獨立經(jīng)濟學(xué)家 馬光遠

在中國房地產(chǎn)的歷史上，今年是名副其實的“地王”之年，“地王”之多，之頻繁，實屬罕見。截止5月底，全國共出現(xiàn)了152個地王(2015年全年只有95宗)。今年無論是“地王”產(chǎn)生的數(shù)量，還是“地王”的溢價率，在中國房地產(chǎn)的歷史上都無出其右。

為什么會出現(xiàn)“地王”?有人認為，除了貨幣因素和房地產(chǎn)政策的刺激，從土地的基本面看，中國屬于土地比較稀缺的國家，特別是一二線城市的土地稀缺，是導(dǎo)致大家“搶地”的主要原因。

這話聽起來似乎很合理，的確，中國這么多人，人均擁有的土地面積差不多是世界平均水平的30%。但是，無論從現(xiàn)實，還是從經(jīng)濟學(xué)的角度看，不管一個國家的人均土地面積有多少，從來都不缺少蓋房子的土地。中華民族5000多年，從來沒有聽說蓋房子缺過土地。

以色列的國土狀況極其惡劣，大部分的土地都被沙漠覆蓋，但從沒聽說這個國家缺少蓋房子的地。更令人驚嘆的是，在以色列的不毛之地上，卻成長出全球最發(fā)達的農(nóng)產(chǎn)品和先進的農(nóng)業(yè)體系。與之相反，俄羅斯公認的土地廣闊而肥沃，但相對于土地貧瘠的以色列，俄羅斯的農(nóng)業(yè)非常落后。

諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主阿瑪?shù)賮?bull;森對饑荒有最權(quán)威的研究，他的基本結(jié)論是：

饑荒不是一個氣候現(xiàn)象，而是一種制度現(xiàn)象，因為他發(fā)現(xiàn)，民主國家從來沒有遭受過大規(guī)模的饑荒。大饑荒并非由于食物短缺，而是由于權(quán)利被剝奪。

中國人均占有的土地面積盡管只有全球平均水平的30%，但如果從蓋房子的角度而言，近14億人口，即使全部生活在城市，蓋房子的土地也是綽綽有余。簡單地算一筆賬：按照三口之家，平均每套房子100平，容積率按照3計算，中國需要多少土地來蓋房子?只需要不到5萬平方公里，占中國960萬平方公里面積的比例遠遠低于1%!

以土地價格驚人的為例，北京是公認的土地稀缺的地方，北京目前總?cè)丝跒?170萬，土地面積1.64萬平方公里，按每戶三口、每套房子面積100平方米、容積率2.5計算，解決全部北京常住人口的住房，所需土地面積不到北京的2%。既然如此，為什么各大城市土地顯得如此昂貴和短缺?原因很簡單，這和土地面積大小無關(guān)，而是土地制度造成的。

在筆者看來，目前土地供應(yīng)短缺的根本原因不是土地真的稀少，而基本是人為設(shè)置的不合理的土地制度導(dǎo)致的結(jié)果：

1、壟斷

地方政府對土地一級市場的壟斷。在70年的土地使用期限下，為了追求土地價值的最大化，不但采用了可能產(chǎn)生高價土地的“招拍賣”制度，而且人為控制賣地的時間，控制土地供應(yīng)的規(guī)模，土地的供應(yīng)并沒有隨著建設(shè)用地而相應(yīng)增加，反而為了拍出高價而肆意調(diào)控拍賣土地的時間。筆者在之前的文章中寫過，由于土地一級市場完全控制在地方政府手中，什么時候出讓土地，出讓多少土地，出讓哪一塊土地，都是地方政府說了算。

2、浪費

土地資源浪費嚴重。一方面是人均土地面積低于全球平均水平;另一方面，在土地使用上，違背基本國情。開發(fā)商為了收益最大化，盡可能的開發(fā)別墅或者大戶型的高檔住宅。但高檔別墅、大戶型的住宅意味著單位土地能夠滿足的居住人口非常之少。

3、類別

各種人為制造出來的不同土地的類別，更進一步造成土地的短缺�？纯幢本┱贾�大片土地的很多單位，看看各地不斷新劃出的開發(fā)區(qū)以及大學(xué)城。這些工業(yè)及商業(yè)用地因為非常便宜，地方政府在規(guī)劃的時候盡量多規(guī)劃，導(dǎo)致了土地的更加緊張，從而擠壓了住宅用地的空間。

以上三點可以簡單證明，盡管我國土地供應(yīng)總體緊張是不爭的事實，但我們總比以色列、日本好吧。如果規(guī)劃合理，并且確定一個符合國情的用地制度，至少就滿足居住建設(shè)而言，土地是不可能短缺如現(xiàn)在一樣。目前的土地短缺，絕大部分是人為造成的，是各種力量博弈的結(jié)果，而犧牲掉的，就是普通民眾基本居住權(quán)的滿足。

當(dāng)下土地價格不合理的根本原因是地方政府壟斷了土地的供應(yīng)，并通過人為調(diào)節(jié)供地節(jié)奏追求地價最大化。因此，抑制不合理的高地價，需要更多制度層面的努力。國土資源部應(yīng)該制定一個統(tǒng)一的游戲規(guī)則，并在全國建立更多的土地交易中心，使得各地的土地交易和股票交易一樣日�；�，而不是集中拍賣。同時對具體地段的地價設(shè)定上限，如果買賣價格超過上限，應(yīng)該對開發(fā)商直接征收暴利稅，避免人為操縱地價。

比如土地使用期限可以提高至150年，允許剩余期限進入土地市場進行交易;同時，應(yīng)該在全國建立更多的土地交易市場，讓土地交易經(jīng)�；�，不再人為制造短缺;特別是，考慮到未來城鎮(zhèn)化的建設(shè)需要，農(nóng)村宅基地必須盡快允許合法交易，并推動小產(chǎn)權(quán)房的合法化進程，這樣可以大大緩解土地供應(yīng)短缺的現(xiàn)狀。

回到“地王”的問題，今年為什么出了那么多的“地王”，是上海的土地少嗎?不是土地本身少，而是人為減少了供應(yīng)。根據(jù)《勞動報》報道，今年上海土地供應(yīng)量創(chuàng)五年來新低：

2016年第1季度，上海土地市場供應(yīng)面積(不包括工業(yè)用地)僅42.48公頃，比去年同期下降67.43%，為五年來最低值。其中住宅供應(yīng)面積分別為27.15公頃，比去年同期下滑72.39%。受供應(yīng)回落影響，成交量也創(chuàng)新低，2016年第1季度，土地成交面積63.49公頃，比去年同期下滑61.80%。

事實上，在過去三年，上海土地供應(yīng)每年都在減少，而且每年幾乎都完不成供地計劃。上海其實不缺地，但在土地供應(yīng)大幅度減少的情況下，開發(fā)商只能哄搶有限的供應(yīng)。上海住建部門負責(zé)人顧金山曾經(jīng)表示， 2016年上海商品房土地供應(yīng)量比去年提高了169公頃。但前五個月，供地僅占全年計劃的15%，這種人為制造短缺的情況下，不出“地王”倒是奇怪了。