疾風(fēng)之下，方知?jiǎng)挪荨?/p>

自去年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期后，居住產(chǎn)業(yè)數(shù)字化服務(wù)平臺(tái)貝殼也受到明顯影響。2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍顯疲軟，疊加美國(guó)SEC預(yù)摘牌名單事件等的影響，貝殼更加舉步維艱。

此時(shí)如何在波動(dòng)的市場(chǎng)環(huán)境中能保持韌性，穩(wěn)住企業(yè)基本面，成為考驗(yàn)貝殼實(shí)現(xiàn)穿越周期發(fā)展的關(guān)鍵。貝殼的答案是：聚焦新房、二手房業(yè)務(wù)的同時(shí)，發(fā)力第二賽道、加大對(duì)家裝產(chǎn)業(yè)和租賃業(yè)務(wù)的布局。

聚焦效益 毛利率改善

近日，貝殼發(fā)布2022年第一季度業(yè)績(jī)報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，貝殼一季度成交額(GTV)5860億元人民幣，同比下降45.2%；營(yíng)業(yè)收入125億元，同比下降39.4%，與貝殼業(yè)績(jī)指引上限持平；毛利率環(huán)比由16.4%提升到17.7%，超市場(chǎng)預(yù)期15%。

貝殼表示，營(yíng)收下降的原因主要是由于總成交額的下降，2021年下半年以來(lái)新房和二手房交易市場(chǎng)的GTV持續(xù)下降。從業(yè)務(wù)角度來(lái)看，貝殼的營(yíng)收主要來(lái)自存量房交易服務(wù)、新房交易服務(wù)和新興及其他業(yè)務(wù)三部分。

其中，一季度新房業(yè)務(wù)GTV 1927億元，同比下滑44%，仍好于百?gòu)?qiáng)房企一季度總銷(xiāo)售額減少47%的表現(xiàn)。一季度存量房交易額（GTV）3741億元，同比下降45%。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，第一季度全國(guó)二手市場(chǎng)GTV同比下降52%，可以看出，相對(duì)行業(yè)而言貝殼表現(xiàn)出相對(duì)的市場(chǎng)韌性。

在財(cái)報(bào)發(fā)布后，摩根士丹利、杰富瑞等機(jī)構(gòu)發(fā)布研報(bào)稱(chēng)，對(duì)貝殼維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。其中，摩根士丹利分析師指出，隨著多地防疫政策的放松，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售將恢復(fù)，貝殼下半年利潤(rùn)率也將季度性環(huán)比提升；杰富瑞分析師預(yù)計(jì)，隨著市場(chǎng)的恢復(fù)，貝殼下半年盈利能力將增強(qiáng)，抵消上半年受疫情影響的市場(chǎng)疲軟表現(xiàn)。

值得注意的是，為了應(yīng)對(duì)樓市短期的不確定性挑戰(zhàn)，貝殼核心關(guān)注經(jīng)紀(jì)人人效提升、消費(fèi)者體驗(yàn)提升、加深對(duì)客戶(hù)理解三個(gè)層面；此外，貝殼通過(guò)精兵簡(jiǎn)政、降低非必要投入，提升效率和效益。

貝殼董事長(zhǎng)兼CEO彭永東表示，二手房交易業(yè)務(wù)將以“效益優(yōu)先”，同時(shí)利用科技手段優(yōu)化運(yùn)營(yíng)。新房交易服務(wù)方面將會(huì)致力于平衡規(guī)模增長(zhǎng)和風(fēng)險(xiǎn)管理。

為進(jìn)一步增加抗風(fēng)險(xiǎn)能力，貝殼于2021年11月提出“一體兩翼”戰(zhàn)略。其中“一體”即房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事業(yè)群，主要涵蓋二手房和新房交易服務(wù)；“兩翼”是指租賃及家裝家居業(yè)務(wù)。2022年一季度，貝殼的“兩翼”業(yè)務(wù)高速增長(zhǎng)。

家裝業(yè)務(wù)逆勢(shì)增長(zhǎng)

財(cái)報(bào)顯示，4月底貝殼完成對(duì)圣都家裝的收購(gòu)，若將圣都業(yè)務(wù)并入貝殼財(cái)務(wù)報(bào)表，貝殼第一季度家裝家居業(yè)務(wù)收入將同比增長(zhǎng)54%，達(dá)到8.6億元。合同額同比增長(zhǎng)63%，季度簽約單數(shù)近6500單，同比增長(zhǎng)超50%，單均價(jià)同比增長(zhǎng)8%。

需要注意的是，“兩翼”業(yè)務(wù)的高速增長(zhǎng)離不開(kāi)房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)的多個(gè)場(chǎng)景的導(dǎo)流。數(shù)據(jù)顯示，一季度貝殼房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)介紹客戶(hù)已經(jīng)貢獻(xiàn)約23%的合同額，其對(duì)家裝的導(dǎo)流幾乎全部為增量收入，其中上海和北京的導(dǎo)流合同額占比分別達(dá)到了77%和75%。在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的支持下，家裝一季度重點(diǎn)城市拓城順利，其中上海、武漢、成都、北京四城合同額分別實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)約550%、290%、100%、130%。

除傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)人和門(mén)店引流推薦家裝業(yè)務(wù)外，今年簽約服務(wù)中心成為貝殼推廣家裝服務(wù)的新場(chǎng)景。截至2021年底，貝殼簽約中心在重點(diǎn)30城交付近300家簽約服務(wù)中心，招募和培養(yǎng)了超千名高素質(zhì)的簽約經(jīng)理隊(duì)伍。

福州經(jīng)紀(jì)人張雄金對(duì)房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)多個(gè)場(chǎng)景的導(dǎo)流感受頗深。據(jù)悉，近期一套二手房源張雄金已帶客戶(hù)看過(guò)兩次，地段、價(jià)位都與客戶(hù)需求匹配，只是業(yè)主把房間做成了四個(gè)隔間用于出租，廚房也過(guò)于狹長(zhǎng)，因此一直拿不定主意。和圣都聯(lián)動(dòng)后，張雄金和圣都設(shè)計(jì)師一起為客戶(hù)組織了第三次帶看。設(shè)計(jì)師為客戶(hù)免費(fèi)提供了改造方案和裝修建議，一舉打消客戶(hù)的疑慮，幫助張雄金順利實(shí)現(xiàn)簽約。

此外， 2020年加入貝殼武漢簽約中心的鄧麗君不僅見(jiàn)證了貝殼業(yè)務(wù)的每一次變化，也通過(guò)實(shí)際行動(dòng)幫助經(jīng)紀(jì)人完成多業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)。

在今年3月份的一單中，客戶(hù)向他咨詢(xún)裝修服務(wù)，鄧麗君不僅給客戶(hù)推薦了家裝服務(wù)，還親自帶客戶(hù)去家裝展廳參觀。最終，客戶(hù)順利地與家裝公司簽約。鄧麗君認(rèn)為，在簽約服務(wù)中心推薦裝修服務(wù)，可以減少客戶(hù)的篩選成本，也能提高行業(yè)整體的服務(wù)效率。目前，鄧麗君負(fù)責(zé)的簽約單中，家裝業(yè)務(wù)單量已接近二手房單量的一半。

中金公司于6月1日發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，家裝業(yè)務(wù)有望成為貝殼的新增長(zhǎng)極，同時(shí)貝殼在銷(xiāo)售線(xiàn)索、ACN經(jīng)驗(yàn)移植和數(shù)據(jù)復(fù)用方面均具備優(yōu)勢(shì)。貝殼通過(guò)整裝大家居戰(zhàn)略一站式串聯(lián)家裝與家居，家裝家居有望成為未來(lái)撬動(dòng)非交易居住服務(wù)的杠桿。

租賃業(yè)務(wù)升級(jí)突破

租房業(yè)務(wù)作為貝殼的另一翼，在今年也實(shí)現(xiàn)了突破。據(jù)悉，租房業(yè)務(wù)包含分散式租賃管理和集中式公寓業(yè)務(wù)，關(guān)注年輕人的租房需求。

數(shù)據(jù)顯示，分散式租賃管理“省心租”業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了從0到1的突破。一季度收房超過(guò)5000套，截至3月末在管房源接近17000套，較2021年末增加37%，進(jìn)入城市數(shù)量從去年末3城增加至8城。貝殼表示，下半年希望省心租在管房源可以突破5萬(wàn)套。

集中式公寓方面，貝殼通過(guò)首個(gè)“輕”托管運(yùn)營(yíng)服務(wù)參與的青年公寓項(xiàng)目（貝殼新青年公寓）在上海徐匯區(qū)落地，總體量達(dá)到2978套，月租金最低至2700元，現(xiàn)在的出租率已經(jīng)達(dá)到98%。

此外今年3月31日，貝殼租房在成都召開(kāi)線(xiàn)上發(fā)布會(huì)。會(huì)上，貝殼租房面向租房消費(fèi)者和業(yè)主正式推出七大“微光服務(wù)保障”，涵蓋收費(fèi)透明、租金安全、人身財(cái)產(chǎn)保障等多項(xiàng)內(nèi)容。

目前，微光服務(wù)保障體系已在成都落地運(yùn)營(yíng)，并陸續(xù)在北京、上海、深圳、天津、杭州、蘇州等城市上線(xiàn)，未來(lái)將逐步推廣至更多城市。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)租賃人口數(shù)超過(guò)2億人，且仍保持增加趨勢(shì)。同時(shí)，近年來(lái)隨著國(guó)家住房租賃政策及支持舉措的陸續(xù)出臺(tái)，意味著住有所居時(shí)代的到來(lái)，住房租賃企業(yè)迎來(lái)了新發(fā)展契機(jī)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，貝殼租房通過(guò)發(fā)揮自身能力，探索多種模式，在供給側(cè)、消費(fèi)者側(cè)和行業(yè)側(cè)不斷努力，打造多元化租住解決方案，有利于解決城市新市民、新青年等住房困難問(wèn)題。

預(yù)留gg3