在白銀時(shí)代，市場(chǎng)存在很多不確定性，調(diào)控周期中，對(duì)于有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)而言，是一個(gè)提升內(nèi)功的過(guò)程。

住建部2020年工作會(huì)議上指出，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案，著力建立和完善房地產(chǎn)調(diào)控的體制機(jī)制。

從當(dāng)前政策的基調(diào)來(lái)看，“2020年穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，仍是當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律。在新型冠狀病毒肺炎疫情疊加影響下，2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)如何轉(zhuǎn)向?房地產(chǎn)基金未來(lái)如何發(fā)展?五牛控股合伙人馬林慶接受《中國(guó)房地產(chǎn)金融》專(zhuān)訪(fǎng)，表達(dá)了他對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法和對(duì)房地產(chǎn)基金的展望。

“過(guò)去3至5年，在政策收緊及輿論導(dǎo)向的影響下，大家都在擔(dān)心房地產(chǎn)有沒(méi)有泡沫�！瘪R林慶認(rèn)為，結(jié)合中國(guó)市場(chǎng)的實(shí)際，以及國(guó)民“居者有其屋”的傳統(tǒng)文化，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是合理的。

馬林慶指出，從中國(guó)大環(huán)境來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)融入世界競(jìng)爭(zhēng)的格局，中美貿(mào)易摩擦的持續(xù)，人才資金的跨境流動(dòng)還在回落，整體全球化增速放緩的背景下，未來(lái)還存在一些不確定因素。中國(guó)經(jīng)濟(jì)不管是政策導(dǎo)向還是本身發(fā)展，更依賴(lài)于內(nèi)生動(dòng)力。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)的重要穩(wěn)定器之一，更要加速更新迭代，提升內(nèi)功。

“中國(guó)有超過(guò)10萬(wàn)家的開(kāi)發(fā)商，房企未來(lái)可能只有1%-2%的存活比例，只剩下1000-2000家企業(yè)，行業(yè)的集中度會(huì)進(jìn)一步提高。”馬林慶表示，當(dāng)越來(lái)越多的投機(jī)者出局，具備競(jìng)爭(zhēng)力的大企業(yè)不斷優(yōu)化，行業(yè)越來(lái)越規(guī)范，真正的不動(dòng)產(chǎn)黃金時(shí)代才會(huì)開(kāi)啟。

疫情考驗(yàn)房企財(cái)務(wù)風(fēng)控“硬實(shí)力”

2020春節(jié)迎來(lái)的新冠狀病毒肺炎疫情，讓房地產(chǎn)行業(yè)蒙上了一層陰影，此次疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有多大影響，馬林慶指出，以短期干擾為主，長(zhǎng)期影響有限。

回顧2003年非典期間，受疫情影響最嚴(yán)重的4月商品房銷(xiāo)售面積同比下降了約10%，但這部分需求基本都遞延到疫情尾聲的5、6月份得以釋放，當(dāng)年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額更是錄得34%的強(qiáng)勁增長(zhǎng)。

馬林慶認(rèn)為，當(dāng)前比較有挑戰(zhàn)的是地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度受農(nóng)民工復(fù)工影響較大�！按汗�(jié)過(guò)后地產(chǎn)企業(yè)的返工人數(shù)預(yù)計(jì)將較去年有大幅度的降低，預(yù)計(jì)開(kāi)工、復(fù)工時(shí)間可能推遲至少半個(gè)月左右，部分企業(yè)尤其是國(guó)企可能相對(duì)更久一些�！�

馬林慶指出，中國(guó)的商品房采取的是預(yù)售制度，根據(jù)不同地方的政策，項(xiàng)目工程進(jìn)度達(dá)到相應(yīng)節(jié)點(diǎn)后即可開(kāi)展銷(xiāo)售工作。所以工程進(jìn)度的滯后首當(dāng)其沖影響到的，是近期拿地原計(jì)劃搶在3、4月份天氣回暖后開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，由于建設(shè)進(jìn)度的放緩，這些項(xiàng)目領(lǐng)取《預(yù)售許可證》和開(kāi)盤(pán)的時(shí)間也會(huì)相應(yīng)順延。其次是臨近竣工、交付節(jié)點(diǎn)的項(xiàng)目，其前期預(yù)售監(jiān)管資金的使用、合同履約及銷(xiāo)售確認(rèn)，亦會(huì)受到部分影響。

“中國(guó)的建筑行業(yè)產(chǎn)能充沛，疫情褪去后房企料將加快開(kāi)工、施工進(jìn)度，彌補(bǔ)疫情造成的時(shí)間損失。部分強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)的房企，由于資金回籠放緩，短期有必要主動(dòng)減弱投資、拿地力度，以緩解資金壓力�！瘪R林慶認(rèn)為。

受開(kāi)工影響以及銷(xiāo)售的影響，房企疫情之下面臨的財(cái)務(wù)壓力與考驗(yàn)從未有過(guò)，全行業(yè)迎來(lái)一次現(xiàn)金流壓力測(cè)試。馬林慶指出，這種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和考驗(yàn)凸顯在兩個(gè)方面。

第一，債務(wù)償付風(fēng)險(xiǎn)。2020年房地產(chǎn)行業(yè)需償還債券總額近8000億元，單上半年就超過(guò)3千多億，本身面臨的壓力就不容小覷。從現(xiàn)有債務(wù)的成本以及負(fù)債率來(lái)看，只要疫情在未來(lái)1-2個(gè)月得到有效控制，資金面尚屬于可控的狀態(tài)。

第二，業(yè)績(jī)下滑與股票價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)。如果上半年甚至全年竣工和交付的面積下降，將影響全年業(yè)績(jī)，繼而對(duì)大量股票質(zhì)押的企業(yè)，會(huì)從股價(jià)上帶來(lái)壓力。

馬林慶表示，國(guó)家進(jìn)一步運(yùn)用靈活的財(cái)政與貨幣政策保障經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)的意愿愈發(fā)強(qiáng)烈，逆周期調(diào)節(jié)力度將加大，防范風(fēng)險(xiǎn)、化解壓力，保障房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的調(diào)控思路將日漸清晰，未來(lái)金融及融資政策繼續(xù)收緊的可能性不高。作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器，在越是復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)往往要發(fā)揮更大作用，龍頭企業(yè)有望成為引領(lǐng)行業(yè)乃至經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向上的重要力量。

但往往危機(jī)中存在別人會(huì)忽視的機(jī)遇。馬林慶認(rèn)為，對(duì)于實(shí)力強(qiáng)勁、現(xiàn)金流充沛、具有較多線(xiàn)上技術(shù)儲(chǔ)備和醫(yī)療健康資源的龍頭房企，不排除“�！敝杏小皺C(jī)”，孕育長(zhǎng)期增長(zhǎng)動(dòng)能的機(jī)會(huì)。

“對(duì)2020年的不動(dòng)產(chǎn)投資，我們會(huì)適當(dāng)強(qiáng)化前期策略、規(guī)避局部市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，持續(xù)可靠的投資表現(xiàn)依舊可期。當(dāng)然疫情還在持續(xù)、市場(chǎng)不斷變化，我們將繼續(xù)發(fā)揮專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，動(dòng)態(tài)調(diào)整資產(chǎn)配置策略�！瘪R林慶表示。

房地產(chǎn)基金的四大趨勢(shì)

“五�？毓�16年的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了房地產(chǎn)行業(yè)的多輪周期，整個(gè)管理團(tuán)隊(duì)在這個(gè)過(guò)程中一直不斷探索創(chuàng)新。”在當(dāng)前市場(chǎng)背景下，五�？毓梢矔�(huì)做一些投資策略的調(diào)整。

馬林慶告訴《中國(guó)房地產(chǎn)金融》，對(duì)行業(yè)實(shí)現(xiàn)“地產(chǎn)+”的發(fā)展趨勢(shì)非常明確和期待。他指出，房地產(chǎn)基金未來(lái)發(fā)展將有四大趨勢(shì):

第一，將從機(jī)會(huì)性短期投資，轉(zhuǎn)向趨勢(shì)性長(zhǎng)期投資逐步轉(zhuǎn)變。隨著房地產(chǎn)行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式的調(diào)整，增量市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提高，存量市場(chǎng)迎來(lái)更多發(fā)展機(jī)遇房地產(chǎn)基金未來(lái)將從單一的被動(dòng)債權(quán)投資，逐步演變?yōu)閭鶛?quán)、股權(quán)及產(chǎn)業(yè)并購(gòu)多種模式各放異彩的格局。

“這是五�？毓稍谔剿鞯囊粋�(gè)方向，下一步會(huì)依托于頭部的優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)更為豐富的合作模式，不動(dòng)產(chǎn)一直是五牛的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)，十多年深耕，五牛控股一直在不確定環(huán)境中，尋找確定性投資機(jī)會(huì)，也做了很多嘗試，積累了很多寶貴經(jīng)驗(yàn)�！瘪R林慶說(shuō)。

第二，從功能性向創(chuàng)新性發(fā)展。作為資本和資產(chǎn)的重要橋梁，地產(chǎn)基金未來(lái)將不滿(mǎn)足于提供金融服務(wù)，而會(huì)主動(dòng)做創(chuàng)新性引導(dǎo)。比如，結(jié)合更多的技術(shù)手段，引入互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能技術(shù)，打通整個(gè)行業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，讓金融資源、人才資源包括信息資源，在行業(yè)里提高流通，進(jìn)行更科學(xué)的配置。

第三，從簡(jiǎn)單的住宅到“地產(chǎn)+”的演變。不論有沒(méi)有這次疫情，人們對(duì)生活居住品質(zhì)的需求都在提升，而美好生活中的食住行文化娛樂(lè)健康，都離不開(kāi)物理空間的支持，包括零售、電商、商務(wù)辦公、停車(chē)場(chǎng)、高端倉(cāng)儲(chǔ)物流、工業(yè)園，巨大的需求也為這個(gè)行業(yè)打開(kāi)了新的發(fā)展空間，如何快速聚焦，整合資源，發(fā)掘自身優(yōu)勢(shì)，打通渠道，共享信息，通過(guò)資本和技術(shù)快速提升行業(yè)效率，是大家面臨的挑戰(zhàn)，也是機(jī)會(huì)。

第四，地產(chǎn)基金有望成為行業(yè)價(jià)值注入的主要力量。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)模式的演化發(fā)展，離不開(kāi)資本的認(rèn)可與支持。隨著產(chǎn)業(yè)、金融制度和風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)體制的進(jìn)一步完善，地產(chǎn)金融的外延將不斷拓展。

馬林慶表示，房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整轉(zhuǎn)型期，很多過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)和理念，未來(lái)已不再適用。不動(dòng)產(chǎn)的投資邏輯和策略，也將發(fā)生深刻的變化。五�？毓勺鳛樽钤缟罡�地產(chǎn)金融的機(jī)構(gòu)之一，在新的挑戰(zhàn)面前，應(yīng)當(dāng)順應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，克服貪婪與恐懼，不斷思考、創(chuàng)新，爭(zhēng)取把握住行業(yè)深化發(fā)展的趨勢(shì)性機(jī)遇，與各方共成長(zhǎng)。

見(jiàn)證行業(yè)起伏發(fā)展，馬林慶談及專(zhuān)業(yè)是嚴(yán)謹(jǐn)?shù)模�而談及�?jīng)營(yíng)管理理念也是細(xì)膩的。他告訴記者，他最欣賞的企業(yè)家是格力電器董事長(zhǎng)董明珠,他說(shuō):“改革開(kāi)放40多年，各行各業(yè)涌現(xiàn)了許多優(yōu)秀的企業(yè)和企業(yè)家。激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)下，追求客戶(hù)導(dǎo)向和企業(yè)利益導(dǎo)向無(wú)可厚非。但在企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的同時(shí)，能夠平衡好員工利益和感受的企業(yè)家并不多。董明珠在員工個(gè)人發(fā)展和福利上投入了大量的資源，讓員工能夠真切獲得歸屬感和安全感，我個(gè)人比較認(rèn)可。因?yàn)槠髽I(yè)為員工著想了，員工才會(huì)更好的為客戶(hù)著想。這一點(diǎn)，值得很多企業(yè)家學(xué)習(xí)和借鑒�！�