編者按

1992年，理想照耀現(xiàn)實(shí)，無論廟堂之上，還是江湖之遠(yuǎn)，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)，對(duì)于中國(guó)企業(yè)家，都是一個(gè)龍門陡開、充滿希望的創(chuàng)造創(chuàng)業(yè)年份。

30年篳路藍(lán)縷櫛風(fēng)沐雨，中國(guó)房改、人民安居以及房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的企業(yè)——成就一堆堆，往事一幕幕，燃燈者一個(gè)個(gè)。

這一年，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)應(yīng)運(yùn)誕生，30年來看盡中國(guó)人居、中國(guó)城市噴薄而出的向上力量和繁榮昌盛，看見中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)由無到有、由小到大的奮斗成就，我們一路同行鮮活報(bào)道行業(yè)的光榮與夢(mèng)想，我們一路同行走入脫貧攻堅(jiān)、抗擊疫情和鄉(xiāng)村振興的現(xiàn)場(chǎng)，看見企業(yè)向善而生公益至上的行動(dòng)與擔(dān)當(dāng)。

站在未來，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)將推出《向未來·再出發(fā)——人居改變中國(guó)30年大歷史》大型新聞主題報(bào)道，全面深刻地記錄和復(fù)活中國(guó)人居事業(yè)30年行進(jìn)這段光榮與夢(mèng)想的特大歷史，重新思考，匯聚智慧，相信未來，再次出發(fā)。

孟曉蘇是個(gè)“ambitious（有抱負(fù)）”的人。他一生最好的時(shí)光是在房地產(chǎn)企業(yè)與金融企業(yè)工作，1992年他到了經(jīng)濟(jì)建設(shè)的一線，躬身參與了國(guó)家房改工作，見證了中國(guó)30年的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)步，以及出現(xiàn)的問題。

“最近發(fā)生的情況令人擔(dān)憂。”孟曉蘇說。

8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局說，1~7月份，商品房銷售額75763億元，下降28.8%，其中住宅銷售額下降31.4%。商品房銷售面積78178萬(wàn)平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷售面積下降27.1%，銷售額、銷售面積出現(xiàn)兩位數(shù)下降。企業(yè)層面也出現(xiàn)了群體性債務(wù)危機(jī)。

“房地產(chǎn)銷售的跌幅程度是以往從來沒有發(fā)生過的。這次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整深度已超過以往任何時(shí)期，低迷期也會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間�！泵蠒蕴K有些擔(dān)心地說。

孟曉蘇認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)調(diào)整已傷及預(yù)期與信心，若不采取以往政策如2008年“樓市信心喊話”和2015年“樓市去庫(kù)存”應(yīng)急措施，是難以很快扭轉(zhuǎn)局面的。對(duì)此，他給出了三個(gè)建議：一是要效仿2008年進(jìn)行樓市信心喊話，信心比黃金還寶貴；二是房?jī)r(jià)需要出現(xiàn)一定回升跡象；三是要推出政府救市基金。

現(xiàn)在，孟曉蘇最關(guān)心的是樓市何時(shí)能回到復(fù)蘇軌道？

8月31日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議召開，聽取穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤督導(dǎo)和服務(wù)工作匯報(bào)，部署充分釋放政策效能，加快擴(kuò)大有效需求。在房地產(chǎn)方面，會(huì)議要求“地方要‘一城一策’用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款，促進(jìn)汽車等大宗消費(fèi)”。這意味著政策面將在供給端加大支持力度，即通過加大流動(dòng)性注入，力促保交樓、穩(wěn)民生，進(jìn)而切斷風(fēng)險(xiǎn)傳播鏈條，修復(fù)市場(chǎng)信心。

在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中，孟曉蘇始終是一位為中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革、住房制度改革“搖旗吶喊”“建言獻(xiàn)策”的思考者，也是一個(gè)敢于說真話的人，他系統(tǒng)的專業(yè)思想對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生過重要影響，不僅見證、參與了改革開放40年來一系列重大政策的制定與實(shí)施，也曾不斷地參與和推進(jìn)住房制度改革，給中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)帶來了很多新想法與新模式。

1992年1月至2月，“南方談話”推動(dòng)中國(guó)改革開放進(jìn)入一個(gè)新階段。

這一年，在原國(guó)家商檢局任副局長(zhǎng)的孟曉蘇，主動(dòng)要求調(diào)往中國(guó)最早成立的房地產(chǎn)公司——中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)總公司擔(dān)任總經(jīng)理。

“當(dāng)時(shí)，我并不知道什么是房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)，但奔涌澎湃的改革大潮讓我希望到經(jīng)濟(jì)建設(shè)第一線，去推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革。”孟曉蘇說。

1992年后，中央便提出加快住房制度改革步伐，各地房地產(chǎn)投資迅速熱了起來，經(jīng)濟(jì)特區(qū)海南一下子冒出2萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司，先醒者都覺得機(jī)會(huì)來了，要到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)里去闖出一番事業(yè)，房地產(chǎn)是最好的端口。但人們對(duì)房地產(chǎn)的需求顯然毫不知悉，大干快上之后無法支撐陡然升起的高樓大廈，泡沫被吹起，爛尾無法避免，直接引發(fā)了1993年第一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。當(dāng)年年底國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，處理資產(chǎn)泡沫，銀行收緊貸款，房地產(chǎn)行業(yè)相繼陷入恐懼與沉寂中。

時(shí)間到了1996年，我國(guó)出現(xiàn)了有史以來的第一次“產(chǎn)能過剩”。那時(shí)全國(guó)鋼鐵產(chǎn)量?jī)H1億噸、紗錠僅5000萬(wàn)支就過剩，還有其他許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，也都出現(xiàn)了低水平的“過�！薄ｋS后一年又發(fā)生東南亞金融危機(jī)，國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

“當(dāng)時(shí)是做項(xiàng)目找死、不做項(xiàng)目等死，樓市和整體經(jīng)濟(jì)都受到了沖擊�！泵蠒蕴K說。

面對(duì)這種狀況，孟曉蘇大膽提議，“住房建設(shè)可以成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”。孟曉蘇提出觀點(diǎn)后，原建設(shè)部、國(guó)家體改委、國(guó)家計(jì)委、國(guó)家科委很快予以呼應(yīng)，并和中房集團(tuán)共同設(shè)立課題組，啟動(dòng)住房建設(shè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)課題研究與住房制度改革方案設(shè)計(jì)。這個(gè)房改課題組由楊慎、洪虎、鄭新立、尚勇等人擔(dān)任顧問，由孟曉蘇擔(dān)任課題組組長(zhǎng)，成員中包括梁運(yùn)斌、印坤華等專家。

“房改課題組從1996年10月開始工作，到北京、上海、廣東、江蘇等多地進(jìn)行調(diào)研。到1998年3月完成課題報(bào)告，歷時(shí)一年半。”孟曉蘇說。

在這一基礎(chǔ)上，1998年7月國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，正式開啟了我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革，結(jié)束了福利分房制度。提出的各項(xiàng)政策，包括提薪降息鼓勵(lì)消費(fèi)、完善住房供應(yīng)體系、開展住房抵押貸款、放開住房二級(jí)市場(chǎng)、支持住房企業(yè)發(fā)展等核心內(nèi)容，將我國(guó)住房建設(shè)與分配推向商品化與市場(chǎng)化。

房改自1998年開始，在前兩年并沒有產(chǎn)生實(shí)質(zhì)成效；收獲成果是在兩年后的2000年，居民踴躍買房出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱潮，由此住房市場(chǎng)化，拉動(dòng)了建筑業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并有力推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

從1998年房改到2003年間，通過發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和住房消費(fèi)，帶動(dòng)了幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)了活力。到了2003年，鋼鐵產(chǎn)業(yè)從供過于求變成了供不應(yīng)求，產(chǎn)量達(dá)到了2億噸。

“那時(shí)人們尤其政府部門提到房地產(chǎn)可不像現(xiàn)在這樣‘冒火’，而是呵護(hù)著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。”孟曉蘇表示，那是房改以后，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)了國(guó)家經(jīng)濟(jì)、帶動(dòng)了諸多產(chǎn)業(yè)后所得到的贊許。

此后數(shù)十年間，高房?jī)r(jià)問題的出現(xiàn)及市場(chǎng)發(fā)展不均衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)不斷。

“堅(jiān)信房地產(chǎn)是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及發(fā)揮主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)作用時(shí)，經(jīng)濟(jì)就會(huì)發(fā)展向前；反之就會(huì)低迷。”孟曉蘇表示，1992至2022年，房地產(chǎn)行業(yè)是在人們的質(zhì)疑聲中確立了國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展也總是呈正相關(guān)關(guān)系。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的推進(jìn)發(fā)展中，有一件事始終讓孟曉蘇覺得可惜�！爱�(dāng)年的房改方案已經(jīng)提出了住房雙軌制，即由市場(chǎng)提供商品房，由政府提供保障房。原因是我們認(rèn)為在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)發(fā)展中，不可能沒有低收入者，無論何時(shí)何地政府都要重點(diǎn)照顧好這部分人群的居住問題�？渴裁凑疹櫮兀恐饕�是靠完善住房保障體系。”

孟曉蘇認(rèn)為，這個(gè)方案后來并沒有得到有效實(shí)施，一度將保障房建設(shè)任務(wù)交由市場(chǎng)解決，期間也推出了“9070”等小戶型政策，要控制房?jī)r(jià)上漲，愿望是好的�！暗�這樣設(shè)計(jì)就能讓低收入群體買得起房嗎？以為老百姓4斤龍蝦吃不起，1斤的龍蝦就吃得起，他們不知道老百姓要吃的是野山雞燉蘑菇、大蔥炒笨雞蛋�！庇袝r(shí)候，孟曉蘇會(huì)引用央視小品“不差錢”來表達(dá)自己的思考和提醒。

孟曉蘇認(rèn)為，因?yàn)橹�前缺乏保障房，輿論大多將矛頭指向開發(fā)商，“我認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)形象并不差，不少房地產(chǎn)企業(yè)家很受人尊重。這些年人們對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)逐漸有了正確認(rèn)識(shí)，它是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)�！�

面對(duì)當(dāng)前樓市低迷、預(yù)期疲弱情況，孟曉蘇講了一件樓市往事。1997年受相關(guān)因素影響，香港樓市大跌，房?jī)r(jià)一度下跌70%。造成每戶居民損失267萬(wàn)港元、13萬(wàn)戶家庭成為負(fù)資產(chǎn)家庭。直到2013年9月才走出低迷期。

動(dòng)蕩不斷的香港樓市中，孟曉蘇曾根據(jù)香港特區(qū)政府要求，幾次到香港考察，中房集團(tuán)購(gòu)買了幾棟樓。消息被透露后，香港媒體一擁而上，紛紛炒作孟曉蘇將要帶著中房集團(tuán)，“以200億港元買掉香港2萬(wàn)套居屋”。

“這只是我們跟香港特區(qū)政府會(huì)談中的事情，還沒有實(shí)施，而且本意只是買幾棟樓。但我們有口難辨，香港媒體群起大肆宣傳，一個(gè)月內(nèi)發(fā)出了300多篇報(bào)道。”提起這件事，孟曉蘇笑著說。

據(jù)孟曉蘇回憶，報(bào)道出來的第三天，香港樓市出現(xiàn)強(qiáng)烈反彈，新盤成交猛增3倍；就從這個(gè)星期開始，低迷6年的香港樓市轉(zhuǎn)跌為升，樓市價(jià)格上漲讓購(gòu)買力很快回到市場(chǎng)。

雖然最終并沒有實(shí)現(xiàn)在香港購(gòu)樓，但卻無意中成為“救樓市之舉”，被海外媒體稱為“香港樓市救星”。反思這段經(jīng)歷，孟曉蘇認(rèn)為是信心、是房?jī)r(jià)上漲的利好預(yù)期回歸，推動(dòng)了香港居民從不買房到買房。是信心救了樓市。

“現(xiàn)在內(nèi)地樓市也需要信心喊話。”孟曉蘇表示，還需要通過相關(guān)政策調(diào)整建立市場(chǎng)信心，讓人民群眾看到利好的趨勢(shì)。

孟曉蘇繼續(xù)表示：“現(xiàn)在已經(jīng)不是購(gòu)買力旺盛時(shí)期了，限購(gòu)政策能不能從總體上取消？”孟曉蘇提議道。

對(duì)于企業(yè)出現(xiàn)的流動(dòng)性問題，孟曉蘇認(rèn)為這其中既有企業(yè)自身問題，包括出現(xiàn)投資判斷失誤；但是企業(yè)群體性出現(xiàn)流動(dòng)性問題的背后，更多的是政策層面的合成謬誤。

“醫(yī)生開的藥方可能是對(duì)的，但架不住七八個(gè)護(hù)士分別進(jìn)來打針，把病人治得半死，都想在房地產(chǎn)調(diào)控上幫一把，結(jié)果形成了如今的困難局面�！泵蠒蕴K表示，以某企業(yè)為例，出現(xiàn)高達(dá)93%的負(fù)債率不全是企業(yè)責(zé)任，也有金融機(jī)構(gòu)的責(zé)任，而發(fā)現(xiàn)問題后突然將企業(yè)所需資金撤掉，搞上樓撤梯，結(jié)果爬得越高摔得越慘。

孟曉蘇認(rèn)為，現(xiàn)在不是房企自責(zé)之時(shí)，需要的是共同行動(dòng)修復(fù)市場(chǎng)及信心，政府要及時(shí)出臺(tái)有關(guān)政策。

“要將住房消費(fèi)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要支柱點(diǎn)去發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)良好發(fā)展不僅改善了人民群眾居住條件，還推動(dòng)了居民家庭資產(chǎn)增值�！�

據(jù)2019年央行統(tǒng)計(jì)，從資產(chǎn)形態(tài)看，住房是家庭實(shí)物資產(chǎn)的重要構(gòu)成，居民住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重為59.1%；且城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債率為9.1%，總體穩(wěn)健。

“這是房改的一個(gè)偉大成果。”孟曉蘇說�！斑@30年琳瑯滿目、美不勝收，我個(gè)人有貢獻(xiàn)也有收獲�！�

對(duì)話

孟曉蘇：我的座右銘是“中國(guó)夢(mèng)”

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：1992年是中國(guó)改革開放進(jìn)程的歷史大年，房地產(chǎn)也是從這一年后走上發(fā)展繁榮之路。在您的人生時(shí)間軌跡里，1992年有著怎樣的意義？

孟曉蘇：1992年是我主動(dòng)請(qǐng)求離開政府部門國(guó)家商檢局，走到經(jīng)濟(jì)建設(shè)一線的起始時(shí)間。當(dāng)時(shí)我并不知道什么是房地產(chǎn)業(yè)或建筑業(yè)，但在奔涌澎湃的改革大潮中，我希望走到經(jīng)濟(jì)建設(shè)第一線，去參與改革和發(fā)展。這也讓我開始了在房地產(chǎn)企業(yè)與金融企業(yè)工作，這一做就是半輩子。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于這30年大歷史，您最深的感受是什么？

孟曉蘇：這30年是通過艱難探索，在質(zhì)疑聲中確立了房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的過程。30年經(jīng)濟(jì)發(fā)展中幾次順境與逆境的轉(zhuǎn)換表明，支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)揮作用經(jīng)濟(jì)就步入坦途，支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展受阻經(jīng)濟(jì)就陷入困境。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您認(rèn)為自己最成功的成就是什么？

孟曉蘇：30年里國(guó)家最重要的成就之一是推動(dòng)了住房制度改革，我將上世紀(jì)80年代初期在萬(wàn)里同志身邊學(xué)到的改革思想運(yùn)用于實(shí)踐，1996年到1998年組織房改課題組，成功進(jìn)行房改方案設(shè)計(jì)，推動(dòng)了全國(guó)住房制度改革。它使得市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、商品化進(jìn)入住房建設(shè)與分配領(lǐng)域，迎來了住房商品化。

改革使得中國(guó)居民的居住條件更加舒適寬敞，生活得更有尊嚴(yán)。而且隨著房?jī)r(jià)升值，居民家庭財(cái)富實(shí)現(xiàn)成倍增長(zhǎng)。這項(xiàng)改革是推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的最大動(dòng)力之一。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您經(jīng)歷最美好的事情和最遺憾的事是什么？

孟曉蘇：“最美好的事情”是在實(shí)現(xiàn)住房商品化后，看到房?jī)r(jià)增值，讓房產(chǎn)成為億萬(wàn)人民家庭財(cái)富的主要構(gòu)成，房產(chǎn)增值對(duì)促進(jìn)共同富裕是有利的；“最遺憾的事”是當(dāng)年房改課題組設(shè)計(jì)的“住房雙軌制”實(shí)施不力，保障房多年被忽視；保障房建設(shè)主力軍中房集團(tuán)遭分解，在“以盈利為目的”的錯(cuò)誤要求下，央企國(guó)企紛紛脫離保障房建設(shè)，涌入商品房市場(chǎng)競(jìng)相推高地價(jià)與房?jī)r(jià)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您現(xiàn)在最關(guān)心什么？

孟曉蘇：本輪房地產(chǎn)政策的調(diào)整已傷及預(yù)期與信心，我認(rèn)為若不采取2008年的“樓市信心喊話”和2015年“樓市去庫(kù)存”等應(yīng)急措施，是難以很快扭轉(zhuǎn)局面的。我關(guān)心的是，樓市調(diào)控何時(shí)能回到理性的軌道？

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您覺得下一個(gè)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展與過去30年相比，會(huì)呈現(xiàn)哪些新特征？基于此，企業(yè)經(jīng)營(yíng)、行業(yè)發(fā)展要注意什么？如何發(fā)展才會(huì)更好？

孟曉蘇：我從不判斷領(lǐng)導(dǎo)意圖，只是堅(jiān)持提出我認(rèn)為正確的政策方向。比如我早就警示基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的高負(fù)債模式，提出要引進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金REITs進(jìn)行證券化，以提高直接融資比重�，F(xiàn)在REITs已被國(guó)務(wù)院確定為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要金融杠桿�？梢哉J(rèn)為，“發(fā)展直接融資、減少剛性兌付”要求將會(huì)通過REITs得到發(fā)展，成為未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展一個(gè)亮點(diǎn)。而且REITs進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域是大勢(shì)所趨，雖然現(xiàn)在阻力重重，但我相信國(guó)務(wù)院2008年126號(hào)文件提出的“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”的要求，最終一定會(huì)實(shí)現(xiàn)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您的座右銘是什么？為什么？

孟曉蘇：我的座右銘是“中國(guó)夢(mèng)”。它既包含著中華民族偉大復(fù)興的強(qiáng)國(guó)夢(mèng)，也包含著居民買房、買車的小康夢(mèng)�！爸袊�(guó)夢(mèng)”還應(yīng)包括人民群眾的共富夢(mèng)，房改與房?jī)r(jià)上漲確實(shí)促進(jìn)了普通居民家庭財(cái)富升值，縮小了財(cái)富差距。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：過去5年，您最大的改變是什么？未來5年，您自己的最大期待是什么？

孟曉蘇：過去5年，我個(gè)人跨過70歲門檻，進(jìn)入老齡了（編者注：按照世界衛(wèi)生組織2018年的年齡劃分標(biāo)準(zhǔn)，66歲至79歲為中年人），孔子說“七十而從心所欲，不逾矩”。未來5年，希望自己身體狀態(tài)能夠繼續(xù)保持好。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：未來5年，您想對(duì)國(guó)家說什么？

孟曉蘇：“穩(wěn)發(fā)展，不折騰�！�