印象中沈陽(yáng)樓市去化表現(xiàn)一直十分穩(wěn)健。

沈陽(yáng)中原研究部樓市第20周資訊顯示，全市商品住宅存量1633萬(wàn)㎡，去化周期約19個(gè)月。

但沈陽(yáng)樓市實(shí)際廣義庫(kù)存規(guī)模卻遠(yuǎn)大于這個(gè)數(shù)字。

609萬(wàn)㎡冰凍庫(kù)存難以去化

日前，沈陽(yáng)中原研究部針對(duì)沈陽(yáng)商品住宅存量進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，截止到2022年3月，沈陽(yáng)商品住宅廣義庫(kù)存總量為3560萬(wàn)㎡，其中可售存量為1629萬(wàn)㎡，潛在存量為1931萬(wàn)㎡。

圖片來(lái)源：沈陽(yáng)中原研究部公眾號(hào)

我們?nèi)粘Ｋ�了解到的商品住宅存量即可售�?kù)存，這1629萬(wàn)㎡包括的有效存量?jī)H為1020萬(wàn)㎡，去化周期僅13個(gè)月；還有609萬(wàn)㎡是2016年及以前的庫(kù)存量，去化周期高達(dá)70個(gè)月的冰凍庫(kù)存。

而潛在庫(kù)存則是取得土地暫未入市，或者未取得銷許的項(xiàng)目，分別為491萬(wàn)㎡和1440萬(wàn)㎡。

這樣的數(shù)字仍是全國(guó)樓市的冰山一角。

現(xiàn)在全國(guó)樓市的問(wèn)題并非庫(kù)存總量龐大到無(wú)法消化，而是區(qū)域分化嚴(yán)重。

以沈陽(yáng)為例，從環(huán)線來(lái)看，三至四環(huán)的有效庫(kù)存量最多，但是去化周期卻不是最高，反而是有效庫(kù)存只有79萬(wàn)㎡的一至二環(huán)，冰凍庫(kù)存占比高達(dá)60%！

圖片來(lái)源：沈陽(yáng)中原研究部公眾號(hào)

從區(qū)域來(lái)看，沈北新區(qū)、渾南區(qū)有效庫(kù)存量比較高，但是去化周期最長(zhǎng)的卻是蘇家屯區(qū)，長(zhǎng)達(dá)18個(gè)月，比去化周期最短的于洪區(qū)多了10個(gè)月。

圖片來(lái)源：沈陽(yáng)中原研究部公眾號(hào)

攤上爛尾樓百姓苦不堪言

沈陽(yáng)樓市中這609萬(wàn)㎡冰凍庫(kù)存和1440萬(wàn)㎡未取得銷許的潛在存量中，還隱藏著一批讓購(gòu)房者心痛的難題——爛尾樓。

大學(xué)經(jīng)典、黃河府、美國(guó)郡、莫比國(guó)際、領(lǐng)先國(guó)際城……每一個(gè)樓盤(pán)名字都會(huì)牽出購(gòu)房者心里的一段傷痛。

大學(xué)經(jīng)典是市委黨�；剡w項(xiàng)目，據(jù)了解，房子于2009年動(dòng)遷，由于各種原因一直沒(méi)有完工，長(zhǎng)達(dá)12年沒(méi)有回遷。10余年中，600余戶居民在外租房，忍受巨大經(jīng)濟(jì)和精神壓力。還有的家庭祖孫三代住在市委黨校院內(nèi)，爺爺奶奶臨終也沒(méi)看到新房。

莫比國(guó)際地處沈陽(yáng)鐵西核心位置，對(duì)面是維康醫(yī)院，門(mén)前多條公交車線路，距地鐵站很近。但是這樣一個(gè)地理位置優(yōu)越的項(xiàng)目卻爛尾長(zhǎng)達(dá)10余年。網(wǎng)友的公公婆婆都沒(méi)住上新房已經(jīng)離世，兒子想結(jié)婚無(wú)房居住，導(dǎo)致與女方分手，一套房子成了全家人不愿回憶的傷痛。

還有以溫泉為宣傳特色的美國(guó)郡，很多人選擇這個(gè)樓盤(pán)是為了讓父母晚年生活質(zhì)量有所提升，為了盡份孝心。本是沈城周邊很好的一處休閑度假之地，這么好的資源沒(méi)有好好地利用，各種承諾設(shè)施不健全，遺留很多問(wèn)題沒(méi)有解決，成為了爛尾樓。

辛辛苦苦攢半輩子錢，甚至是找親戚朋友借錢，就為了買一套房，有個(gè)屬于自己的家，攤上爛尾樓，誰(shuí)能不焦慮？

政府積極解決爛尾樓問(wèn)題

爛尾樓是每個(gè)城市的歷史遺留問(wèn)題，近年來(lái)，沈陽(yáng)政府一直致力于解決爛尾樓問(wèn)題，積極給百姓一個(gè)滿意解決方案。

除了遼寧省住建廳下發(fā)文件，提出要推動(dòng)爛尾樓、閑置樓相關(guān)項(xiàng)目盡快盤(pán)活之外，遼寧省政府還專門(mén)召開(kāi)全省盤(pán)活存量工作推進(jìn)會(huì)，明確要加大力度盤(pán)活存量資源。

今年2月，全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法出臺(tái)，在保交付、防爛尾政策底線下，加強(qiáng)對(duì)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目預(yù)售資金的監(jiān)管。于購(gòu)房者而言，在劃定保交樓政策底線之后，市場(chǎng)信心或?qū)⒅饾u恢復(fù)。

同時(shí)我們買房時(shí)也要擦亮雙眼，如何避免買到爛尾樓，這四招可以先學(xué)起來(lái)。

招數(shù)一：了解開(kāi)發(fā)商的實(shí)力

房地產(chǎn)黃金時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返，目前很多中小開(kāi)發(fā)商面臨不同程度的資金短缺問(wèn)題，選擇一個(gè)口碑與實(shí)力并存的開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)以下幾個(gè)方面：

一是了解開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)情況，對(duì)其綜合實(shí)力有所判斷；

二是查企業(yè)年報(bào)，看看這個(gè)開(kāi)發(fā)商是在盈利還是在虧損；

三是了解該開(kāi)發(fā)商在全國(guó)范圍內(nèi)的開(kāi)發(fā)規(guī)模，在多少城市有多少樓盤(pán)，目前樓盤(pán)進(jìn)度如何；

四是通過(guò)老業(yè)主口碑來(lái)了解開(kāi)發(fā)商的房屋品質(zhì)，畢竟居住過(guò)的人還是很有發(fā)言權(quán)的。

招數(shù)二：買房時(shí)審查“五證”

五證齊全的房子一般爛尾風(fēng)險(xiǎn)較小，“五證”指《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。尤其是《商品房銷售（預(yù)售）許可證》最為關(guān)鍵，可以細(xì)看到具體樓棟。如果在售房源未取得預(yù)售證，購(gòu)房者就不要簽訂購(gòu)房合同、支付任何款項(xiàng)，因?yàn)檫@類交易不具法律保障。

招數(shù)三：實(shí)地考察已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

買房最好去實(shí)地考察一下，先去要購(gòu)買的這個(gè)樓盤(pán)的施工現(xiàn)場(chǎng)去看一看，一是看是否正常施工，二是看施工進(jìn)度如何。然后再到該開(kāi)發(fā)商已經(jīng)交房的樓盤(pán)去走一走，看看園區(qū)環(huán)境，配套建設(shè)，還可以看看物業(yè)服務(wù)情況，了解未來(lái)居住生活品質(zhì)。

招數(shù)四：考慮購(gòu)買現(xiàn)房

避免買到爛尾房最有效的一招就是購(gòu)買現(xiàn)房，目前進(jìn)駐沈陽(yáng)的開(kāi)發(fā)商為了快速回籠資金，大多數(shù)樓盤(pán)都是賣期房，不過(guò)也不排除有些開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)或進(jìn)入開(kāi)發(fā)尾聲的樓盤(pán)也有現(xiàn)房銷售。這里要特別注意，不要輕易相信銷售人員所謂的“準(zhǔn)現(xiàn)房”，還是要眼見(jiàn)為實(shí)。

預(yù)留gg3