編者按：樓價(jià)的走勢(shì)一直是各界人士預(yù)測(cè)的焦點(diǎn)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)2012年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)明確表示“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，隨后北京、上海、廣州、深圳等11個(gè)大中城市相繼宣布樓市調(diào)控政策將延續(xù)，面對(duì)可能持續(xù)從緊的調(diào)控政策，房?jī)r(jià)走勢(shì)何去何從？房地產(chǎn)中介在寒冬中能否生存？各地開(kāi)發(fā)商又是否將陷入生死戰(zhàn)？

　　房地產(chǎn)促銷(xiāo)四處開(kāi)花 電商時(shí)代或到來(lái)

　　限購(gòu)一年，住宅市場(chǎng)主導(dǎo)權(quán)終于從賣(mài)方轉(zhuǎn)向了買(mǎi)方�！敖鹁陪y十”的消散，磨折了開(kāi)發(fā)商的信心，卻成全了購(gòu)房者觀望的態(tài)度。自龍湖在上海率先打開(kāi)降價(jià)大門(mén)，就開(kāi)始了這一輪以龍頭房企為代表的促銷(xiāo)降價(jià)潮。

　　降價(jià)補(bǔ)差價(jià)、溢價(jià)回購(gòu)樓盤(pán)、零首付、送分期、無(wú)理由退房/回購(gòu)、買(mǎi)房送車(chē)等等促銷(xiāo)花樣頻出。其中，最具代表的就是綠地集團(tuán)，9月18日在北京開(kāi)盤(pán)的花都嘉園項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)三個(gè)月，簽約成交率卻僅為13.82%。時(shí)間走入年底，終于撐不住的綠地花都嘉園項(xiàng)目，僅在半個(gè)月內(nèi)就推出兩輪促銷(xiāo)手段：先是推出20套特價(jià)房，特價(jià)房?jī)?yōu)惠2萬(wàn)抵12萬(wàn)；隨即，該項(xiàng)目又推出代還房貸計(jì)劃。

　　除去傳統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售外，2011年風(fēng)頭最勁的銷(xiāo)售方式就是由潘石屹(微博)推動(dòng)的網(wǎng)上售房模式。潘石屹不僅剝離了自己的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，聯(lián)合多家房地產(chǎn)代理商開(kāi)始了房地產(chǎn)銷(xiāo)售的電子商務(wù)時(shí)代。2011年底，20家房地產(chǎn)商組成聯(lián)盟，網(wǎng)上銷(xiāo)售百套房產(chǎn)。除此之外，淘寶網(wǎng)(微博)還于“雙十二”（2012年12月12日）推出了五折“秒殺”。

　　點(diǎn)評(píng)：鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，2011年樓市調(diào)控走入“白熱化”。在其看來(lái)，在房地產(chǎn)信貸收緊的背景下，新建商品房住宅成交價(jià)格逐漸走低。四季度價(jià)格回落，拐點(diǎn)凸顯。目前，限購(gòu)最嚴(yán)的北京項(xiàng)目降價(jià)已經(jīng)從大房企向小房企蔓延，全面降價(jià)時(shí)代或?qū)��?lái)臨。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)已經(jīng)從“猶抱琵琶半遮面”的狀態(tài)轉(zhuǎn)向落落大方的叫賣(mài)。

　　彼時(shí)，公開(kāi)預(yù)言“用不了幾年，你的房子如果不上網(wǎng)就沒(méi)人要”的潘石屹，隨即陷入了上海銷(xiāo)售“欠薪門(mén)”一事之中。未來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售走向公開(kāi)之余，存在其中的規(guī)范性與責(zé)任感等諸多問(wèn)題，也應(yīng)隨之完善。

　　易居中國(guó)的楊紅旭認(rèn)為，網(wǎng)絡(luò)也在改變房屋交易這樣的“大塊頭”游戲規(guī)則。當(dāng)前主要四家房產(chǎn)電商：EJU平臺(tái)，淘寶房產(chǎn)、搜狐E購(gòu)房以及搜房網(wǎng)，“看成中國(guó)房產(chǎn)電商界‘四大才子’”，2012年將有越來(lái)越多的相關(guān)方，享受電商帶來(lái)的便利與實(shí)惠。(謝 靜)

　　政策從步步加碼逐漸走向執(zhí)行和觀望

　　房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”確立之初，同時(shí)傳出來(lái)的聲音就是政策將逐漸走向松動(dòng)。彼時(shí)，包括券商、研究機(jī)構(gòu)等諸多專(zhuān)家，均紛紛預(yù)測(cè)，住宅市場(chǎng)將會(huì)在今年的上半年之前度過(guò)最艱難的時(shí)期。不過(guò)，調(diào)控之手不會(huì)再緊緊的扼住開(kāi)發(fā)商的喉嚨，而逐漸走向放松。來(lái)自人大的報(bào)告更是“激進(jìn)”的預(yù)測(cè)，要使明年經(jīng)濟(jì)增速不跌破9%，地方財(cái)政和宏觀經(jīng)濟(jì)都難以忍受房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落20%的情形。而更進(jìn)一步的，最早在今年二季度，將會(huì)出現(xiàn)地方政府“暗度陳倉(cāng)”，弱化調(diào)控的可能；而到了三季度，中央政府則會(huì)開(kāi)始放松限貸政策，進(jìn)而限購(gòu)令將逐步松動(dòng)。

　　而1月9日，瑞銀證券首席策略分析師陳李則在上海做出預(yù)測(cè)，稱現(xiàn)有的房產(chǎn)政策在今年四季度前一定會(huì)有變動(dòng)，“如現(xiàn)有地產(chǎn)政策完全不變，房產(chǎn)行業(yè)最晚在今年第四季度崩潰，就是這個(gè)行業(yè)徹底玩完�！�

　　點(diǎn)評(píng)：下半年，樓市政策外緊內(nèi)松。正如曹建海在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)所指出那樣，政策已經(jīng)從步步加碼，轉(zhuǎn)向執(zhí)行和觀望。更進(jìn)一步的，地方政府率先表示HOLD不住，從佛山的朝令夕改，再到近期傳出北京限購(gòu)令的放松。開(kāi)發(fā)商尚未傷筋動(dòng)骨，地方政府卻已經(jīng)暗地和中央政府展開(kāi)博弈，上演“宮心計(jì)”。

　　今年，決定房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的，或許是貨幣政策，庫(kù)存去化程度以及限購(gòu)令的走向�；蛟S，正如住建部政策研究中心主任秦虹所呼吁的那樣，樓市政策應(yīng)該明朗化，這樣市場(chǎng)才能做出自己的理性選擇。(謝 靜)

　　商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)春天

　　事實(shí)上，早在樓市調(diào)控之初，包括萬(wàn)科、保利等傳統(tǒng)的住宅龍頭房企，就紛紛宣稱要向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型——一時(shí)間，20%的商業(yè)物業(yè)持有率成為多家開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展目標(biāo)。

　　然而，伴隨著調(diào)控的深入以及銷(xiāo)售遇冷，開(kāi)發(fā)商們的資金鏈遭遇前所未有的重壓。一眾房企日益謹(jǐn)慎，珍惜手中所持現(xiàn)金。而作為投入巨大、回報(bào)期長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商們?cè)诖祟I(lǐng)域更是難得出手。

　　就此，住宅土地市場(chǎng)陷入一片冷清之中。除去綠城之外，一線房企們并未傷筋動(dòng)骨，僅是伺機(jī)而動(dòng)。而最先承受不住的，反而是地方政府——地價(jià)漸趨合理，原本捆綁性的政策也消失不見(jiàn)。終于，經(jīng)驗(yàn)豐富、資金實(shí)力雄厚的港資房企按捺不住，率先抄底搶地——三季度以來(lái)，包括和記黃埔、恒隆地產(chǎn)、仁恒置業(yè)等等商業(yè)運(yùn)營(yíng)商紛紛出手拿地，短短時(shí)間內(nèi)200億左右資金砸向二、三線城市的土地市場(chǎng)。

　　而就在2011年的12月29日，SOHO中國(guó)又以40億的代價(jià)，成功拿下上海證大、綠城中國(guó)、磐石所持外灘地王50%的股權(quán)。

　　點(diǎn)評(píng)：“國(guó)內(nèi)純粹的城市運(yùn)營(yíng)商數(shù)目有限”，某知名房企人士在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)如此表述。事實(shí)上，目前一線城市的中心和CBD區(qū)域，大部分被港資房企所占據(jù)——除去萬(wàn)達(dá)之外，包括龍湖、華潤(rùn)和綠地等知名開(kāi)發(fā)商，僅能在一線城市的副中心區(qū)與港資房企爭(zhēng)一日之短長(zhǎng)。