公司 2023-07-07 08:38:20 來源：丁祖昱評(píng)樓市

舊人離場，新人接棒。當(dāng)傳統(tǒng)民營房企因深陷債務(wù)泥潭面臨縮表陣痛時(shí)，新的資本勢(shì)力已經(jīng)在土地市場上展開了新的一輪“廝殺”。

今年以來，土地市場上傳統(tǒng)民營房企收縮投資，多股新勢(shì)力卻逆勢(shì)進(jìn)場，包括金融資本、實(shí)業(yè)資本、地方國資等。

其中，尤其值得關(guān)注的是實(shí)業(yè)資本，過去可能只是零星出現(xiàn)，近期卻都集體“冒頭”，頻繁出現(xiàn)在各大熱點(diǎn)城市的土地拍賣現(xiàn)場并成功拿地。

根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2023年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜》，背靠實(shí)業(yè)或金融資本的偉星房產(chǎn)、亞倫房地產(chǎn)、椿實(shí)置業(yè)、三花控股、得力房產(chǎn)等都紛紛入榜，其中偉星房產(chǎn)以218.8億元的新增貨值位列第14位，成為其中的佼佼者，近期在杭州和成都土拍市場上表現(xiàn)搶眼的椿實(shí)置業(yè)則以61.7億的新增貨值位居54位。

在今年上半年的土地市場上，代表著這些實(shí)業(yè)資本的房企成為與央國企同臺(tái)競爭的新勢(shì)力。

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入縮表出清、優(yōu)勝劣汰的階段，行業(yè)的競爭格局也在不斷發(fā)生變化。新入局者能否扛起民營房企的大旗，還有待時(shí)間的考驗(yàn)。

最近備受資本市場和房地產(chǎn)市場關(guān)注的是A股上市東方雨虹（002271.SZ）。這家“建筑建材系統(tǒng)服務(wù)商”，此前以防水建材供應(yīng)商的身份，與房地產(chǎn)一直保持著緊密的聯(lián)系。

6月，東方雨虹在北京市場報(bào)名了5宗地的競拍，起拍價(jià)合計(jì)184.25億元，保證金合計(jì)37億元，其中兩宗是獨(dú)立報(bào)名，三宗是聯(lián)合報(bào)名。遺憾的是，東方雨虹在兩場土拍中都沒有拿到地。

東方雨虹此舉被認(rèn)為有意進(jìn)軍房地產(chǎn)市場，在地產(chǎn)行業(yè)出清時(shí)趁機(jī)擴(kuò)展業(yè)務(wù)版圖。但公司在公開平臺(tái)上回應(yīng)表示：" 公司持續(xù)打造成為卓越的建筑建材系統(tǒng)服務(wù)商，不涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

因此，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為房企供應(yīng)商，東方雨虹或許是受到房企邀請(qǐng)作為馬甲參與拍地，加大房企搖中地塊的概率。

但東方雨虹早于2020年就曾經(jīng)以持股20%的形式參與了奧園集團(tuán)在廣州增城區(qū)的一個(gè)“總部經(jīng)濟(jì)TOD”項(xiàng)目。之后的2021年4月，東方雨虹旗下廣州東方雨虹置業(yè)以約1.12億元的價(jià)格摘下了花都區(qū)的一宗商住地塊。

去年6月，東方雨虹發(fā)布公告，稱與福建省泉州市惠安縣人民政府簽訂《項(xiàng)目投資協(xié)議書》，約定公司擬投資20億元在福建省泉州市惠安縣投資建設(shè)東方雨虹泉州綠色新材料智慧產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。

從以上幾個(gè)案例看，東方雨虹并非完全不涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，只不過，相比今年6月份一口氣在北京報(bào)名5宗地塊的競拍，此前公司在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上確實(shí)沒有很高的積極性。

今年在土地市場上表現(xiàn)更為積極且斬獲頗多的是背靠偉星集團(tuán)的偉星房產(chǎn)。偉星集團(tuán)是一家業(yè)務(wù)版圖涵蓋服裝輔料、新型建材、房地產(chǎn)、水電、金融投資等領(lǐng)域的綜合性集團(tuán)公司，旗下?lián)碛袃杉褹股上市公司偉星股份（002003.SZ）和偉星新材（002372.SZ），分別是服飾輔材行業(yè)和塑料管道行業(yè)的龍頭企業(yè)。

在克而瑞發(fā)布的《2023年1-6月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜TOP200》中，偉星房產(chǎn)以201.6億元的銷售額名列第45位，已經(jīng)排在了曾經(jīng)的千億房企陽光城之前。

同樣是實(shí)業(yè)資本進(jìn)軍房地產(chǎn)的代表新希望地產(chǎn)，雖然此前發(fā)展迅速，但經(jīng)過近兩年的沉寂期后，今年上半年也僅以168.5億元的銷售額排在50位，被新秀偉星房產(chǎn)輕松超越。

以辦公和學(xué)習(xí)用品為外界所熟知的得力集團(tuán)，今年也大手筆進(jìn)軍房地產(chǎn)市場。旗下的得力房產(chǎn)避開一二線城市的“鋒芒”，選擇以三四線城市為主戰(zhàn)場。

今年以來，得力房產(chǎn)已經(jīng)在浙江湖州獲取了三幅地塊，拿地金額近20億元。在克而瑞上半年的新增貨值排行榜中，得力房產(chǎn)以55.6億元的新增貨值位居65名。

江蘇南通的紡織業(yè)大亨江蘇亞倫集團(tuán)，今年頻頻出現(xiàn)在幾大熱點(diǎn)城市的土地拍賣現(xiàn)場，并在合肥、西安、廣州等一二線城市成功拿地，上半年新增貨值達(dá)94.8億元。仔細(xì)梳理亞倫集團(tuán)的拿地時(shí)機(jī)，可以發(fā)現(xiàn)，其早于去年就已經(jīng)活躍在上海和深圳的土地市場并有所斬獲。

在此之前，亞倫集團(tuán)更多以財(cái)務(wù)投資者的角色出現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，曾經(jīng)與融創(chuàng)中國、龍湖集團(tuán)、新城控股等傳統(tǒng)民營房企合作過多個(gè)項(xiàng)目，并隱身其后。

從紹興走出來的制冷空調(diào)家電控制部件和汽車熱管理控制部件制造商三花控股今年也開始大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)，其100%控股的三花智源成立不到4個(gè)月，6月份就已經(jīng)在紹興市新昌縣收獲三幅地塊，耗資9.32億元。僅上半年，三花控股的新增貨值已達(dá)57.8億元。

目前，殺入土地市場的實(shí)業(yè)資本大部分來自江浙地區(qū)，這可能與江浙一帶民營經(jīng)濟(jì)活躍、強(qiáng)大不無關(guān)系。

江浙實(shí)業(yè)資本在這一輪房地產(chǎn)逆勢(shì)布局的競爭中扮演了“領(lǐng)先者”的角色，不排除后續(xù)其他區(qū)域的實(shí)業(yè)資本效仿開拓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的可能。

綜合來看，實(shí)業(yè)資本入局房地產(chǎn)的方式大致有兩種：第一種是配合房企充當(dāng)其拿地的馬甲，或者與開發(fā)商聯(lián)合拿地，比如東方雨虹、杭州椿實(shí)、杭州運(yùn)川、建杭置業(yè)等，主要通過股權(quán)合作等方式提供融資支持、合資開發(fā)等，較少獨(dú)立操盤，如東方雨虹、建杭置業(yè)等。

建杭置業(yè)今年先是與濱江成立聯(lián)合體，以16.1億竟得杭州1宗地塊后又以11億摘得紹興百畝地塊，公司由多個(gè)股東方合資成立，股東方既有做實(shí)業(yè)的，也有做金融貿(mào)易的。

第二種是實(shí)業(yè)集團(tuán)通過成立、控股旗下房地產(chǎn)公司，直接下場拿地，將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)納入其實(shí)業(yè)版圖。

早前入局房地產(chǎn)市場的實(shí)業(yè)資本以新希望、美的集團(tuán)等大資本為代表，其中美的集團(tuán)旗下的美的置業(yè)今年上半年雖然在土地市場并未發(fā)力，但仍以405億元的銷售額位列半年度銷售排行榜第21位。

近兩年入局的一批新秀和一些名不見經(jīng)傳的實(shí)體資本，包括偉星集團(tuán)、江蘇亞倫集團(tuán)、三花控股、安徽新華、得力集團(tuán)、浙江金盾壓力容器等。其中安徽新華今年4月在上海金山區(qū)拿下一宗地塊，得力集團(tuán)在湖州和寧海共拿下3宗地塊。

當(dāng)下實(shí)業(yè)資本爭相入局房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，原因不外乎以下兩點(diǎn)：首先，這些大型實(shí)業(yè)集團(tuán)大多負(fù)債率相對(duì)較低，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，具備資金實(shí)力，也有充足的現(xiàn)金流和融資優(yōu)勢(shì)。

其次，核心熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊具有明確的利潤空間，在目前實(shí)體投資要么缺乏新的方向和機(jī)會(huì)，要么投資風(fēng)險(xiǎn)攀升的情況下，前者明顯是優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。因此，產(chǎn)業(yè)資本抓住契機(jī)，進(jìn)入核心城市獲取資產(chǎn)，來博取低風(fēng)險(xiǎn)的利潤。

想要抓住這次房地產(chǎn)調(diào)整契機(jī)而逆勢(shì)布局地產(chǎn)的，除了前面提到的實(shí)業(yè)資本及金融資本外，還有市場化程度相對(duì)較高的、具備一定開發(fā)資質(zhì)或背景的地方國企。

多元化實(shí)體企業(yè)，如偉星集團(tuán)、亞倫集團(tuán)、得力集團(tuán)及安徽新華等著力發(fā)展已有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，背靠母公司實(shí)體經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)，不僅在融資上有優(yōu)勢(shì)，也可以實(shí)現(xiàn)協(xié)同聯(lián)動(dòng)。

這些企業(yè)過去在地產(chǎn)方面的投資額及業(yè)務(wù)體量都相對(duì)較小，杠桿偏低，負(fù)債壓力也較小，因此，在傳統(tǒng)民營房企投資退潮時(shí)，他們的拿地勢(shì)頭反而有所增強(qiáng)。

但是，這些企業(yè)也應(yīng)注意到，目前房地產(chǎn)市場已進(jìn)入比拼產(chǎn)品力的競爭時(shí)代，如何盡快提升產(chǎn)品競爭力，強(qiáng)化產(chǎn)品打造和跨區(qū)域管理的能力，是必須要面對(duì)并盡快解決的問題。

同時(shí)，對(duì)這兩年傳統(tǒng)民營房企遭遇的流動(dòng)性危機(jī)也應(yīng)引以為鑒，要腳踏實(shí)地，把構(gòu)建安全經(jīng)營放到企業(yè)發(fā)展核心重要位置，一切速度和效益都要讓位給企業(yè)的安全發(fā)展，在市場變化中洞察市場機(jī)會(huì)，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，尋求長期發(fā)展的路徑。