時(shí)表示。

“以前的鬼城，房子蓋了，賣出去了，但沒人住，比如威海、乳山。這樣的鬼城，對于一個(gè)社會來說，風(fēng)險(xiǎn)大，成本大，社會財(cái)富浪費(fèi)極大，單一模式的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)極高。現(xiàn)在的鬼城，干脆就賣不出去，比如鄂爾多斯。我們在城市建設(shè)的過程中，建造了一個(gè)個(gè)鬼城，最終使得資源被極大浪費(fèi)和積壓，這也是一種成本，叫做沉沒成本。在目前，全國大概有40萬億元沉沒成本，按10%利息算，這40萬億元每年的利息就是4萬億元。”杜猛分析道。

Q：對未來房地產(chǎn)市場發(fā)展前景如何看?

杜猛：未來5年，中國房地產(chǎn)市場將是“冰火兩重天”。房地產(chǎn)市場發(fā)展會減弱，開發(fā)投資會分散，價(jià)格會嚴(yán)重分化，區(qū)域性變化會更強(qiáng)。談房地產(chǎn)不談區(qū)域性是錯(cuò)誤的。我個(gè)人期待房地產(chǎn)市場越來越好，但客觀現(xiàn)實(shí)不是，絕大部分房地產(chǎn)市場表現(xiàn)都不會太好。

Q：你所堅(jiān)持的“鬼城論”會持續(xù)多久?

杜猛：中國鬼城狀況會持續(xù)20年。即便，空置率也非常高，尤其是高端住宅。隨著房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量越來越多，個(gè)人投資越來越少，住的人也會越來越少。同時(shí)，人口向大城市聚集的數(shù)量越來越多，從小城市疏散的越來越多。

Q：中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求。農(nóng)民工進(jìn)城買房對去庫存的作用有多大?全面放開二孩政策對拉動住房需求的作用又有多大?

杜猛：依靠農(nóng)民工資金來解決房地產(chǎn)庫存問題純屬政府一廂情愿。農(nóng)民工能買得起房子的已經(jīng)買了，買不起的靠政府的些許補(bǔ)貼還是買不起。而且農(nóng)民工數(shù)量越來越少。把去庫存責(zé)任交給農(nóng)民工，個(gè)人認(rèn)為不是最優(yōu)的思維方式。要去庫存就應(yīng)該減少流通稅，購房中間稅還是太多，要么政府讓利要么開發(fā)商讓利，如果銀行、政府、開發(fā)商都不愿意讓利�，F(xiàn)在想讓農(nóng)民工讓利，思路會與實(shí)際偏離。

全面放開二孩政策，也解決不了現(xiàn)在商品房高庫存問題。短期能讓房地產(chǎn)市場不出現(xiàn)大幅下降，但20年以后中國住房需求肯定大幅下降，房子太多而人少了。

Q：對于準(zhǔn)備在一線城市投資購房的人們有何建議?

杜猛：有5個(gè)購房原則需要注意：買近不買遠(yuǎn)，買舊不買新，買小不買大，買低不買高，買住宅不買商住。

解釋起來就是，買市區(qū)的交通便利的房子而不買交通不便的郊區(qū)房;買二手房而不買新房，是因?yàn)橐痪�城市近兩年所拍地塊地價(jià)非常高，導(dǎo)致房價(jià)也很高，不如買價(jià)格相對合適的二手房保險(xiǎn);買面積小的房子而不買面積大的房子;買價(jià)格低的房子而不買高價(jià)房，北京高端住宅空置率其實(shí)已經(jīng)非常高;買70年產(chǎn)權(quán)的住宅而不買僅50年產(chǎn)權(quán)的商住房。