當(dāng)前我國房地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)是長期矛盾與短期內(nèi)國外形勢沖突疊加而成，面臨需求不足、供給沖擊、預(yù)期收縮等問題。房地產(chǎn)不會回到過去的高速增長階段，但也不能成為經(jīng)濟(jì)增長的拖累。顯然，過去的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)并不能有效應(yīng)對當(dāng)前復(fù)雜的問題，而是應(yīng)當(dāng)加快建立新的發(fā)展模式。什么是住房發(fā)展新模式？新舊模式如何平穩(wěn)轉(zhuǎn)換？

回顧上世紀(jì)80年代，我國也面臨嚴(yán)重的住房短缺問題。那一代人勇于突破思想觀念桎梏，采取了很多開創(chuàng)性的舉措，才讓住房從負(fù)擔(dān)包袱成為后來的支柱產(chǎn)業(yè)。盡管房地產(chǎn)存在很多問題，但不可否認(rèn)，房改是最成功的改革。

我國住房的發(fā)展階段與40年前已經(jīng)天壤之別，但房改精神依然是我們學(xué)習(xí)的力量。我們要認(rèn)真回顧房改的歷史，從房改智慧中找尋新的發(fā)展思路。

一、房改的本質(zhì)是什么？

改革開放之初，經(jīng)過30年的停滯，我國住房短缺矛盾突出。原因是我國福利分房模式效率低下，資金只出不進(jìn)，成為財(cái)政包袱。之所以采用福利分房的制度，是當(dāng)年的認(rèn)知中將住房視為生產(chǎn)資料而非商品，只能公有，采用計(jì)劃的方式進(jìn)行生產(chǎn)和分配。

1980年，隨著鄧小平同志對住房屬性重新定位，房子是可以購買可以租賃的商品，掀開住房體制改革的大幕。但是當(dāng)時職工的工資很低，并且原來租住公房的租金很低，職工買不起房也不愿意買。為此，國家采取了兩種方式：一是提租補(bǔ)貼，二是出售公房。提租補(bǔ)貼讓原來對住房的暗補(bǔ)轉(zhuǎn)為對工資的明補(bǔ)，盡管左手倒右手，但卻強(qiáng)化了住房的商品意識。出售公房讓部分職工家庭擁有了私人產(chǎn)權(quán)，但也存在買不起的問題。為此，政府又推出補(bǔ)貼售房的舉措，以較低的成本出售公房。1994年，國家允許已售公房能夠上市交易，使房屋市場流通起來，一些職工家庭可以賣掉公房購買新建商品房，從而激發(fā)了新房需求。由于住房成為有價(jià)值的資產(chǎn)，個人住房按揭貸款制度建立起來，大幅提高了居民購買力，推動了后來20年高速投資建設(shè)浪潮。

我們總結(jié)一下，在缺少資金的時候房改是如何推動的？核心是公房私有化使過去建立起來的存量資源轉(zhuǎn)化為大量的流動性和信用基礎(chǔ)。公房出售與開放上市交易，使住房從財(cái)政包袱成為家庭的私有財(cái)富，激發(fā)了居民投資住房的積極性，為商品房開發(fā)建設(shè)提供資金來源。

二、房改后的模式是怎么建立起來的？

1998年國務(wù)院房改通知要求，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價(jià)商品住房。然而，為什么多年發(fā)展后，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)卻走向單一？

本質(zhì)在于土地供應(yīng)制度。當(dāng)住房商品化之后，土地的價(jià)值顯現(xiàn)出來，國家從無償使用轉(zhuǎn)為有償出讓，并演化為后來的土地拍賣制度。土地的獨(dú)家供應(yīng)制度讓地方政府將土地視為核心資產(chǎn)，發(fā)揮土地價(jià)值的最大化。先是通過低價(jià)出讓工商用地、高價(jià)出讓住宅用地，用住宅來補(bǔ)貼工商業(yè)，獲得城市建設(shè)的資金。在1994年分稅制改革之后，土地出讓金成為地方財(cái)政的主要來源，并且通過土地抵押獲得融資，即所謂的土地金融。在這種激勵機(jī)制之下，地方政府通過城市規(guī)劃控制住宅土地的供應(yīng)數(shù)量和結(jié)構(gòu)，重商品房，輕保障房。在城市公共基礎(chǔ)設(shè)施配套方面也是偏向商品房。這就導(dǎo)致供給和需求都集中到商品房，而保障性住房和租賃住房發(fā)展滯后。

土地供應(yīng)制度塑造了住房金融制度。為了適應(yīng)土地價(jià)格上漲，房企向銀行貸款，通過預(yù)售制將購房者的資金作為開發(fā)資金，居民大多需要通過貸款購房。由于供給缺乏彈性，這些金融工具又推高了地價(jià)，形成債務(wù)與價(jià)格的螺旋，并延伸到地價(jià)與房價(jià)的循環(huán)、新房與二手房的循環(huán)。房企為了提高資金使用效率，只能加快周轉(zhuǎn)率，根本不會考慮持有出租。居民購房和租房的財(cái)富差異擴(kuò)大，自然只會偏好買房。

至此，我們可以歸納出：舊模式的本質(zhì)是土地信用擴(kuò)張，基本要素是政府單一供地、房企舉債購地、居民舉債購房，以購為主，舊模式的基本特征是：投資導(dǎo)向、債務(wù)與價(jià)格正循環(huán)、租購市場割裂，住房差距擴(kuò)大。舊模式下土地信用擴(kuò)張的模式將土地的價(jià)值極大發(fā)揮出來，支持了城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)增長和住房投資。但土地信用擴(kuò)張模式?jīng)]有完成98房改設(shè)定的目標(biāo)，造成了住房貧富差距擴(kuò)大和金融風(fēng)險(xiǎn)上升，在外部形勢變化之后，模式內(nèi)生矛盾暴露出來。

三、應(yīng)當(dāng)建立什么樣的新模式？

舊模式的問題在于過分強(qiáng)調(diào)商品和資產(chǎn)屬性，把住房當(dāng)做一個快速周轉(zhuǎn)的金融資產(chǎn)，忽略了居住保障。住房新模式的目標(biāo)要求是適應(yīng)社會主義新時期住房高質(zhì)量發(fā)展的要求，以促進(jìn)社會共同富裕為終極目標(biāo)，在新需求層次上實(shí)現(xiàn)惠民生、穩(wěn)增長、防風(fēng)險(xiǎn)的再平衡。

第一，新模式通過供給結(jié)構(gòu)改革，重點(diǎn)解決住房不平等的問題。目標(biāo)是建立從租到購的住房階梯，形成多樣化的住房保障體系，租購?fù)瑱?quán)，新市民群體住房問題能夠得到妥善解決。

第二，新模式通過轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量增長，滿足人民群眾住房改善需要。目標(biāo)是住房供給與需求趨于平衡，職住平衡得到提升。住房租賃、交易、裝修、養(yǎng)老、托幼等居住長期服務(wù)蓬勃發(fā)展，居住服務(wù)形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

第三，新模式通過轉(zhuǎn)變增長方式，降低房地產(chǎn)過度金融化風(fēng)險(xiǎn)。目標(biāo)是：地價(jià)和房價(jià)漲幅與經(jīng)濟(jì)增長保持均衡，居民、企業(yè)債務(wù)水平控制在合理范圍，地方政府逐步降低對土地財(cái)政土地金融的依賴。

住房發(fā)展新模式的主要要素是：第一，多元主體供給，企業(yè)租購并舉。除了國有土地之外，農(nóng)村集體建設(shè)用地、宅基地、存量工商性質(zhì)土地使用權(quán)都能夠平等入市，大幅增加農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)性收入。企業(yè)建房可租可售，可先租后售。個人富余住房是租賃住房的主要來源。

第二，居民可買可租，可先租后買。獲得住房產(chǎn)權(quán)是居民財(cái)產(chǎn)的重要途徑，租賃是獲得住房產(chǎn)權(quán)的階梯。

新的發(fā)展模式有幾個不同于舊模式的特征：第一，行業(yè)主體從開發(fā)商到運(yùn)營商。舊模式是資源要素驅(qū)動，對應(yīng)的是房子，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是市場主體。新模式是服務(wù)驅(qū)動，對應(yīng)的是人，租賃、裝修、社區(qū)、養(yǎng)老等居住服務(wù)者成為時代的主力。新發(fā)展模式房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)轉(zhuǎn)為消費(fèi)驅(qū)動。

第二，收入來源從資本到現(xiàn)金流。在存量運(yùn)營階段，房地產(chǎn)的發(fā)展模式從原來的資本擴(kuò)張性增長轉(zhuǎn)向現(xiàn)金流型增長，房企的收入模式從高周轉(zhuǎn)賣房逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐源媪窟\(yùn)營現(xiàn)金流收入為主，地方政府的收入從土地一次性出讓金變成城市土地經(jīng)營稅收收入為主。新的運(yùn)行機(jī)制使金融資源聚集程度下降，行業(yè)周期性弱化，金融風(fēng)險(xiǎn)低。房價(jià)上漲和依靠地價(jià)盈利能力的模式將發(fā)生變化。

第三，產(chǎn)品形態(tài)租購更為平衡多樣。由于租賃住房的供給增多、租購獲得的公共基本服務(wù)趨于均等化。租賃市場為新市民提供低成本的住房空間，讓新市民獲得儲蓄和自我投資的能力。當(dāng)前我國大城市租購的比例大概為3:7，市場交易規(guī)模之比大概為1:8，未來租購比例有望達(dá)到5:5，市場規(guī)模有望達(dá)到1:5。

第四，職住更加平衡。在供應(yīng)品類上，新房開發(fā)量仍然會維持在高位，存量住房必將成為住房供給的重要組成部分。通過存量住宅、商業(yè)甚至工業(yè)倉儲廠房等資源的高效流通和租賃，滿足不同人群的住房需求，緩解職住分離的困局。

至此，我們可以歸納：新模式的本質(zhì)是存量資產(chǎn)運(yùn)營，基本要素是供給可售可租，居民可買可租，新模式的基本特征是：消費(fèi)主導(dǎo)、運(yùn)營驅(qū)動、租購平衡、職住平衡。

四、新舊模式如何有序轉(zhuǎn)換？

新舊模式的切換不可能一蹴而就，過快降杠桿已經(jīng)導(dǎo)致行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)，新模式也不是對舊模式的完全否定，模式轉(zhuǎn)換需要兼顧長期目標(biāo)和短期問題。

租購并舉是新模式的關(guān)鍵，提出來已經(jīng)有6年，但租賃發(fā)展仍然比較困難。部分開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型做租賃，但規(guī)模尚小，商業(yè)模式依然遭到挑戰(zhàn)。

新舊模式轉(zhuǎn)換的最大難點(diǎn)在于資產(chǎn)化的成本與較低的收益之間的沖突，反映出土地資產(chǎn)化與經(jīng)濟(jì)增長之間的背離。最鮮明的指標(biāo)是我國大城市的租售比（租金與房價(jià)的比值）嚴(yán)重低于國際水平。在這樣扭曲的形勢下，任何增量建設(shè)都無法成立。這就好比當(dāng)年房改初期讓房企在較低的工資水平下建造出售商品房一樣，陷入不可能的困境。

這是對租購并舉的一些認(rèn)識誤區(qū)，是用增量思維、片面思維思考租賃，忽視了租和購之間的連接。今天，我們要傳承房改的精神，用好房改的智慧，探索新舊模式轉(zhuǎn)換的路徑。

第一，向公租房家庭出售公租房。從房改經(jīng)驗(yàn)看，房改是將公房賣給居民，讓部分城市家庭成為擁有住房資產(chǎn)的有產(chǎn)階層，提高了購買力，同時政府也不用再為公房提供財(cái)政支出。國外也有類似做法，上世紀(jì)70年代，為了緩解社會住房建設(shè)的財(cái)政壓力，英國政府采取面向中低收入人群的住房私有化政策。1980年英國政府推出購買權(quán)（RighttoBuy）政策，面向租戶低價(jià)出售社會住房。居住期限越長，折扣越多。該政策推出后，社會住房出售數(shù)量驟增。自1990年開始，德國國有公共租賃住房的管理部門私有化，大量公共租賃住房出售給個人。德國的公共租賃住房存量急劇萎縮。我國可采取類似的做法進(jìn)行補(bǔ)貼售房，讓一批公租房租戶擁有產(chǎn)權(quán)，進(jìn)入市場。出售公房的資金可以轉(zhuǎn)化為貨幣化補(bǔ)貼。若有需求，政府也可以有資金撬動市場企業(yè)新建公共租賃住房。

第二，允許居民有條件購來租。房改最核心的創(chuàng)新是允許居民“買來賣”，建立了從公房到新房的換房鏈條。今天我們租和購的需求依然巨大，中高收入家庭具有居住升級改善的需求，大城市新市民具有租賃需求，要允許有條件的家庭“買來租”。英國上世紀(jì)90年代為了刺激低迷的房地產(chǎn)市場，解決英國青年租房難的問題，推出了對購房出租的“BuytoLet”（BTL）的金融貸款產(chǎn)品，房東用自有房屋再抵押，但要求該貸款購買的房屋需要作為社會租房出租。房屋的租期最長2年，最短6個月，業(yè)主能有資格獲得貸款利息扣除所得稅優(yōu)惠。英國推出BTL政策后，增加了租賃住房的供給，低迷的房地產(chǎn)市場交易量也呈現(xiàn)增加態(tài)勢。日本1991年在加強(qiáng)土地稅負(fù)同時也設(shè)置了可以減輕稅收負(fù)擔(dān)的優(yōu)惠政策，土地持有者可以通過在所有土地上建造租賃用住宅以達(dá)到節(jié)稅效果，大大促進(jìn)了租賃住宅的供給量。我們可以有序取消限購，允許多套房家庭有條件購買住房并為其提供貸款支持，條件是購買后5-10年納入保障性租賃住房管理，約定租金漲幅不能超過一定的幅度。這樣，購房者能夠在租賃期滿后獲得資產(chǎn)性受益，同時也能增加租賃住房供給。放開限購不會導(dǎo)致房價(jià)大漲，一是5-10年的鎖定期并不會吸引大量短期投資需求，二是只要保障性租賃房源充足，市場化房價(jià)上漲就不會影響租賃人群。

第三，鼓勵將老舊小區(qū)改來租。當(dāng)前將城市老舊小區(qū)改造用來提升原住戶居住條件的方式難以產(chǎn)生足夠的回報(bào)，因此企業(yè)參與改造的積極性不高，規(guī)模不大。要突破這一障礙，可以通過租賃置換，通過在外圍區(qū)域的高品質(zhì)服務(wù)型社區(qū)，將老城區(qū)中的部分群體引導(dǎo)出去，老舊小區(qū)改造后的住房向支付傾向更強(qiáng)的年輕群體出租。要將核心城市作為都市圈進(jìn)行規(guī)劃，在城市交界處開展有效投資。

第四，允許農(nóng)村土地建來租。日本1964年為緩解公營住房供應(yīng)不足，政府放開農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)換成住宅用地的政策限制，地方政府為廉租房建設(shè)提供實(shí)物、金融和稅收的支持，郊區(qū)農(nóng)戶在利益的驅(qū)動下積極建設(shè)和經(jīng)營租賃住宅，民間廉租房大量出現(xiàn)。對我國大城市而言，在土地性質(zhì)不轉(zhuǎn)變的情況下，允許農(nóng)民通過土地使用權(quán)入股租賃，既能增加住房供應(yīng)，又能提高農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。

五、需要哪些制度安排？

在需求側(cè)，核心要解決愿意租、租得起的問題。

一是面向租賃的公共資源均等化配置制度。對于流動人口而言最大的問題是其子女能否平等享受到公共教育資源。由于教育資源的稀缺性，一些城市在分配教育資源時往往向本地戶籍家庭、有房家庭傾斜，形成了結(jié)果不平等�；�本公共服務(wù)均等化的突破重點(diǎn)是在落戶及子女教育方面逐步減少區(qū)別對待的程度。一是無論是否采用積分落戶政策，減少租購差距，逐步減弱與購房掛鉤的程度；二是優(yōu)化教育資源的分配方式，加大對實(shí)際居住或繳納社保時長等的衡量。

二是貨幣化租賃補(bǔ)貼制度。1998年房改通知提出，房價(jià)收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的地區(qū)，可以對無房和住房面積仍未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼。從國際經(jīng)驗(yàn)看，發(fā)達(dá)國家在住房告別數(shù)量短缺之后都減少或取消了對建房的補(bǔ)貼，而是轉(zhuǎn)向低收入群體的貨幣化補(bǔ)貼。在今天經(jīng)濟(jì)下行居民生活負(fù)擔(dān)加重下，應(yīng)面向城市常住中低收入群體發(fā)放租房券，租房群體可以用來支付房租。

三是建立更具包容性的公積金制度。允許公積金為租賃住房建設(shè)提供低成本、低風(fēng)險(xiǎn)資金支持。利用住房公積金向房企發(fā)放低息貸款建設(shè)租賃住房，并約定未來的租金及漲幅，定向?yàn)槔U存者提供優(yōu)先的居住權(quán)利。建立一套可租可買的長期資金支持制度，個體工商戶、靈活就業(yè)人員以自愿模式加入，只要繳納公積金達(dá)到一定年限，即可享受低租金入住保障性住房的支持。將公積金打造成居民居住的終身賬戶，與社區(qū)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、養(yǎng)老等居住相互貫通，為新時代的居住生活提供更豐富的金融產(chǎn)品。

在供給側(cè)，要為個人和企業(yè)購買、出租、改造租賃提供支持。

一是建立具有彈性的土地供應(yīng)制度。建立人地掛鉤的土地供應(yīng)機(jī)制。

根據(jù)人口流動的方向和規(guī)模以及房價(jià)上漲的壓力動態(tài)匹配土地指標(biāo)。進(jìn)一步完善跨區(qū)域土地指標(biāo)交易機(jī)制，在城市群、都市圈層面做好統(tǒng)籌規(guī)劃協(xié)調(diào)。農(nóng)村集體建設(shè)用地的供應(yīng)制度，規(guī)范集體建設(shè)用地上市，鼓勵社會資本以聯(lián)營、入股、合作等方式參與開發(fā)。建立靈活的存量土地性質(zhì)和用途轉(zhuǎn)變審批制度，通過容積率調(diào)整、規(guī)劃調(diào)整等政策提高自平衡手段，引導(dǎo)城市閑置低效存量用地靈活調(diào)整。建立租賃住房土地出讓制度。

二是建立服務(wù)存量運(yùn)營的住房金融制度。穩(wěn)步推進(jìn)以租賃住房為底層資產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），適時出臺房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)行指引。在資產(chǎn)裝入環(huán)節(jié)，滿足80%以上收入來源于租金的房地產(chǎn)投資信托基金，可免征土地增值稅及出售差價(jià)得利的企業(yè)所得稅；在持有環(huán)節(jié)，滿足將90％以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者的房地產(chǎn)投資信托基金，對用于分紅（或派息）的部分，可免征企業(yè)所得稅。支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券（ABS），專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。建議對申報(bào)的住房租賃資產(chǎn)證券化項(xiàng)目建立受理、審核和備案的綠色通道，建立住房租賃資產(chǎn)支持證券交易的二級市場。

三是建立適應(yīng)存量流通和租賃的稅收制度。加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)落地，用于出租達(dá)到一定年限的可以減免。允許企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣額度融資，企業(yè)將增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣額度，經(jīng)稅務(wù)局審批后，轉(zhuǎn)換為可交易的增值稅抵扣憑證。按照建安成本的一定比例，逐年向保障性租賃住房企業(yè)發(fā)放增值稅抵免額度。根據(jù)建筑成本、裝修成本、保障性租賃住房占比等因素綜合核定基底和發(fā)放比例，逐年發(fā)放增值稅稅收抵扣額度。投資者通過購買保障性住房租賃企業(yè)股權(quán)獲得逐年生效的抵扣額度，用于降低自身企業(yè)的增值稅。