近期，“示范房企”的話題備受關(guān)注，被選中的碧桂園等五個(gè)“三好生”一時(shí)間也帶上了明星光環(huán)，成為輿論的焦點(diǎn)。在如今的行業(yè)環(huán)境下，民營(yíng)房企、信用保護(hù)工具 、公司債等關(guān)鍵詞的確構(gòu)成了傳播的幾大要素，也在一定程度上為市場(chǎng)注入了信心。但往往是錦上添花易，雪中送炭難，房企想要行穩(wěn)致遠(yuǎn)，銷售回款才是王道。

5家民營(yíng)房企受信發(fā)債

為增強(qiáng)民營(yíng)房企發(fā)債信用保障，搭建投資者與發(fā)行方公開交流平臺(tái)。5月27日，上交所為民營(yíng)房企“示范生”碧桂園、龍湖、旭輝、美的置業(yè)、新城控股5家房企舉辦投資者路演。碧桂園總裁莫斌和其余4家房企主要財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，向中金公司、中信建投、中信證券、國(guó)泰君安和申港證券等金融機(jī)構(gòu)介紹了公司當(dāng)前銷售經(jīng)營(yíng)、融資等方面的情況。

路演前，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、新城控股均宣布了發(fā)債情況。

5月18日，龍湖發(fā)布名為“22龍湖03”的6年期公司債，發(fā)行規(guī)模5億元，票面利率為4%，期限為6年。隨后的七天內(nèi)，碧桂園發(fā)行“22碧地01”公司債，規(guī)模5億元，期限為3年，票面利率4.5%。美的置業(yè)發(fā)行10億元“22美置01”公司債，票面利率為4.5%，到期日期為2026年5月24日。

5月24日，新城控股也公布了2022年度第一期上限為10億元中期票據(jù)的發(fā)行方案。

旭輝在路演中也透露了發(fā)債進(jìn)展，“旭輝剛剛在銀行間、交易所都有新的額度獲取，旭輝會(huì)結(jié)合市場(chǎng)窗口期，盡快安排落地時(shí)間�！�

值得關(guān)注的是，此次發(fā)債采取的是“發(fā)債+信用保護(hù)工具”的新模式。

今年3月，證監(jiān)會(huì)推出推動(dòng)完善民營(yíng)企業(yè)債券融資支持機(jī)制的七項(xiàng)舉措，明確鼓勵(lì)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)、政策性機(jī)構(gòu)通過(guò)創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具為民營(yíng)企業(yè)債券融資提供增信支持。

 信用保護(hù)工具也稱為信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具，相當(dāng)于為相關(guān)債券買了“保險(xiǎn)”。一旦債券發(fā)生違約，信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具的賣方可為買方賠付，起到了增信作用，有助于降低發(fā)債融資成本，提升民企債券發(fā)行效率。

上述新城控股發(fā)的2022年第一期中期票據(jù)，就是在中債信用增進(jìn)公司和上海銀行聯(lián)合創(chuàng)設(shè)的信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證下發(fā)行的。

中債信用增進(jìn)公司官網(wǎng)發(fā)文指出，為減輕企業(yè)短期債務(wù)集中到期負(fù)擔(dān)、優(yōu)化政策效果，更好結(jié)合新城控股債務(wù)到期情況，本期信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證搭配債券的品種為中期票據(jù)，期限2+1年，有效支持了企業(yè)中長(zhǎng)期限融資需求。目前，碧桂園、美的置業(yè)等企業(yè)項(xiàng)目也在積極推進(jìn)中。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，借助信用保護(hù)工具，有助于降低企業(yè)融資成本，改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，提升市場(chǎng)相關(guān)投資機(jī)構(gòu)對(duì)民營(yíng)企業(yè)發(fā)行人的信心，尤其有利于改善融資難、融資貴的中小房企融資環(huán)境。

“優(yōu)質(zhì)基本面”是獲融籌碼

此次從五家民營(yíng)房企開始增信保障試點(diǎn)，無(wú)異于給久旱的房企間注入了甘霖，但甘霖未必普降。

2021年下半年起，房企融資緊上加緊，投資者甚至于聞房地產(chǎn)而“色變”，毫無(wú)底色的民營(yíng)房企更是處于鄙視鏈的最底端。

數(shù)據(jù)顯示，1-4月，房企境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模約為1950億元，同比下降43.17%，房企境外債發(fā)行規(guī)模約456億元，同比下降68.52%�？梢钥闯�，房企融資來(lái)源主要依賴境內(nèi)債，其中擁有“國(guó)家隊(duì)”背景的房企發(fā)行境內(nèi)債規(guī)模占總發(fā)行規(guī)模的93%，只有少數(shù)有實(shí)力的民企才有希望在公開市場(chǎng)上找到錢。

從首批試點(diǎn)的幾家民營(yíng)房企也可以窺見，它們雖然規(guī)模不一，但也算八仙過(guò)海，各有神通。碧桂園素有“宇宙房企”之稱，今年也不例外�？藸柸饠�(shù)據(jù)顯示，2021年，碧桂園以7588.2億元的銷售額穩(wěn)居排行榜第一位，是大房企的代表。

碧桂園資金部資金總經(jīng)理張晟嘉在路演中表示，目前為止，碧桂園的權(quán)益可售資源共超過(guò)1.82萬(wàn)億元，其中已經(jīng)獲取的權(quán)益可售資源是1.48萬(wàn)億元，可以滿足未來(lái)2年以上的銷售。

龍湖是公認(rèn)的優(yōu)質(zhì)房企，三道紅線常年處于綠檔，現(xiàn)金短債比達(dá)到6.11，銷售排在前十名，兼具了規(guī)模和穩(wěn)健性。新城控股和旭輝也是綠檔房企，現(xiàn)金短債比分別為1.07倍和2.6倍，短期償債能力均較好。

美的置業(yè)雖然踩了一道紅線，為黃檔房企，但其背后有何享健家族這棵大樹，算得上是資本市場(chǎng)的寵兒。2月份，15億元4年期中期票據(jù)的發(fā)行，美的置業(yè)成了今年首個(gè)成功發(fā)行中期票據(jù)的內(nèi)房股民企。同時(shí)，今年美的置業(yè)獲得的并購(gòu)融資支持次數(shù)，也在民營(yíng)房企中排名第一。

以上有幸被“國(guó)家隊(duì)”選中予以信用背書的“三好生”，財(cái)務(wù)相對(duì)都比較穩(wěn)健，即使踩中一道紅線，也頗具底氣，擁有持續(xù)的發(fā)展能力。

基本面是決定民營(yíng)房企是否能融到錢的重要考量因素，金融機(jī)構(gòu)是風(fēng)險(xiǎn)厭惡者，投資者更不會(huì)盲目為房企買單。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，后續(xù)像濱江、新希望等基本面較好的民營(yíng)房企可能有機(jī)會(huì)加入到發(fā)債白名單中，但對(duì)于債務(wù)負(fù)擔(dān)較重的房企，短期內(nèi)很難被政策惠及到。

償債高峰期 銷售回款才是王道

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，7-8月房企將迎來(lái)年內(nèi)第二波償債高峰期，三季度待償債務(wù)規(guī)模近3000億元。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2022-2025年為房企美元債兌付高峰期，2022年是未來(lái)四年中房企償債壓力最大的年份。

房企是資金密集型行業(yè)，從目前得到發(fā)債資格的5家民營(yíng)房企發(fā)債規(guī)模來(lái)看，對(duì)債務(wù)在幾十億甚至上百億的房企來(lái)說(shuō)是杯水車薪，所以打鐵終歸還需自身硬，狠抓銷售回款才是房企的制勝法寶。

在交流會(huì)上，美的置業(yè)也指出，在開發(fā)端，美的置業(yè)不存在融資壓力，現(xiàn)在最大的壓力在銷售端，銷售端的回款是企業(yè)最核心的�，F(xiàn)在的整個(gè)環(huán)境變化，不可能靠融資來(lái)維持運(yùn)營(yíng)，最重要的還是靠去化回款。

對(duì)于接下來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)，房企普遍持樂(lè)觀態(tài)度。

新城控股方面表示銷售在回暖中，“今年4月因華東地區(qū)受到疫情的影響比較顯著，公司華東區(qū)域的銷售表現(xiàn)有所回落。隨著各地利好政策的逐步釋放，以及疫情得到控制，預(yù)期未來(lái)幾個(gè)月，公司華東區(qū)域的銷售有望企穩(wěn)，甚至?xí)�有所反彈。�?/p>

“今年5月監(jiān)測(cè)到的來(lái)訪量比4月提升了大概18%左右，這對(duì)上海6月開始復(fù)工復(fù)產(chǎn)，是一個(gè)積極信號(hào)�！毙褫x方面預(yù)計(jì)，從實(shí)際到訪到去化可能還需要2-3個(gè)月的時(shí)間，公司是充滿信心的，預(yù)計(jì)全國(guó)的主要城市銷售回暖在三季度可以看到。

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