任濤 澳門國(guó)際銀行總行發(fā)展研究部副總經(jīng)理，國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員

針對(duì)目前地產(chǎn)行業(yè)所處的困境，政策層面的應(yīng)對(duì)需要更有針對(duì)性和力度。在地緣政治博弈加劇、疫情多點(diǎn)多頻散發(fā)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有所蔓延以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步加大的背景下，地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解的步伐有望進(jìn)一步加快。而多種跡象表明，目前地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解與政策糾偏已經(jīng)在路上。

一、主要背景：地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解步伐迫切需要加快

當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)危機(jī)的警報(bào)并未解除，且風(fēng)險(xiǎn)呈進(jìn)一步蔓延之勢(shì)，這意味著地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解步伐進(jìn)一步加快變得非常迫切。

（一）多家地產(chǎn)企業(yè)延遲發(fā)布2021年年報(bào)。受疫情多點(diǎn)多頻暴發(fā)以及無法按時(shí)完成審計(jì)等因素影響，恒大、融創(chuàng)、世茂、富力、佳兆業(yè)、奧園、龍光、融信、寶龍、新力、花樣年、當(dāng)代置業(yè)等20余家地產(chǎn)企業(yè)紛紛發(fā)布公告表示延遲發(fā)布2021年財(cái)報(bào)，并自4月1日起進(jìn)行停牌。雖然表面上看，無法按期披露2021年財(cái)報(bào)的原因是受疫情影響，但實(shí)際上大多是因?yàn)閷徲?jì)師根據(jù)相關(guān)地產(chǎn)企業(yè)最新流動(dòng)資金狀況啟動(dòng)了額外審計(jì)程序，這意味著包括審計(jì)師在內(nèi)的相關(guān)人員，對(duì)部分地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)境況更為謹(jǐn)慎，使得市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期進(jìn)一步出現(xiàn)分化。

（二）商品房銷售情況持續(xù)惡化。雖然政策部門一直在強(qiáng)調(diào)要滿足合理住房需求，但是數(shù)據(jù)顯示，目前商品房銷售情況依然不盡理想，且趨于惡化，這意味著當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)仍然面臨需求不振、市場(chǎng)低迷、觀望情緒濃厚的困境。今年前兩個(gè)月，全國(guó)范圍內(nèi)的商品房銷售額與銷售面積分別實(shí)現(xiàn)1.55萬億元和1.57萬億平方米，同比分別大幅下降18.29%和9.60%。實(shí)際上，自2021年3月以來，商品房銷售數(shù)據(jù)便開始逐步走弱，雖然這有基數(shù)的原因，但更多是市場(chǎng)因素。

（三）地區(qū)分化進(jìn)一步加劇、地產(chǎn)企業(yè)的困境進(jìn)一步突出。地產(chǎn)行業(yè)的整體低迷在各地區(qū)上呈現(xiàn)出分化進(jìn)一步加劇的態(tài)勢(shì)，多數(shù)地區(qū)的商品房銷售均價(jià)與地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)呈現(xiàn)持續(xù)走弱的現(xiàn)象。同時(shí)，地產(chǎn)企業(yè)的困境也越發(fā)凸顯。

例如，2021年7月以來，70大主要城市中，僅有8個(gè)城市的二手住宅價(jià)格累計(jì)變化為正，也即有60多個(gè)城市的二手住宅價(jià)格出現(xiàn)下滑。再比如，前100大地產(chǎn)企業(yè)中，超過95家的前兩個(gè)月銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)大幅下滑，包括很多市場(chǎng)上認(rèn)可度較高的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)。

（四）地產(chǎn)企業(yè)的海外債到期壓力依然很大。2021年下半年以來，地產(chǎn)企業(yè)海外債到期規(guī)模始終處于高位。截至目前，中資地產(chǎn)企業(yè)海外債存量達(dá)到2139億美元，數(shù)量高達(dá)849只。其中，今年4月、6月與7月當(dāng)月分別有65億美元、69億美元以及61億美元的海外債陸續(xù)到期。這意味著，2022年二季度對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)來說，仍將是一段極為關(guān)鍵的考驗(yàn)期，牽動(dòng)著市場(chǎng)神經(jīng)。

二、整體基調(diào)：政策層面已經(jīng)明確要加快地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解

對(duì)地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解，政策層面一直有著比較清醒的認(rèn)知。

（一）地產(chǎn)企業(yè)之間的項(xiàng)目并購是地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)出清最有效的市場(chǎng)化手段。為此，2021年12月，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，明確提出要重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。應(yīng)該說，這份文件從支持開展并購貸款業(yè)務(wù)、加大融資支持力度、積極提供并購融資顧問服務(wù)、提高兼并收購服務(wù)效率等方面，為地產(chǎn)行業(yè)并購營(yíng)造了良好的金融環(huán)境。

（二）2022年1月，金融管理部門進(jìn)一步明確，針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購，并購貸款不再計(jì)入“三道紅線”和房地產(chǎn)貸款集中度相關(guān)指標(biāo)計(jì)算口徑。

（三）2022年3月，李克強(qiáng)總理在《政府工作報(bào)告》中明確提出要設(shè)立金融穩(wěn)定保障基金，以助力防范化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，筆者認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)危機(jī)對(duì)金融體系的沖擊極有可能會(huì)納入金融穩(wěn)定保障基金的覆蓋范圍。同年3月16日，國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)提出要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。這是首次從政策層面對(duì)地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解進(jìn)行定調(diào)，即要提出有力有效的應(yīng)對(duì)方案，意味著地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解的步伐將會(huì)明顯加快，一系列針對(duì)地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解的具體舉措及相關(guān)政策支持將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。

三、各級(jí)政策部門與部分地區(qū)：已開始陸續(xù)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行適度糾偏

2021年10月以來，各級(jí)政策部門與部分地區(qū)已開始陸續(xù)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行適度糾偏，以減弱相關(guān)政策對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的沖擊力度。

（一）政策部門主要從地產(chǎn)企業(yè)融資、金融體系支持等方面給予糾偏。

1.通過為地產(chǎn)企業(yè)匯出資金償付及回購境外債券提供支持和便利，以對(duì)沖地產(chǎn)企業(yè)大量的海外債到期與市場(chǎng)預(yù)期疲弱壓力。

2.鼓勵(lì)金融體系重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房的合理需求，推動(dòng)金融體系通過發(fā)行金融債等方式加大對(duì)地產(chǎn)企業(yè)并購貸款、開發(fā)貸款以及保障性租賃住房領(lǐng)域相關(guān)貸款的支持。

例如，2022年1月21日，浦發(fā)銀行成功發(fā)行了50億元金融債，用于地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款的發(fā)放。

3.支持地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，優(yōu)先支持募集或授信資金用于補(bǔ)充已售在建項(xiàng)目的資金缺口、地產(chǎn)項(xiàng)目或資產(chǎn)的股權(quán)并購。具體看，2021年10月以來，地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)地共發(fā)行276只債券，發(fā)行規(guī)模合計(jì)達(dá)到2409億元。其中，招商局蛇口、蘇高新、萬科、華潤(rùn)置地、綠城等發(fā)行規(guī)模均超過100億元。

4.在“三道紅線”與貸款集中度等地產(chǎn)行業(yè)金融政策層面進(jìn)行適度調(diào)整，如明確滿足一定條件的并購貸款不納入“三道紅線”的房地產(chǎn)貸款集中度管理，以及明確滿足一定條件的保障性租賃住房相關(guān)貸款不納入貸款集中度管理。

（二）各地區(qū)結(jié)合自身實(shí)際情況，因城施策，力求“三穩(wěn)”與“三�！�，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行適度調(diào)整，以更好實(shí)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

1.進(jìn)一步規(guī)范優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策，即明確預(yù)售資金監(jiān)管賬戶可以像正常監(jiān)管賬戶一樣根據(jù)工程進(jìn)度提取使用，避免預(yù)售監(jiān)管資金的重點(diǎn)監(jiān)管額度與工程進(jìn)程不一致或不匹配，以有效盤活超出重點(diǎn)監(jiān)管額度的資金。

2.推動(dòng)向市場(chǎng)讓利、完善土拍政策，如嘗試通過調(diào)低土地價(jià)格、縮減審批流程、分散土拍時(shí)間、上調(diào)房屋限價(jià)、下調(diào)封頂溢價(jià)率、降低現(xiàn)房銷售比例、恢復(fù)預(yù)勾地制度、千方百計(jì)助力企業(yè)加快周轉(zhuǎn)等。

3.適度放松公積金政策以提高公積金對(duì)購房的支撐力度，如提高公積金貸款額度和擴(kuò)大覆蓋范圍、擴(kuò)大公積金互認(rèn)范圍、放寬公積金貸款條件和取消房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)公積金提供擔(dān)保要求、提高二孩和三孩家庭的公積金貸款額度、明確公積金可以用來支付首付（如福州地區(qū)明確公積金可以用來支付首付）等。

4.針對(duì)新市民、青年群體以及多孩家庭等群體通過加大購房補(bǔ)貼與稅收優(yōu)惠力度等方式充分釋放居民住房需求，包括但不限于給予貸款貼息、購房契稅補(bǔ)貼、消費(fèi)券補(bǔ)貼、特殊群體購房券等等。

5.適度調(diào)整限購限售政策，以緩解市場(chǎng)分化壓力。例如，哈爾濱明確取消限售政策文件，福州與鄭州則一定程度上取消了限購政策。

6.在現(xiàn)有政策允許下，進(jìn)一步降低首套房與二套房的最低首付比例的房貸利率。例如，根據(jù)貝殼研究院的監(jiān)測(cè)，今年3月全國(guó)103個(gè)重點(diǎn)城市房貸利率創(chuàng)2019年以來月度最大降幅，接近2020年三季度水平。其中，103個(gè)重點(diǎn)城市首套房與二套房貸款利率分別為5.34%和5.60%，環(huán)比分別下降13和15個(gè)基點(diǎn)。

四、金融AMC：在地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解方面已有積極作為

地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)化解離不開金融體系的支持。2022年1月，金融管理部門召集部分金融AMC，擬推動(dòng)后者參與風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)處置、項(xiàng)目并購及相關(guān)金融中介服務(wù)，意味著金融AMC在地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解方面將更加積極有為。

（一）經(jīng)過多年的實(shí)踐，金融AMC在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)化解、企業(yè)債務(wù)重組紓困、危機(jī)救助等方面已積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，其收購的大量銀行不良債權(quán)亦多涉及不動(dòng)產(chǎn)抵押、爛尾樓項(xiàng)目等，因此金融AMC在地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解方面已有很多經(jīng)驗(yàn)。

（二）當(dāng)然，隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入周期調(diào)整新階段，金融AMC也將會(huì)在地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)化解、低效無效資產(chǎn)盤活、企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、“三�！钡阮I(lǐng)域帶來較多的不良資產(chǎn)收購來源和業(yè)務(wù)機(jī)遇。

（三）2022年3月，中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司與中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司兩家金融AMC分別成功發(fā)行100億元金融債，重點(diǎn)用于部分地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解及處置和地產(chǎn)行業(yè)紓困。特別是，在恒大事件的處置上，中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司的介入亦有可能會(huì)成為范例。而為加快化解地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，五家金融AMC在獨(dú)立行動(dòng)之余，亦有可能會(huì)聯(lián)合行動(dòng)。

（四）金融AMC應(yīng)結(jié)合當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)新形勢(shì)的變化，將致力于實(shí)現(xiàn)“三保”為努力目標(biāo)，改變以流動(dòng)性救助為主的傳統(tǒng)運(yùn)行模式，以“法律隔離、實(shí)質(zhì)管控、封閉運(yùn)行、重組盤活”為原則，通過將底層資產(chǎn)與債務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)隔離，完善交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和退出路徑，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目還款來源的封閉監(jiān)管。

具體看，金融AMC應(yīng)積極圍繞地產(chǎn)企業(yè)上下游關(guān)系，聯(lián)合戰(zhàn)略客戶開展并購重組，充分發(fā)揮諸如風(fēng)險(xiǎn)隔離、困境房企托管、助力出險(xiǎn)項(xiàng)目并購、提供類共益?zhèn)�救助、組建房地產(chǎn)重整盤活專項(xiàng)基金等多種功能，重點(diǎn)參與實(shí)施“保交房”、爛尾樓盤活、“非居改�！钡群暧^政策支持鼓勵(lì)、與社會(huì)民生相關(guān)的業(yè)務(wù)，以更好服務(wù)地方風(fēng)險(xiǎn)化解，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

五、商業(yè)銀行與信托公司：地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解的重要支撐力量

實(shí)際上，除金融AMC之外，商業(yè)銀行、信托公司等金融機(jī)構(gòu)在地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解方面亦有積極作為，以避免信用風(fēng)險(xiǎn)在地產(chǎn)行業(yè)與項(xiàng)目上進(jìn)一步蔓延。

（一）地產(chǎn)行業(yè)之間的整合以及政策支持也會(huì)為商業(yè)銀行提供了比較廣闊的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，這主要是因?yàn)榈禺a(chǎn)行業(yè)的危機(jī)無法掩蓋整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)中依然存在很多優(yōu)質(zhì)企業(yè)與優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)。對(duì)于商業(yè)銀行而言，部分優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)與項(xiàng)目仍然是比較好的資產(chǎn)投放標(biāo)的。根據(jù)公開信息統(tǒng)計(jì)，目前已有包括招商銀行、浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行、華夏銀行、交通銀行、興業(yè)銀行在內(nèi)的多家機(jī)構(gòu)，與包括華潤(rùn)、大悅城、中南建設(shè)、碧桂園、美的置業(yè)、旭輝、龍湖在內(nèi)的多家地產(chǎn)企業(yè)在并購貸款與按揭貸款發(fā)放等方面開展了業(yè)務(wù)合作，規(guī)模接近1500億元。

后續(xù)，隨著地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)釋放逐步明朗化，預(yù)計(jì)會(huì)有更多銀行介入地產(chǎn)行業(yè)，支持后者加快風(fēng)險(xiǎn)化解的步伐。

（二）一直深度參與地產(chǎn)行業(yè)的信托公司，在地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解方面也表現(xiàn)得較為主動(dòng)，這對(duì)于信托公司處置房地產(chǎn)信托存量業(yè)務(wù)、化解業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無疑具有一定的參考意義。2022年以來，已有中融信托、五礦信托、光大信托、平安信托等多家信托機(jī)構(gòu)進(jìn)入地產(chǎn)并購市場(chǎng)。具體看，中融信托相繼接手中南建設(shè)旗下鹽城港達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的49%股權(quán)和龍光集團(tuán)旗下柳州市龍光駿德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的70%股權(quán)，五礦信托分別接手陽光城持有杭州橙光置業(yè)的19%股權(quán)以及恒大旗下昆明恒拓置業(yè)有限公司的100%股權(quán)，平安信托接手正榮集團(tuán)旗下廈門市榮璐置業(yè)有限公司的49%股權(quán)。

六、地產(chǎn)行業(yè)本身：重組優(yōu)化整合正在進(jìn)行時(shí)

當(dāng)前比較復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境下，地產(chǎn)行業(yè)本身也在重塑，重組優(yōu)化整合不僅是過去，也將是未來一段時(shí)期地產(chǎn)行業(yè)的主旋律。

（一）從過去幾年的數(shù)據(jù)來看，10萬余家地產(chǎn)企業(yè)中，每年均會(huì)有近500家的企業(yè)進(jìn)入司法破產(chǎn)重整，這本身就是行業(yè)優(yōu)勝劣汰、實(shí)現(xiàn)出清的重要方式。地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)逐步釋放的情況下，行業(yè)優(yōu)勝劣汰的步伐無疑會(huì)進(jìn)一步加快、力度也會(huì)進(jìn)一步加大，而對(duì)于已經(jīng)出險(xiǎn)和資金周轉(zhuǎn)困難的地產(chǎn)企業(yè)持有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目子公司股權(quán)或資產(chǎn)，一些優(yōu)質(zhì)民營(yíng)、國(guó)有企業(yè)也是有購買意愿的。

（二）在地產(chǎn)行業(yè)困境無法明顯緩解的情況下，推動(dòng)債務(wù)重組、資產(chǎn)處置便成為不二選擇，地產(chǎn)企業(yè)本身也需要勇于邁入瘦身之路。例如，中國(guó)恒大已明確將于2022年7月底前公布債務(wù)重組方案，融創(chuàng)亦獲得投資者同意將部分債券本金展期18個(gè)月，中國(guó)奧園與佳兆業(yè)等地產(chǎn)企業(yè)亦均在擬定重組方案等等。

總的來看，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解及政策糾偏已經(jīng)在路上，且步伐會(huì)明顯加快。在傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)模式已不可持續(xù)的背景下，推動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解更快取得實(shí)質(zhì)成效將成為各級(jí)政策部門與地方政府的努力方向，這意味著在地產(chǎn)行業(yè)警報(bào)尚未解除之前，政策層面的支持力度將會(huì)越來越大，同時(shí)介入地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解的市場(chǎng)主體與資金體量也將更為可觀，觀望情緒亦將逐步轉(zhuǎn)化為實(shí)際行動(dòng)。