意大利作家卡爾維諾筆下《看不見的城市》講述的是馬可波羅腦海中“不存在的、卻是完美的城市”。而千億房企碧桂園正在將“不存在的完美城市”變成現(xiàn)實(shí)，這個(gè)擁有獨(dú)特的大盤開發(fā)模式的房企正在馬六甲海峽旁斥資2500億元填海造島，取名為森林城市。

目前，這座森林城市已被列為碧桂園目前的頭號戰(zhàn)略工程，初步預(yù)計(jì)耗時(shí)20年開發(fā)的超大型項(xiàng)目，也將成為中國房地產(chǎn)商有史以來最大的單體項(xiàng)目，是廣東省“一帶一路”戰(zhàn)略中中國企業(yè)海外投資重點(diǎn)項(xiàng)目之一。

碧桂園森林城市

碧桂園森林城市

出征馬六甲

從上海出發(fā)，經(jīng)過5個(gè)多小時(shí)的航班，穿過新加坡來到馬來西亞，當(dāng)你踏上森林城市項(xiàng)目所在地的時(shí)候，你很難想象你腳下的土地就是填海而造，而另一旁的海上作業(yè)仍然在緊張的進(jìn)行中。站在白色沙灘上，紅樹林和高大茂盛的椰子樹隨海岸線起伏，目光所及之處皆是一望無際的大海。

或許正是望著這片海，碧桂園董事局主席楊國強(qiáng)道出了自己建造森林城市的初衷：“我有一個(gè)夢想，就是有一座城市，那里的生活非常安全舒適，地面沒有車，建筑外墻長滿植物，全城所有地面都是公園，每個(gè)人都能安心地隨處玩耍、曬太陽、跑步、游泳�！�這對于出生于1955年的楊國強(qiáng)來說，森林城市耗資巨大、建設(shè)周期長達(dá)20年，它的意義不僅僅是買房子，而是踐行心中的夢想。

據(jù)介紹，森林城市建成后將是中國企業(yè)在馬來西亞建造的首座智慧生態(tài)城市，同時(shí)也是全球首個(gè)分層立體城市；地下是全城免費(fèi)的軌道交通，島嶼之間穿梭著豪華游艇；地面到處都是公園，建筑立面長滿熱帶綠植；“大榕樹建筑”布滿全城，具有威尼斯水城風(fēng)韻的理想的“未來之城”。“這就像一個(gè)森林公園�！痹跅顕鴱�(qiáng)看來，這座城市的特別之處在于它將全部被綠化覆蓋，是一座生態(tài)城市。與此同時(shí)，森林城市還將通過大面積綠地濕地與園林規(guī)劃的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)雨水資源的蓄存、滲透、凈化及循環(huán)利用，使其成為名副其實(shí)的森林城市。

事實(shí)上，森林城市位于馬來西亞的第二大城市新山市伊斯干達(dá)特區(qū)，與新加坡隔海相望，是一座由四個(gè)人工島規(guī)劃連接的近20平方公里的海上城市。碧桂園馬來西亞區(qū)域副總裁于潤澤介紹稱，之所以選擇馬來西亞的新山市，是因?yàn)椋骸榜R來西亞是亞洲人口增長和經(jīng)濟(jì)增長較為穩(wěn)定的國家，其毗鄰新加坡，制造業(yè)和服務(wù)業(yè)相對發(fā)達(dá)，而且更為關(guān)鍵的是這里的土地是永久產(chǎn)權(quán)的�！�

最初在馬來西亞選址森林城市的時(shí)候，我們曾經(jīng)想在馬來西亞這里買一塊足夠大的土地，但是因?yàn)轳R來西亞這里土地產(chǎn)權(quán)分散，跟‘地主’的談判時(shí)間長并且復(fù)雜，于是填海造陸的想法油然而生。”

“在經(jīng)過嚴(yán)密的測算后，填海造島過程中會因?yàn)樽匀怀两狄蛩囟�形成了一個(gè)下沉的空間，這就會形成森林城市立體分層交通的第一個(gè)空間，這也成為我們最后選擇填海造島的原因�！庇跐櫇山榻B稱。

楊國強(qiáng)的“理想國”

對于碧桂園來說，出征馬六甲，賣房子僅僅是一個(gè)起點(diǎn)。森林城市是碧桂園的一個(gè)“海上試驗(yàn)田”，除了會建造成為立體分層的智慧城市之外，碧桂園真正的身份不是開發(fā)商，而是“城市運(yùn)營者”。

國際知名咨詢公司麥肯錫曾經(jīng)為森林城市定制了一份未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的完整方案，瞄準(zhǔn)總部經(jīng)濟(jì)、商務(wù)、金融、旅游、教育、養(yǎng)生、會展、電商共8大產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)城融合是森林城市的發(fā)展路徑，碧桂園要將“人工島”變成“人口島”。

據(jù)于潤澤透露：“碧桂園構(gòu)想在森林城市未來的運(yùn)營上。碧桂園將成立一個(gè)城市運(yùn)營公司，提供城市運(yùn)營所需的基礎(chǔ)生活設(shè)施，包括交通網(wǎng)、水電網(wǎng)、商業(yè)配套、物業(yè)管理等。由企業(yè)來運(yùn)營，整個(gè)城市的運(yùn)行效率會更高�！�

如果城市的公共基礎(chǔ)上設(shè)施由企業(yè)承擔(dān)前期投入會非常大，對于此，于潤澤解釋稱：“由于森林城市是填海造陸，土地成本是可控的，我們會根據(jù)財(cái)力來適當(dāng)調(diào)整開發(fā)的進(jìn)度，以保證項(xiàng)目正常進(jìn)行�！�作為一個(gè)城市的運(yùn)營者，賣房子是第一步，也是基礎(chǔ)，于潤澤認(rèn)為：“森林城市實(shí)現(xiàn)住宅先行，因?yàn)樽≌�的快速銷售可以實(shí)現(xiàn)回款，保證充足的現(xiàn)金流來支撐后續(xù)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。”

如果這個(gè)構(gòu)想得以實(shí)現(xiàn)，作為城市的管理者，森林城市帶給碧桂園的收入就不僅僅是房子銷售，還包括商業(yè)地產(chǎn)租金、物業(yè)費(fèi)、水電等各項(xiàng)城市運(yùn)營中的服務(wù)性質(zhì)的收入。這樣無論是從形態(tài)上還是從內(nèi)核上，森林城市都是一個(gè)令人期待的實(shí)驗(yàn)樣本。而從森林城市治理的角度，馬來西亞伊斯干達(dá)特區(qū)的政府也給予了碧桂園相當(dāng)大的“權(quán)力”，伊斯干達(dá)特區(qū)柔佛州麻坡市的拿督伊斯邁·易卜拉欣在接受人民網(wǎng)記者采訪時(shí)表示：“伊斯干達(dá)特區(qū)是政府和企業(yè)合作的典范，在馬來西亞，政府是支持企業(yè)對類似于森林城市這樣的項(xiàng)目進(jìn)行自我管理和運(yùn)營的，包括園林綠化或者社區(qū)安保，企業(yè)扮演了政府代理的角色，政府相當(dāng)于外包了部分服務(wù)給企業(yè)。”

碧桂園森林城市

碧桂園森林城市

碧桂園森林城市

開啟“碧桂園模式”

出海投資、耗資2500億元，前后開發(fā)周期長達(dá)20年，森林城市的開發(fā)難度不言而喻，那么如何將夢想化為現(xiàn)實(shí)的呢？

突破點(diǎn)在于“政府背書”，碧桂園一方面借用中國房企出海投資的浪潮，利用“一帶一路”戰(zhàn)略開山取路，目前森林城市已被廣東省列入“一帶一路”建設(shè)十大推薦項(xiàng)目；另外一方面，尋求馬來西亞當(dāng)?shù)卣�府支持并與柔佛州人民集團(tuán)私人有限公司進(jìn)行合作開發(fā)，該公司有馬來西亞柔佛州政府背景，目前雙方各自占股60%和40%。

當(dāng)?shù)卣�府在政策方面給予了森林城市特別優(yōu)惠，在新山市伊斯干達(dá)特區(qū)內(nèi)，外國投資者申請馬來西亞“第二家園”資格時(shí)門檻更低；在教育、醫(yī)療、旅游等投資領(lǐng)域符合條件的產(chǎn)業(yè)可獲得的稅務(wù)優(yōu)惠相當(dāng)可觀，包括5年免稅或者5年的100%投資稅抵免，這對企業(yè)在營運(yùn)的前期減輕不少負(fù)擔(dān)。據(jù)碧桂園文化與品牌管理部副總經(jīng)理林偉營介紹，目前森林城市的獨(dú)立海關(guān)和免稅區(qū)已經(jīng)獲批，正在積極申請包括自由貿(mào)易區(qū)、落地免簽、新港口等政策。

馬來西亞當(dāng)?shù)氐膹臉I(yè)人士告訴記者：“相比于本土的開發(fā)商，碧桂園給我們最大的印象就是‘快’�！贝饲埃�碧桂園馬來西亞新山項(xiàng)目金海灣開盤一個(gè)月銷售超過6000套，銷售額91億元人民幣。

據(jù)記者了解，在項(xiàng)目初期，填海造城的做法確實(shí)遭到了當(dāng)?shù)卣�府的質(zhì)疑，但是楊國強(qiáng)堅(jiān)持先行先試的理念并在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行填海實(shí)驗(yàn)，消除了當(dāng)?shù)卣�府的顧慮。此外，碧桂園獨(dú)有的大盤模式開發(fā)經(jīng)驗(yàn)也使得其海上造城計(jì)劃胸有成竹。碧桂園的代表作廣州鳳凰城位于廣州東部增城新塘鎮(zhèn)鳳凰山腳下，占地面積超過10000畝，被稱為業(yè)內(nèi)的“巨無霸”項(xiàng)目，2002年開盤，至今已經(jīng)開發(fā)14年，目前居住4萬余戶，逾10萬人。

目前，對于碧桂園來講，最緊迫的事情還是銷售，記者在售樓處現(xiàn)場看到有有不少來自內(nèi)地的家庭在參觀森林城市，而他們最關(guān)心的還是子女教育和醫(yī)療設(shè)施。森林城市營銷經(jīng)理張鑫介紹，目前主要的購買人群還是來自于內(nèi)地，部分來自于新加坡和其他地區(qū)。但是，另一方面，長期從事海外投資、匯邦投資公司的CEO馬為珂也認(rèn)為：“目前，海外購房市場選擇比較多元，從子女教育角度來講，不少內(nèi)地購買者會選擇澳洲、美國等地區(qū)�！�

吸引內(nèi)地購房者到馬來西亞仍然是碧桂園當(dāng)下的首要任務(wù)。今年以來，從冠名春節(jié)晚會、央視廣告投放到全國的路演，可以預(yù)計(jì)的是，未來碧桂園將消耗更大的營銷費(fèi)用。此外，碧桂園認(rèn)為，森林城市的客戶除國內(nèi)客戶、馬來西亞本地購房人群、新加坡外延購買力外，還會將項(xiàng)目推介范圍擴(kuò)展到中東的伊斯蘭國家，甚至歐洲的旅游度假需求，針對國際化的購買人群，考驗(yàn)碧桂園的還有全球營銷能力。