公司 2023-05-25 09:02:08 來源：丁祖昱評樓市

一些曾經(jīng)熟悉卻又被淡忘許久的名字，正在低調(diào)“回歸”房地產(chǎn)市場，重新進(jìn)入大眾視野。

近年來，在“房住不炒”的總基調(diào)下，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不斷，從2020年下半年的“三道紅線”開始，行業(yè)進(jìn)入“去杠桿、降負(fù)債”的陣痛期，百強(qiáng)房企銷售規(guī)模、業(yè)績增速以及入圍門檻均出現(xiàn)明顯下滑。

根據(jù)CRIC《2019-2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜單》，百強(qiáng)房企門檻自2020年不斷下降，百強(qiáng)全口徑銷售金額門檻從2020年的257.4億元逐步下降至2022年的141.1億元，操盤口徑、權(quán)益口徑門檻也出現(xiàn)了不同程度的下降。

通過對比，我們發(fā)現(xiàn)，2022年百強(qiáng)房企留存率僅為78%，遠(yuǎn)低于前幾年接近90%的水平，創(chuàng)近五年新低。

大浪淘沙過后，行業(yè)格局也在發(fā)生變化。梳理CRIC《2020-2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》后我們可以看到，一些區(qū)域型房企慢慢“崛起”，重新進(jìn)入大眾的視野，如大家房產(chǎn)、偉星房產(chǎn)、頤居建設(shè)等，在深耕區(qū)域的排名在有明顯的提升，中天美好、興城人居、珠江投資等房企在所在深耕區(qū)域排名保持穩(wěn)定，而在2020-2022年間排名上升幅度最大的房企象嶼集團(tuán)，在深耕區(qū)域保持一定市場占有率的同時，這兩年也開始積極外拓并有所成就。

這些正在低調(diào)“回歸”的房企，其實(shí)都在部分省份的當(dāng)?shù)厥袌鼍哂幸欢ǖ目诒�。�?017-2019年房地產(chǎn)市場快速擴(kuò)張的過程中，規(guī)模房企逐步加快全國化布局，各地的拿地門檻也隨之上升，許多地方的本土房企遭遇規(guī)模房企全國化大潮的沖擊，當(dāng)時激烈的市場競爭導(dǎo)致他們的生存空間被壓縮，很多“地頭蛇”當(dāng)時選擇了“冬眠”。

在本輪行業(yè)洗牌后，許多規(guī)模房企暴雷、發(fā)展陷入停滯，此前那些具有市場認(rèn)可度的本土房企又憑借口碑以及資金安全性再度殺回，同時各地的拿地門檻以及拿地資質(zhì)也一降再降，在部分城市的土拍中，又出現(xiàn)了那些曾經(jīng)熟悉卻又被淡忘許久的名字，他們正在低調(diào)復(fù)出，重新參與房地產(chǎn)市場。

如偉星房產(chǎn)，一直深耕安徽省，近兩年通過調(diào)整省內(nèi)戰(zhàn)略布局，在安徽省的全口徑銷售排名從2020年的TOP8升至2021-2022年的TOP1。還有南京本地國企頤居建設(shè)，得益于增加高品質(zhì)項目供應(yīng)，在南京的權(quán)益銷售金額排名從2020年的TOP6升至2021-2022年的TOP1。

這些房企主要分為兩大類型，一類是地方國企，如杭州的大家房產(chǎn)、南京的頤居建設(shè)、廈門的象嶼集團(tuán)、成都的興城人居以及深圳的深鐵置業(yè)等。這類房企的布局策略因各自的優(yōu)勢不同有所差異。

如象嶼集團(tuán)，依托母公司鏈通建設(shè)全國多個重要港口、鐵路、公路的多種類型物流園的供應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，在立足廈門發(fā)展的同時，近幾年已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入上海、南京、重慶等核心一二線城市。

大家房產(chǎn)和頤居建設(shè)主要立足本土省份深耕，并聚焦長三角區(qū)域，實(shí)現(xiàn)了跨省市的發(fā)展布局，全國化布局有所打開。大家房產(chǎn)已擇機(jī)進(jìn)入了上海、南京、廣州、武漢、蕪湖等城市，頤居建設(shè)則重點(diǎn)布局高鐵沿線的江蘇省內(nèi)城市，也進(jìn)入了武漢。

但深鐵置業(yè)和興城人居還是主要聚焦城市內(nèi)部，對外拓展城市相對較少。

另一類是本土民營房企，如偉星房產(chǎn)、珠江投資、京基集團(tuán)及寶華集團(tuán)等，他們的布局策略各異，大多以點(diǎn)狀布局為主。

如偉星房產(chǎn)和中天美好在完成深耕城市的同時，擇機(jī)進(jìn)入周邊城市，但主要布局城市集中在周邊的三四線城市。

珠江投資則把布局重點(diǎn)放到一線城市及核心一二線城市上，在北上廣深、成都、南京等地發(fā)展。

其他本土民營房企涉足的城市相對較少，部分城市更新或者商業(yè)開發(fā)占比較重的企業(yè)如京基集團(tuán)和寶華集團(tuán)等，布局城市主要在深圳和上海，以高能級城市貢獻(xiàn)銷售業(yè)績?yōu)橹鳌?/p>

整體來看，這些房企的布局策略仍以區(qū)域發(fā)展為主，幾乎都是以深耕起源地，輔以區(qū)域內(nèi)的擴(kuò)張，少部分企業(yè)實(shí)現(xiàn)了全國多個城市群的布局。

根據(jù)CRIC《2023年1-4月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜》的數(shù)據(jù)，偉星房產(chǎn)今年前4月的新增貨值達(dá)162.2億元，位于第十一位，與第十位僅有約5億元的差距。

偉星房產(chǎn)今年以來拿地積極，繼2月份在杭州拿地后，4月份再次競得杭州蕭山區(qū)一宗地，并且在合肥的土拍中報名參與了7幅地的競拍，最后在競品質(zhì)中競得合肥高新區(qū)地塊。

結(jié)合近兩年的拿地情況看，偉星房產(chǎn)今年前4個月的拿地金額已超過前兩年的年均拿地金額150億元。2021-2022年，偉星房產(chǎn)在合肥、蕪湖、臺州三地拿地占比超過60%，另外，在南京、杭州等最熱的長三角熱點(diǎn)城市也能看到他的身影。

偉星房產(chǎn)此前一直深耕臺州臨海和蕪湖，其市場占有率一直位居第一，隨著近幾年的積極外拓，合肥和杭州的銷售業(yè)績貢獻(xiàn)逐步攀升。2022年合肥的貢獻(xiàn)度達(dá)到33%，蕪湖22%、杭州21%。

不過，在這一波低調(diào)“回歸”的區(qū)域型房企中，偉星房產(chǎn)是本土民營房企中表現(xiàn)最積極的，其余民營房企如珠江投資，近兩年年均補(bǔ)貨超100億元，不過補(bǔ)倉90%位于廣州；銀豐投資、京基集團(tuán)、寶華集團(tuán)等近三年也都有土地進(jìn)賬，但拿地力度相對較弱，投資城市分布方面同銷售一樣超90%均在起源地。

中天美好集團(tuán)2022年拿地金額未超過50億元，較2020-2021年年均超百億元的力度有所縮減，今年拿地積極性有所回升，前4月拿地金額25.4億元，新增土儲貨值為50.7億元。

整體而言，本土民營房企的拿地積極性與地方國企相比，仍存在一定差距。

大部分在這兩年崛起的地方國企2021-2022年平均拿地金額都超過150億元，且主要集中在發(fā)源地區(qū)域的高能級城市，包括上海、杭州、南京等，以及長三角的熱點(diǎn)三四線城市。

從具體企業(yè)看，大家房產(chǎn)近三年年均拿地金額超200億元，年均拿地銷售比達(dá)到0.61，拿地較為積極。從城市表現(xiàn)來看，大家房產(chǎn)近三年在杭州的拿地金額占公司拿地總額的37%，溫州的拿地占比也達(dá)到12%。同時大家房產(chǎn)也積極外拓，在省外城市如南京、黃山、蘇州的拿地占比都在5.3%-7.3%。

體現(xiàn)在銷售上，2022年大家房產(chǎn)的大本營杭州業(yè)績貢獻(xiàn)度為43.1%，浙江省業(yè)績貢獻(xiàn)度為76%。2022年大家房產(chǎn)在浙江省的全口徑銷售金額排名同比上升了9位至第八名，同時也積極走出浙江，南京、蘇州、上海、蕪湖等城市近幾年銷售貢獻(xiàn)度在5%左右。

2022年度頤居建設(shè)以260.05億元位居南京土儲權(quán)益貨值榜榜首，也是南京唯一一家破200億貨值的房企。頤居建設(shè)在此輪行情中逆勢補(bǔ)倉，主要得益于安居集團(tuán)擁有大型項目運(yùn)作能力的優(yōu)勢，加上強(qiáng)勁雄厚的資金實(shí)力，不過整體補(bǔ)倉城市相對較為單一。反應(yīng)在銷售上，2022年南京及蘇州的貢獻(xiàn)率分別為55%和41%，合計貢獻(xiàn)96%的業(yè)績，單省份依賴度較高。

象嶼集團(tuán)2021和2022年拿地金額均超200億元，其中在上海近兩年總拿地金額占比達(dá)72%，另外，在廈門、重慶、昆山等地也有所收獲。不同于其他企業(yè)，象嶼集團(tuán)的深耕城市并不在起源地廈門，近幾年廈門的入市項目2個，占比僅3%，上海、昆山、蘇州反而是象嶼集團(tuán)近幾年貢獻(xiàn)銷售額的主要城市，其中，2022年上海單城的銷售貢獻(xiàn)超過70%。

經(jīng)歷過行業(yè)洗牌后，隨著穩(wěn)信心等諸多政策的出臺，未來行業(yè)發(fā)展也將進(jìn)入一輪新的穩(wěn)定期。我們認(rèn)為，這些正在低調(diào)“復(fù)出”的企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)業(yè)績持續(xù)穩(wěn)定的上升，獲得更大的發(fā)展空間，仍需要在投資策略、產(chǎn)品研究、多元化布局等多方面進(jìn)行提升完善，持續(xù)的拿地能力以及在改善型趨勢下產(chǎn)品的升級能力也將成為重要的考量。

從規(guī)�；�房企的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，對產(chǎn)品進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、工程建造標(biāo)準(zhǔn)化、供應(yīng)鏈品牌豐富、組織架構(gòu)的持續(xù)更新是企業(yè)快速發(fā)展的加速器。

值得注意的是，這些企業(yè)均未上市，融資能力相對受限。有國企的背景及母公司資源加持的企業(yè)，還能夠在銀行授信等方面有一定優(yōu)勢，但對于民營房企來說，融資就相對困難了。

在這種情況下，與其他企業(yè)合作是進(jìn)行規(guī)�？焖贁U(kuò)張的較好選擇，但根據(jù)上輪“爆雷”企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)來看，對合作伙伴的嚴(yán)格篩選以及具體開發(fā)項目的嚴(yán)格把控還是重中之重，安全的現(xiàn)金流仍是企業(yè)最重要的考量，企業(yè)仍需穩(wěn)扎穩(wěn)打，才能持續(xù)向前。