漢森伯盛國際設計集團漢森伯盛方案國際研究中心方案設計總監(jiān)、商業(yè)地產設計事業(yè)部總監(jiān) 吳華波

吳華波：各位下午好!我演講的題目是商業(yè)地產設計之變。這是最好的時代，這也是最壞的時代!

這句話怎么理解?作為做商業(yè)地產設計的行業(yè)來說，商業(yè)地產的發(fā)展大家都知道是非常迅猛，這些年發(fā)展可以是百花齊放的時代，這樣的發(fā)展也帶來一些問題，產能已經是飽和，甚至說有點過量了，但是這樣的情況下帶來很多惡性競爭，導致很多開發(fā)商陷入了死局，所以這個競爭是非常激烈，非常殘酷一個時代，所以也是一個最壞的時代。

變化勢在必行，變化就是創(chuàng)新，沒有變化，沒有創(chuàng)新我們的項目很難在社會上得到適當的回報和適當的適當利益。對設計來說要達到新的理念，新的能力，我們具備了一些跨界的概念，具備更多知識儲備。在這樣一個時代背景下，我們更加需要跨界的能力，包括商業(yè)策劃的能力，包括地產營銷的能力，文化藝術，市場各方面能力都需要，這個對設計師來說也是一個很大的挑戰(zhàn)。

我們這里說到很細節(jié)的東西，而且對建筑設計樓層高度等等都要嚴苛去做，包括走道的寬度，樓梯的寬度也是需要注意的。對商業(yè)地產設計來說，如何把人誘過來，留下來，逛起來，所以我們提出了四個基本要素，第一點以價值為本，將每一尺的面積最大化，第二以城市為本，我們把商業(yè)不能理解普通概念，我們理解人們生活，娛樂，休閑非常好的地方。

以用戶的視角設計每一處的細節(jié)，最后發(fā)展為本，前瞻性的規(guī)劃未來發(fā)展，創(chuàng)造性的使用科技手段，十年，二十年都可以保證先進性的東西。所以我們公司做的 商業(yè)模式里面有那么幾種類型，我可以具體項目闡述上面的點。

這個是臨沂的市場，山東臨沂甚至可以稱為北方的義烏，這個地位于老城區(qū)一塊地，周邊有很多老的商業(yè)，但是他們的商業(yè)模式是很古老，可以說感覺90年代末，2000年左右的商業(yè)模式，非常陳舊的。所以我們在這里做的項目是一種新的思路打造的。整個項目商業(yè)面積達到30萬平方，這個項目分成上下兩塊地。這個項目難度在于用地競爭非常大，但是在這樣一個地塊需要完全商業(yè)綜合體，以及一部分商業(yè)街的設計，所以我們提出要求。

第一購物中心如何為城市提供盡可能多的城市空間，第二 如何滿足市民的娛樂，社交，情感需求。我們也提出了一些概念城市客廳，城市公園。我們先談一下經濟設想，因為當時提出這塊地要 分成集中商業(yè)和一部分可以銷售的商業(yè)，就是商業(yè)街的形式，藍色部分表示是商業(yè)街，其他部分是7萬平方商業(yè)中心的形式。整個商業(yè)街包裹在商業(yè)中心后面。

前期通過商業(yè)街的銷售讓資金可以最大限度的回流，商業(yè)街部分做3到4層，商業(yè)購物中心做到7層，因為用地競爭比較多，我們在用地中部做了橢圓形的廣場，比如說城市客廳的概念，把人引到中間里面去。這個是三維立體圖，從圖上可以看到建筑體量非常巨大。這一塊是商業(yè)的商鋪，但是我們最初方案作為整體，從外觀是非常統(tǒng)一的整體，我們還有很多的設想，包括屋頂花園，大家看到橢圓形建筑宴會廳，把宴會廳和屋頂花園打造婚慶廣場來打造，屋頂平臺可以拍攝婚紗照。上面屏幕可以作為室外觀影的場所，包括中間玻璃也可以做成水晶教堂的概念，也是給婚慶場所使用的概念，我們不是作為普通商業(yè)來考慮，而是市民活動，娛樂的地方來打造的。

我們看到一條動線就是婚慶廣場的動線。中間這個玻璃體考慮下面2到3層作為水族館，頂上這一層作為婚慶廣場來處理。剛才提到以人為本的概念，里面有很多的可以玩的東西，包括兒童場所，婚慶場所，一些植物園或者是廣場，客廳，屋頂的綠化平臺等等，這個是最終的效果，我們之前那版更好，但是發(fā)展商考慮銷售問題，所以覺得這些商鋪做的更加獨立一些，所以產生了這樣一個效果。

下面一個項目在保定，是一個獨立綜合體，我們設計重點外立面，這個從折紙得來的概念，發(fā)展商也有一些自己的想法，結合當地的文化，因為這個項目是中鐵一建的項目，我們用一些現代的流線東西加入到里面，作出比較有沖擊力視覺效果，最后做成這個。第二個模式就是商業(yè)街區(qū)+商業(yè)中心的項目，這個項目提出一個概念叫做城市地三空間，通常第一空間是居住空間，第二空間是工作空間，第三空間除了第一和第二之外的空間，我們希望把第三空間都放到里面，這個項目包括了很多的東西，除了商業(yè)之外，還可以沿街散鋪的業(yè)態(tài)，第二期是商業(yè)綜合體，有一些文化，包括電影MALL的狀態(tài)。

第三期有一些生態(tài)辦公和公寓的業(yè)態(tài)，所以它的業(yè)態(tài)非常復雜，造成最后的空間形態(tài)非常的豐富和多層次。這個項目在合肥，中僑國際中心，這個項目特點在于地形，它的地形特點東面高，西面低排立的狀況，我們做的商業(yè)區(qū)是負一層，這個是作為核心區(qū)來打造，這個是入口廣場，大家可以看到往下走，這個也是一層的感覺，屋頂全部做成綠化的狀態(tài)。整個商業(yè)氛圍按照比較奢華風格去打造的，我們用了貼膜的玻璃。

最后一個項目是跟保利合作的項目，這樣一個商業(yè)滿足住宅區(qū)的配套以及便民的設施。中間形成了比較 聚人氣的廣場，北面做了經濟酒店，這個是建成后的效果，因為時間比較緊，不能太細說。大家可以看到網格式的街向的感覺。在建筑群樓設計上做了一些創(chuàng)新，整個建筑風格比較精細，比較緊致，這個是5星級酒店的效果，我們還需要更多，剛才提到低碳，樂活。

我們公司1993年在香港成立，我們公司包括8個部門構成，涵蓋設計，管理，研發(fā)等等部門，我們每年都獲得一些全國的獎項，在全國超過60個城市有設計作品和幾十個發(fā)展商，包括保利，萬達等等都有過合作。謝謝大家!